Quelles assurances choisir quand on est marchand de biens ?

Un marchand de biens est un professionnel de l’immobilier, dont l’activité repose sur l’achat de biens immobiliers, que ce soient des maisons, des immeubles ou encore des locaux commerciaux, afin de réaliser des travaux pour les vendre, et réaliser une plus-value sur cette vente. Le marchand de biens se distingue de la profession d’agent immobilier par le fait qu’il est propriétaire des biens qu’il met en vente, alors que l’agent immobilier ne l’est pas. C’est un intermédiaire, qui met en relation un acquéreur et un vendeur, dans l’objectif de réaliser une vente.

Un marchand de biens, comme tout professionnel, doit apporter certaines garanties à son client. Il dispose également de responsabilités, dues à son statut de constructeur. Par exemple, en qualité de commerçant, il doit livrer à son client un bien conforme au contrat qui a été signé. Sinon, il engage sa responsabilité. Un marchand de biens est par ailleurs responsable des potentiels vices cachés du bien, et ne peut se soustraire à cette responsabilité. En cas de litiges, le marchand de biens peut être condamné à payer des dommages et intérêts. Il engage aussi sa responsabilité de constructeur, et doit assurer à son acquéreur l’assurance de la solidité du bien.

Pour assurer ses arrières, le marchand peut souscrire une assurance, afin de se protéger.

La profession de marchand de biens n’est pas réglementée par la loi. En revanche, la loi Spinetta, datant de 1978, lui impose de disposer de certaines assurances. En effet, on considère que, dès lors qu’un marchand de biens décide de rénover un immeuble et de le mettre en vente, il « s’associe à la loi Spinetta ». La loi Spinetta assure une présomption de responsabilité d’une durée de 10 ans après l’achèvement des travaux. De ce fait, le marchand de biens est dans l’obligation de souscrire 2 assurances : L’assurance dommages ouvrage, et l’assurance de responsabilité décennale. Ce sont les deux assurances qui doivent être souscrites dans tous les cas par un marchand de biens. À côté de celles-ci, d’autres assurances optionnelles peuvent être souscrites.

À savoir : un marchand de biens doit s’assurer que les professionnels avec lesquels il travaille justifient bien des assurances nécessaires.

Lors de son activité, un marchand de biens peut voir sa responsabilité engagée si un dégât matériel ou corporel, causé à autrui, se réalise. Dans ce cas, l’assurance de responsabilité civile professionnelle permet au marchand de biens de ne pas à supporter seul le coût des réparations en cas de sinistre. Cette assurance permet de garantir les risques professionnels, lorsque la responsabilité du marchand de biens est engagée, à la suite d’une faute professionnelle, de vices cachés, d’une négligence ou encore d’une imprudence. La prise en charge se réalise si le sinistre a eu lieu dans le cadre de son activité, même s’il se déroule à l’extérieur de la société.

À savoir : cette assurance n’est pas obligatoire. En revanche, elle est recommandée, notamment pour faire face aux possibles sinistres qui peuvent avoir lieu durant la rénovation de biens. En effet, sans cette assurance, c’est au professionnel d’indemniser le tiers victime du sinistre.

Le montant de cette assurance dépend de plusieurs variables, comme par exemple le chiffre d’affaires de la société, son adresse et le montant des indemnisations. De plus, les garanties prévues au contrat (certaines sont optionnelles) ainsi que le montant des franchises qui sont choisies sont aussi pris en considération. Cette assurance peut être demandée par les banques et les notaires, pour obtenir un prêt par exemple.

Cette assurance doit obligatoirement être souscrite par un marchand de biens dans le cadre de son activité. Cette assurance couvre les vices et les malfaçons menaçant la solidité du bien, ou qui l’empêche d’être utilisé pour ce pour quoi il a été conçu. Il couvre notamment les affaissements du plancher, les problèmes d’évacuation des eaux usées, les fissures importantes ou encore les défauts d’isolation des combles ou un toit qui s’effondre. Concernant les malfaçons, elles doivent concerner les équipements indissociables, c’est-à-dire les équipements qui ne peuvent être réparés sans endommager le bien.

L’assurance dommages et ouvrage permet d’indemniser rapidement les sinistrés, car les délais d’indemnisation sont prévus par la loi. De ce fait, il n’est pas nécessaire d’attendre une décision de justice pour une indemnisation. L’assurance dommages et ouvrage prend effet à la fin de la garantie de parfait achèvement, qui prend fin 1 an après la fin des travaux, et prend fin 10 ans après la réalisation des travaux.

À savoir : cette assurance doit être souscrite avant le début des travaux, et doit couvrir la totalité des coûts de construction communiqués par le marchand de biens.

Le coût de cette assurance est facteur de plusieurs éléments. Il prend en considération la nature des travaux qui vont être réalisés, la catégorie de biens qui va être rénové (si c’est une maison, un appartement…) et enfin la structure juridique sous laquelle le marchand de biens exerce.

En cas de non-respect de cette obligation de souscription, le marchand de biens s’expose à 6 mois d’emprisonnement et 75 000 euros d’amende.

La garantie décennale fait partie de l’assurance dommages et ouvrage. Elle est nécessaire lorsque le vendeur prend la place du maître d’œuvre pour la restauration d’un bien. Il est dans l’obligation de prendre cette garantie, car il conçoit l’intégralité du projet, puisqu’il est assimilé à un constructeur non-réalisateur.

À savoir : dans le cas où le marchand de biens sollicite l’aide d’un bureau d’études ou d’un maître d’œuvre, il n’est pas obligé de souscrire une garantie décennale.

Cette garantie vous permet de vous protéger si des dommages ou des sinistres menacent la qualité de la construction que vous rénovez. Elle couvre notamment l’ouverture de murs porteurs, la rénovation de la charpente ou encore le changement du système de chauffage. Les vices du sol sont également couverts, dès lors qu’ils rendent le bâtiment impropre à son usage, ou compromettent sa solidité.

Le montant de cette assurance est fixé en fonction du chiffre d’affaires de la société. La plupart du temps, son coût ne dépasse pas 4% du chiffre d’affaires. D’autres facteurs peuvent être pris en considération, tels que la taille de l’entreprise ou encore les antécédents du marchand de biens.

D’autres assurances peuvent être souscrites par un marchand de biens, en fonction de ses besoins. On peut notamment citer l’assurance tous risques chantier (TCR), qui permet d’assurer le chantier concernant les vols de matériels, les dégâts des eaux ou encore les catastrophes naturelles. Elle ne peut être utilisée que durant les travaux sur le chantier, c’est-à-dire de la date d’ouverture du chantier à la réception de celui-ci.

L’assurance protection juridique peut aussi être souscrite. Elle permet au marchand de biens de recevoir une assistance juridique, dans le cas où un litige est ouvert. Les charges de procédure sont aussi prises en charge.

À savoir : l’assurance protection juridique est généralement incluse dans le contrat de responsabilité civile professionnelle, souscrite par un marchand de biens.

Sources :

Loi Spinetta : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000522720

Article 1792 du Code Civil : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006443502#:~:text=Tout%20constructeur%20d’un%20ouvrage,le%20rendent%20impropre%20%C3%A0%20sa

Article L 242-1 du Code des Assurances : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000019265425