Les fondamentaux de l'investissement locatif - 28H

Les fondamentaux de l’investissement locatif – 28h

Formation en ligne

Cette formation de 28 heures vous permettra de maîtriser les éléments nécessaires pour se lancer dans un investissement locatif.

990,00€

Objectifs de la formation

Z

Comprendre le fonctionnement de l’impôt

Z

Identifier les nouvelles règles de la fiscalité

Z

Comprendre les mécanismes de déficit foncier et de réduction d’impôts

Z

Apprendre à optimiser son investissement immobilier

Programme de la formation

1) Comprendre les mécanismes d’imposition des opérations immobilières

A) Le fonctionnement de l’imposition

  • Comment fonctionne l’Impôt sur le Revenu IR

  • Le foyer fiscal

  • Les 8 catégories de revenus

  • La déclaration d’impôt

  • L’avis d’imposition

  • Les notions : déduction, réduction et crédit d’impôt et leurs impacts

  • Le quotient familial

  • Les plafonds des niches fiscales

  • Le barème progressif de l’impôt

  • Explication : comment fonctionne la TMI

  • Comment se calcule l’impôt

  • Calculer l’IR à la calculatrice

B) Les mécanismes de défiscalisation et de déficit foncier

  • Les différentes lois en défiscalisation immobilière : philosophie
  • Les techniques de défiscalisation / La défiscalisation de la base / La défiscalisation de l’impôt
  • Les revenus fonciers
  • Le déficit foncier
  • Le rendement avant et après l’impôt
  • Performance de l’investissement
  • Détermination du revenu foncier imposable
  • Déduction des intérêts d’emprunt
  • Travaux déductibles
  • Report de déficit
  • Souscription de la déclaration n°2044
  • Imposition du revenu foncier
  • Prélèvement à la source et imposition des revenus fonciers

2) Les structures juridiques adéquates pour les activités immobilières

A) L’imposition des résultats en fonction de la qualité du bailleur

  • La location par une société soumise à l’IS
  • La location par une SCI
  • La location nue par une personne physique : imposition en revenus fonciers, dispositifs de défiscalisation (Malraux, Pinel, De Normandie…)
  • Les loueurs en meublé professionnels ou non professionnels : taxation en BIC dispositifs de défiscalisation (LMP, Censi-Bouvard)
  • LMNP : Amortissement et dévalorisation, Déduction de charges, Récupération de TVA, Régime micro-BIC ou réel, Sort des déficits, Enregistrement, urbanisme et CFE
  • Les dispositifs Malraux, Monument Historique, etc.
  • La fin des dispositifs fiscaux

B) Envisager le montage de son dispositif

  • Déterminer ses objectifs
  • Quels dispositifs selon l’imposition du client
  • Comment optimiser l’investissement immobilier
  • Établir les étapes de son investissement
  • Les montages interdits ou à éviter

3) Le traitement de la succession

A) L’ouverture de la succession

  • Statut d’héritier

  • Le contenu de la dévolution successorale

  • Délai de traitement de la succession par le notaire

  • Acceptation pure et simple / acceptation à concurrence de l’actif net / renonciation

  • Dépôt de la déclaration

  • Pénalités de retard

  • Les créanciers d’une succession

B) Le démembrement de propriété

  • Nue-propriété / usufruit
  • Le partage en démembrement
  • Actes de gestion / administration en démembrement
  • Entretien et réparations
  • La taxe foncière en démembrement de propriété
  • L’évaluation du démembrement de propriété (barème fiscal / valeur économique)

C) Les donations

  • Les conditions légales d’une donation
  • Les présents d’usage
  • Don manuel / exonérations
  • Donation partage
  • Les clauses spéciales d’une donation (clause de retour…)
  • Rapport de la donation à la succession (rapport civil / rapport fiscal)

4) Le statut matrimonial dans la succession

A) Les régimes matrimoniaux

  • Communauté de meuble et d’acquêts (avant 1966)
  • Communauté réduite aux acquêts (après 1966)
  • L’accord du conjoint / L’habilitation judiciaire
  • Clause d’emploi / clause de remploi
  • Séparation de biens
  • Logement de famille
  • Communauté universelle

B) Statut du conjoint survivant

  • Réforme du 23 juin 2006
  • La réserve du conjoint
  • La pension de réversion
  • La pension alimentaire
  • Droit temporaire / Droit viager au logement

C) Concubinage et PACS

  • L’indivision dans le concubinage (achat / vente)
  • Remboursement du crédit par l’un des concubins
  • La convention d’indivision
  • Séparation et refus de vente de l’indivisaire
  • Le décès du concubin
  • Le droit au logement du concubin survivant ?
  • La SCI pour la protection des concubins
  • PACS avant 2007 / après 2007
  • Le régime du PACS
  • Le décès du partenaire
  • Le testament dans le PACS
  • Le droit au logement du partenaire survivant ?
  • Les droits de successions entre pacsés

D) L’indivision successorale

  • Statut d’héritier indivisaire
  • L’indivision post successorale
  • Le partage / demande de retard de partage
  • Acte de conservation / gestion / disposition
  • La taxe foncière en indivision
  • Mandataire successoral
  • Les obligations des indivisaires
  • La vente forcée en indivision

E) Le statut de l’héritier

  • Ordre des héritiers
  • Quid des enfants adoptés ? Adoption simple – adoption plénière
  • Présence d’un testament
  • Testament (avec ou sans enfants)
  • Testament (avec ou sans conjoint)
  • Donation entre époux

F) Évaluation de la succession

  • Assiette du calcul
  • Dettes déductibles
  • Les abattements (parents enfants / frères sœurs…)
  • Les droits de donations / successions
  • Partage de la succession (partage amiable / partage judiciaire)

5) Le point de départ de la constitution d’une SCI, les bonnes questions et les étapes

A) Pourquoi une SCI ?

  • Connaître la SCI (Société Civile Immobilière)
  • Les objectifs et la stratégie patrimoniale de la SCI

      – acquérir un patrimoine
      – protéger un patrimoine
      – faciliter la transmission du patrimoine
      – optimiser l’immobilier dans une SCI

  • Les différentes formes de structures sociétaires immobilières

B) Les étapes de la création d’une SCI

  • Qui peut devenir associé ?
  • Droit et obligations des associés
  • Démembrement : avantages, droits et obligations du nu-propriétaire et de l’usufruitier
  • Durée de vie de la SCI
  • Définition des biens qui peuvent être apportés ou non dans la SCI
  • Les différentes formalités à accomplir
  • Rédiger les statuts (clauses sensibles, objet social, indivision, répartition des parts)
  • Déterminer le montant du capital social (réduit ou libéré progressivement)
  • Organiser le partage des pouvoirs et de la responsabilité
  • Appréhender les différentes garanties lors de la création (garanties exigées par les prêteurs, nantissement des parts, etc.)

6) La Société Civile Immobilière gérée et optimisée

A) Les règles de gestion d’une Société Civile Immobilière

  • La gestion d’une SCI : location, vente, emprunt
  • Décisions collectives des associés
  • Nomination du ou des gérant(s)
  • Attributions de la gérance
  • L’organisation des pouvoirs : entre théorie et pratique
  • Les appels de fonds auprès des associés, autres modes de financement
  • Les cessions de parts et des immeubles
  • Le choix optimal et la valorisation de parts de SCI
  • Limites de la SCI :

          – formalisme lié à son statut de société

          – impossibilité d’obtention d’offres de prêt

          – responsabilité des associés

          – vigilance du Trésor public

B) Régime fiscal d’une Société Civile Immobilière

  • L’impact fiscal d’un montage de SCI
  • IS ou IR : les éléments du choix
  • L’imposition d’une SCI familiale
  • Les effets de levier de l’option à l’IS
  • Les évolutions possibles de la société
  • Le régime d’imposition

       – Des revenus fonciers
       – Des plus-values
       – Des acquisitions de parts

  • Gestion de la TVA
  • Déterminer le résultat fiscal
  • Les conséquences fiscales de la dissolution

7) Les fondamentaux de la mise en location

A) Le dossier du candidat et la sélection du locataire

  • Le contenu du dossier du candidat locataire
  • Pièces autorisées / pièces interdites
  • Question de la restitution du dossier au candidat locataire non retenu
  • La bonne sélection du locataire
  • Solvabilité du candidat
  • Identifier un ratio de solvabilité
  • Responsabilité du professionnel chargé de l’intermédiation

B) Le cadre juridique du bail d’habitation

  • Mise en œuvre du bail type défini par le décret de 2015
  • Les mentions imposées par la loi ALUR
  • L’interdiction des clauses pénales et l’encadrement des clauses résolutoires
  • La durée du bail
  • Fixer le montant du loyer
  • Les baux mixtes, baux meublés et locaux accessoires, notion de décence du logement et ses conséquences
  • Permis de louer
  • La déclaration préalable de mise en location dans les zones d’habitat dégradé

8) Le bail et le contentieux locatif

A) La règlementation de la mise en location

  • Le contenu de l’annonce de location depuis la loi Alur
  • Retour de l’encadrement des loyers
  • Calcul et respect des honoraires de location
  • Descriptif des charges locatives : Provision / Forfait
  • Le dépôt de garantie
  • Garantie Visale / Avance Loca Pass
  • Restitution du dépôt de garantie
  • Liste et détail des réparations locatives
  • Les gros travaux à la charge du propriétaire
  • Travaux et réévaluation du loyer
  • Le congé pour vente ou reprise et les préavis

B) Le contentieux du bail

  • La gestion des loyers impayés / de la relance simple à la mise en demeure
  • Le commandement de payé visant la clause résolutoire
  • Les mesures conservatoires à envisager

Version 2023

Formation loi Alur

Attestation valide loi Alur - EFISIO

Formation loi Alur

Cette formation permet l’obtention d’une Attestation de formation valide dans le cadre de la loi Alur et permet le renouvellement de la carte professionnelle auprès de la Chambre de Commerce et d’Industrie (CCI).

L’Attestation est téléchargeable en fin de formation sur la plateforme e-learning.

  • Valide pour le renouvellement de la carte professionnelle
  • Valide loi Alur
  • Valide auprès de la CCI

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Cette formation peut être financée intégralement par votre OPCO (AGEFICE, FIFPL, OPCO EP, …) ou par les financeurs publics (Pôle Emploi, aides régionales, …). EFISIO prend en charge la rédaction et le suivi de vos dossiers de financements.

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Prérequis

Cette formation s’adresse à :

  • Tout public

Prérequis : aucun prérequis

Informations complémentaires

– Modalités et délais d’accès : FOAD A (formation e-learning), 3 mois

– Méthodes mobilisées et modalités d’évaluation :

  • Pédagogiques : apports théoriques, études de cas, questions/réponses
  • Matériel : plateforme LMS, vidéos animées par un formateur qualifié, support de cours, contact formateur
  • Méthodes d’évaluation : QCM d’évaluation

– Accessibilité aux personnes handicapées : Formation accessible aux personnes en situation de handicap

*selon votre financeur, votre statut et les plafonds annuels du financeur