Boitage en Immobilier : quelle est la réglementation en vigueur ?

Le boitage est une technique marketing de prospection qui consiste à déposer des prospectus publicitaires dans les boîtes aux lettres des prospects appartenant la cible d’une entreprise ou vivant dans sa zone de chalandise. Dans le cas d’agences immobilières, cette technique permet de promouvoir ses services et donner des informations aux potentiels clients sur les produits proposés.

Les campagnes d’emailing peuvent être considérées comme étant du boîtage numérique.

Dans le secteur de l’immobilier, le boitage permet aux agences de mettre en avant les services qu’ils proposent. C’est également un vecteur d’informations, permettant de tenir au courant les clients de la recherche de nouveaux biens à acquérir pour l’agence. Les clients qui désirent vendre leur bien pourraient décider d’appeler l’agence après avoir reçu un flyer dans leur boite aux lettres.

Le boitage permet de cibler précisément les personnes que l’on souhaite toucher. Il est possible de cibler un quartier ou une rue spécifique en fonction de ce que vous recherchez ou du type de bien que vous vendez. Il est possible de personnaliser les flyers, en mettant en avant votre propre identité visuelle.

Cette technique permet également d’entretenir un lien de sympathie avec les clients. Certaines agences immobilières envoient pour les fêtes de fin d’année un mot à leurs clients. Cela permet de créer du lien avec eux, tout en rappelant la présence de l’agence dans la zone, sans que cela soit trop agressif.

La partie la plus longue du boitage est la distribution du flyer. Cela peut cependant être facilement sous-traité, puisque aucune compétences spécifiques n’est nécessaire à cette tâche.

La technique du boitage fait cependant face à de nombreux inconvénients.

En effet, les prospects reçoivent beaucoup de publicités dans leur boite aux lettres. Ils font très souvent le tri et ne gardent que les publicités qui les intéressent. Le reste finit la plupart du temps à la poubelle. Ainsi, le taux de retour de cette technique est plutôt faible (0,5 à 2 contacts pour 1000 boîtes aux lettres, d’après le Bon Agent). De plus, cela peut être considéré comme plutôt envahissant par les personnes qui reçoivent de la publicité.

Si la distribution de flyers est répétée trop souvent par l’agence, cela pourra lasser les prospects mais également donner une mauvaise image, qui sera associée à de la publicité non désirée. De plus, il est compliqué de connaitre son retour sur investissement (ROI). Il est presque impossible de connaitre avec précision le taux de prise en main de vos flyers. Sur ce type de communication, il est difficile de réaliser un tracking.

Il y a également un risque de ne pas pénétrer assez la mémoire de la cible que vous visez. En effet, la valeur ajoutée de ces messages est relativement faible : ce sont en général des slogans promotionnels, que le prospect ne retiendra pas forcément. Pour être mémorisé par vos cibles, il faut se différencier de la concurrence.

Enfin, cette activité peut-être chronophage. Créer un contenu de qualité et le distribuer peut prendre de nombreuses heures. Il est nécessaire de mesurer le coût d’opportunité afin d’adapter sa stratégie de boitage pour optimiser le retour sur investissement de cette action.

Les initiatives pour réduire le nombre de prospectus et de publicités reçues dans les boîtes aux lettres ne sont pas récentes. En 1999, l’ADEME mettait en avant le volume vertigineux de publicités reçues par les consommateurs. Suite à cela est né le dispositif « Stop Pub », permettant de ne plus recevoir de publicités non adressées. Apparu en 2004, il avait pour objectif d’empêcher la distribution d’imprimés publicitaires et de prospectus dans les boites aux lettres des personnes ne désirant pas en recevoir. Ces mesures n’étaient cependant pas forcément respectées.

Si de la publicité était tout de même déposée chez un consommateur sans son accord, le contrevenant s’exposait à une contravention de 3ème classe, qui s’élevait à 450€. Si l’infraction était commise par une personne morale, le montant de cette amende était multiplié par cinq.

Ce qui a changé en 2021

En effet, la loi n°2020-105 du 10 Février 2020 relative à la lutte contre le gaspillage et à l’économie circulaire renforce les actions déjà mises en place pour lutter contre la publicité non désirée. Elle alourdit également les sanctions en cas de non-respect de ces nouvelles mesures. L’objectif de cette loi est de réduire le volume de prospectus et d’imprimés dans les boites aux lettres, et de les supprimer complétement pour ceux qui ne les désirent pas.

Il est désormais interdit de déposer de la publicité non adressée aux personnes physiques et morales dont il est fait mention sur la boite aux lettres d’un état de refus de recevoir de la publicité à leur siège social ou à leur domicile. Si elle reçoit tout de même de la publicité malgré l’autocollant Stop Pub, celui-ci à la possibilité de porter plainte auprès de la gendarmerie ou d’un commissariat. Il est également interdit de déposer dans un hall de résidence ou dans un bloc de boites aux lettres des publicités en libre-service. En cas d’infraction à cette loi, et en respect de l’article L 541-15-15 du code de l’environnement, vous vous exposez à une contravention de 5^ème classe de 1 500€. En cas de récidive, l’amende peut s’élever à 3 000€.  Elles concernent les personnes physiques ainsi que les personnes morales.

Il est à noter que cette interdiction de publicité ne s’applique qu’aux personnes ayant apposé sur leur boite aux lettres un autocollant du type « Stop Pub ».  Pour garder un lien avec ses clients par l’intermédiaire du boitage, il est désormais nécessaire d’adresser vos courriers. Cela signifie que la publicité devra être mise sous enveloppe, où il faudra inscrire le nom et l’adresse de la personne à laquelle vous destinez l’imprimé. Vous pouvez par la suite distribuer vous-même ou faire distribuer le courrier publicitaire. Cette mesure permet de garder le lien avec ses clients, tout en respectant la loi.

Il est également interdit de laisser des cadeaux promotionnels non souhaités à un consommateur dans sa boite aux lettres (art. L. 541-15-16), exception faite des consommateurs qui ont accepté d’en recevoir, à la suite d’un échange téléphonique ou lors d’un entretien en face à face. En cas de non-respect de cette loi, vous vous exposez à une amende de 1 500€.

De plus, selon l’article 541-15-16 du code de l’environnement, il est également formellement interdit de laisser des imprimés publicitaires sur le pare-brise d’un véhicule (« Le dépôt d’imprimés publicitaires à visée commerciale sur les véhicules est interdit. »). La encore, en cas de non-respect de cette obligation, vous risquez une amende de 1 500€.

Il est prévu par la loi 2020-105 du 10 février 2020 que les prospectus publicitaires destinés à la prospection commerciale devront être imprimés sur du papier recyclés ou provenant de forêts qui ont été gérées durablement. Cette obligation sera mise en place dès le 1^er janvier 2023 (art. L 541-15-17, Code de l’environnement)

Si le boitage en immobilier est un moyen d’entretenir le lien avec les clients, d’autres techniques se sont également développées pour communiquer. Le digital et le webmarketing prend désormais une place de plus en plus importante. De ce fait, le boitage immobilier a tendance à être quelque peu délaissé, au profit d’autres méthodes, plus digitales. On peut évoquer :

La prospection par SMS

Rapide, personnalisable, cette technique est très appréciée car elle permet de toucher un large public, puisque 95% des Français disposent d’une téléphone portable. Le taux d’ouverture est de 95%, contre 20% pour un email, ce qui lui permet d’être plus percutant et mémorisable. De plus, l’empreinte carbone d’un message est beaucoup plus faible. La prospection par SMS permet notamment de gagner du temps sur la prospection immobilière.

L’emailing

Utilisée depuis de nombreuses années, l’emailing reste moins efficace que la prospection par SMS. L’avantage principal de cette technique est la possibilité de d’ajouter des photos et des liens renvoyant à votre site, tout en adressant directement l’email au client, en l’appelant par son nom et prénom. Les retours sont cependant plus faibles : le mail peut se perdre dans le flux reçus par le client ou même arriver dans les indésirables.

C’est pourquoi les agences peuvent développer des newsletters pour entretenir le lien avec ses clients récurrents. Cela permet d’augmenter le taux de conversion vers votre site Internet et vos réseaux sociaux. En utilisant cette technique, il faut faire attention à la conservation et au respect des données personnelles (RGPD).

La publicité en ligne, réalisée via votre site Internet ou sur vos réseaux sociaux peut également être une alternative au boitage immobilier. Il est également possible d’envoyer par voie électronique une carte de visite avec un QR code. Il ne faut cependant pas oublier qu’il est interdit d’envoyer un email non désiré à une personne qui ne souhaite pas en recevoir.

Loi n°2020-105 du 10 Février 2020 relative à la lutte contre le gaspillage et à l’économie circulaire : LOI n° 2020-105 du 10 février 2020 relative à la lutte contre le gaspillage et à l’économie circulaire (1) – Légifrance (legifrance.gouv.fr)

Article L 541-15-15 du Code de l’Environnement : Article L541-15-15 – Code de l’environnement – Légifrance (legifrance.gouv.fr)

Article L 541-15-16 du Code de l’Environnement : Article L541-15-16 – Code de l’environnement – Légifrance (legifrance.gouv.fr)

Article 131.38 du Code Pénal : Article 131-38 – Code pénal – Légifrance (legifrance.gouv.fr)

Article 131-13 du Code Pénal : Article 131-13 – Code pénal – Légifrance (legifrance.gouv.fr)

Article R663-6 du Code Pénal : Article R633-6 – Code pénal – Légifrance (legifrance.gouv.fr)