Le notaire et son rôle en immobilier

Le notaire possède une fonction importante de la part de l’État qui lui délègue une partie de l’autorité publique pour exécuter sa mission qui est notamment d’assurer l’authenticité des actes civils. Son pouvoir lui permet d’authentifier des actes par l’apposition de son sceau et de sa signature. D’ailleurs à ce titre, le gouvernement peut fixer le tarif officiel de sa rémunération.

Le notaire est de ce fait un officier public avec de véritables prérogatives.

L’article 1^er de l’ordonnance n^o 45-2590 du 2 novembre 1945 permet de comprendre l’activité notariale. Celle-ci consiste à recevoir tous les actes et contrats auxquels les parties doivent ou veulent donner le caractère d’authenticité, en assurer la date et en conserver le dépôt. Les attributions des notaires se regroupent autour de plusieurs prérogatives : la réception des actes et contrats, leur authentification, leur diffusion et leur conservation.

La loi, qui confère aux notaires leur mission, leur fait également une obligation de la remplir. C’est aussi pour cette raison que dans le cadre d’une transaction immobilière ils sont tenus de prêter leur ministère lorsqu’ils en sont requis (L. 25 ventôse an XI, art. 3), par exemple pour assurer le service de la publicité foncière.

L’Article 1369 du Code civil nous donne une définition de l’acte authentique, acte présent dans le domaine de l’immobilier :

« L’acte authentique est celui qui a été reçu, avec les solennités requises, par un officier public ayant compétence et qualité pour instrumenter.
Il peut être dressé sur support électronique s’il est établi et conservé dans des conditions fixées par décret en Conseil d’État.
Lorsqu’il est reçu par un notaire, il est dispensé de toute mention manuscrite exigée par la loi. »

La profession de notaire possède donc une organisation stricte et des règles déontologiques à appliquer. Le notaire doit prêter serment devant le tribunal lorsqu’il entre dans sa profession, il s’engage à respecter les obligations qui lui incombent.

À l’inverse d’autres pays où ce personnage public n’existe pas, en France, le notaire est indispensable pour une vente immobilière. Il attribue la confidentialité et la sécurité juridique au contrat et s’assure de sa bonne exécution. C’est son rôle en tant qu’officier public.

Le notaire rédige les actes juridiques, les authentifie et les conserve. Son rôle d’interlocuteur unique est primordial en ce qui concerne les preuves. Pour prouver la réalité des actes de manière irréfutable, il suffit de recourir au notaire.

Parmi les actes qui sont reçus par les notaires, il en est qui doivent nécessairement être passés devant eux. Les actes notariés sont, en principe, reçus par un seul notaire, l’authentification d’une transaction immobilière en fait partie. Mais certains actes (testaments, révocations de testament, procurations données pour révocation de testament, actes dans lesquels les parties ou l’une d’elles ne savent ou ne peuvent signer) requièrent, en outre, en raison de leur gravité exceptionnelle, la présence d’un second notaire ou de deux témoins instrumentaires.

Les notaires doivent conserver le dépôt des actes qu’ils reçoivent. Ces actes sont conservés par eux en minutes, sous leur responsabilité. La loi n^o 79-18 du 3 janvier 1979 (art. 3, al. 1^er, 3^o [V. C. patr., liv. II]) a reconnu aux minutes et répertoires détenus par les notaires le caractère d’archives publiques. Par conséquent, après leur période d’utilisation courante, fixée à soixante-quinze ans par la loi n^o 2008-696 du 15 juillet 2008 (JO 16 juill.), les minutes et répertoires sont communicables de plein droit. Ils doivent être versés dans un dépôt d’archives relevant de la direction des Archives de France.

En tant qu’officier ministériel, il doit être tout à fait impartial et objectif. Il a pour devoirs de respecter les intérêts de chaque partie et de donner un conseil et une information égaux à l’un comme à l’autre. Aussi en matière de vente immobilière, le rôle du notaire est de sécuriser l’opération en effectuant les vérifications et formalités requises, mais également de conseiller les parties sur les conséquences et les risques de leurs engagements. S’il remarque une anomalie dans une vente, il doit en informer la ou les personne(s) concernée(s), qu’elle soit son client ou non. Le notaire qui commet une faute ou une négligence dans l’accomplissement de sa mission engage sa responsabilité civile professionnelle, dès lors qu’il résulte de ce manquement un préjudice indemnisable (Article 1240 du Code civil).

Dans la vente immobilière, quel est le rôle du notaire ?

1) Le compromis de vente :

Même si l’intervention du notaire n’est pas obligatoire à ce stade, compte-tenu des enjeux financiers et juridiques en question lors d’une vente immobilière, les notaires sont en mesure de rédiger cet avant-contrat de vente immobilière. Pour rappel, dans la promesse synallagmatique de vente, improprement dénommée par la pratique « compromis de vente », le propriétaire s’engage à vendre et l’acquéreur à acheter.

Pourquoi ? Car le compromis de vente définit les conditions de la vente immobilière et le notaire va vérifier si l’acquéreur est bien en possession de tous les documents et informations nécessaires pour signer le compromis de manière valable.

L’acte de vente, lui, est signé environ trois mois plus tard et reprend les termes du compromis.

Si il semble présenter des similitudes par rapport au contrat définitif  (parenté dont semble faire état le Code civil au sujet de la vente en son article 1589, alinéa 1^er au terme duquel le compromis vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix), en pratique, la promesse synallagmatique de vente est principalement utilisée dans l’attente du contrat définitif, dont la conclusion est subordonnée à l’obtention d’un prêt ou à la rédaction d’un acte notarié.

En revanche, il arrive à certaines occasions que les parties conviennent de subordonner à la fois les effets mais aussi la formation de la vente à la signature de l’acte authentique. En ce cas, le compromis ainsi conclu ne vaut pas vente et l’application de l’article 1589 du Code civil est écartée.

Au final, tout l’intérêt de l’intervention du notaire se trouve dans la rédaction des clauses spéciales d’un avant-contrat qui reflète les prétentions des parties à la transaction immobilière.

2) La préparation de la vente :

Il faut exécuter plusieurs formalités relatives au bien vendu entre le compromis et la vente définitive (par exemple, l’acheteur doit obtenir un financement). Le rôle du notaire consiste à traiter toutes ces formalités et s’occuper de toutes les pièces et documents nécessaires.

Par sa connaissance juridique accrue et sa connaissance d’éventuelles modifications législatives, le notaire offre la meilleure garantie juridique au moment de l’avant-contrat, préalable à l’acte de vente.

1) Il s’assure de la propriété du bien

Afin de procéder à la vente immobilière, le notaire doit s’assurer que le bien (l’objet du contrat) appartient bel et bien à celui qui le vend. Il s’agit d’une vérification juridique et non matérielle, une vérification de la réalité et de la validité du bien vendu.

Exemple : Si un vendeur a acheté une maison de 4 pièces et qu’il revend le même bien composé de 7 pièces, le notaire va demander le permis de construire et l’attestation de dommages ouvrage (si agrandissement datant de moins de 10 ans).

2) Il encaisse la caution de l’acheteur

L’acquéreur du bien immeuble verse une caution au notaire afin de prouver sa bonne foi. Ainsi, le notaire se doit d’encaisser cette somme fixée en fonction du prix de l’immeuble sur un compte séquestre. Cette somme varie entre 5% et 10 % du prix de vente.

3) Il purge les hypothèques

Il se peut que le bien concernant le contrat de vente, fasse l’objet de certaines sûretés telles les hypothèques. Si c’est le cas, le notaire se doit de purger le bien en question de ses hypothèques. Autrement dit, il doit informer les créanciers de la vente de l’immeuble et les sommer de prendre d’autres gages sur les autres biens du débiteur.

4) Il questionne le syndic

C’est le plus souvent le notaire qui demande un « pré état-daté » au syndic. Celui-ci contient les informations à fournir au vendeur avant le compromis de vente. Entre le compromis et la vente, le notaire envoie un questionnaire au syndic de l’immeuble dans le but de prendre connaissance des travaux et des procédures en cours et de vérifier que le vendeur est à jour de ses charges.

5) Il s’assure de l’état civil des parties

Le notaire se doit aussi de vérifier les identités du vendeur et de l’acheteur. Une formalité supplémentaire à celle de s’assurer du droit de propriété de l’immeuble. En prenant donc connaissance de l’identité des parties, le notaire peut confirmer que le bien a effectivement été vendu par telle personne au profit de telle autre.

6) Demande de certificat

Il doit également procéder à une demande d’un certificat d’urbanisme en mairie pour s’assurer que le bien vendu ne soit pas frappé de charges financières ou servitudes de nature à rendre le bien inutilisable.

À l’approche de la date limite de la signature de la vente, le notaire fixe un rendez-vous (par email ou téléphone) afin de réunir et convoquer le vendeur et l’acquéreur.

Environ 15 jours avant, la banque de l’acquéreur reçoit une demande de la part du notaire pour débloquer le prêt nécessaire pour l’achat. Elle reverse ces fonds au notaire qui les reverse à son tour au vendeur.

La signature de l’acte authentique, aussi appelée “signature notaire” trouve sa justification dans le besoin de sécurité juridique des transactions immobilières. Le système de publicité foncière a pour rôle notamment la collecte, la conservation et la mise à disposition des tiers intéressés de certaines données juridiques relatives aux immeubles. Ces données sont le plus souvent des droits réels, principaux ou accessoires : mutations des immeubles, constitution, modification, transfert ou extinction d’un droit d’usufruit ou d’usage et d’habitation, servitudes, privilèges et hypothèques, restrictions au droit de disposer, etc.

Sources :

Code civil – https://www.legifrance.gouv.fr/codes/id/LEGITEXT000006070721/