Le droit de suite en immobilier : qu’est-ce que c’est ?

En immobilier, un droit de suite caractérise le droit d’un salarié d’une agence ou d’un réseau immobilier, de réclamer le paiement des commissions auxquelles il aurait pu prétendre, si le contrat n’avait pas été rompu. En d’autres termes, si un agent commercial ou un agent immobilier a participé à la commercialisation et à la vente d’un bien, et que celui-ci est vendu après son départ de l’agence ou du réseau, celui-ci peut prétendre à toucher une commission sur cette vente. Le droit de suite permet au professionnel de l’immobilier d’être récompensé pour les efforts accompli pour cette vente, même s’il ne fait plus partie de l’agence. Il s’applique lorsque l’opération commerciale réalisée est principalement due à l’intervention de l’agent, durant son contrat.

Le droit de suite est prévu à l’article L.134-7 du Code de Commerce, et s’applique peu importe le statut juridique de l’agent et la durée de son contrat.

À noter : L’application du droit de suite est limitée dans le temps. En effet, il n’est pas possible pour le professionnel de l’immobilier de réclamer des commissions sur un dossier qui s’est résolu bien après la cessation de son contrat. L’agent immobilier ou commercial doit donc se manifester dans un délai raisonnable pour pouvoir bénéficier d’un droit de suite sur un dossier, sinon il perd sa commission.

Le droit de suite n’est pas un droit d’ordre public. Cela signifie que l’une des parties peut y déroger, en incluant une clause contractuelle précisant que l’agent commercial ne peut demander de droit de suite.

À savoir : Le droit de suite n’est pas affecté par une possible faute grave commise par l’agent. Même si celle-ci est attestée, il pourra tout de même prétendre à ses commissions.

Pour appliquer le droit de suite, il est nécessaire de remplir deux conditions :

• La demande de droit de suite doit porter sur des affaires dont la vente est la conséquence du travail effectué par l’agent durant la période de son contrat. Cela signifie que, si la vente du bien est due au travail de l’agent, il est en droit de demander une commission.
• Le droit de suite étant limité dans le temps, vous ne pouvez réclamer des commissions que durant le délai imparti. De plus, votre employeur ne peut vous verser des commissions sur des affaires dont lui-même n’a pas perçu les honoraires correspondants. En d’autres termes, le professionnel de l’immobilier ne recevra des commissions que lorsque la vente sera définitivement conclue, durant le délai durant lequel court le droit de suite, après expiration du contrat de travail.

À savoir : Le montant des commissions qui doivent être versées dans le cadre du droit de suite sont calculés en fonction des honoraires définitivement perçus par votre employeur.

En général, le délai du droit de suite est, au minimum, de 6 mois pour un salarié. Pour un agent commercial, la loi n’encadre pas précisément sa durée. Un délai équivalent à celui d’un salarié peut s’appliquer, mais il est à l’appréciation des tribunaux. Aucune jurisprudence n’établit de façon précise sa durée, mais elle est souvent comprise entre 3 et 12 mois. Il est conseillé de fixer contractuellement le délai durant lequel l’agent peut réclamer ses droits de suite.

À savoir : Le droit de suite ne se confond pas avec l’indemnité compensatrice de fin de contrat.

Pour faire la demande de vos droits de suite, vous devez envoyer votre lettre de résiliation à votre réseau ou votre agence. Vous pouvez également annexer la liste de toutes les affaires auxquelles vous avez participé, afin de suivre au mieux l’état de chaque affaire. Il est conseillé d’adresser votre lettre de résiliation avec accusé de réception.

En cas de refus de votre employeur de vous accorder vos droits de suite, plusieurs options s’offrent à vous. Dans un premier temps, revoyez votre contrat, et vérifiez que celui-ci vous octroie vos droits de suite, afin de les faire valoir. À la suite de cela, vous pourrez essayer de discuter avec votre agence ou votre réseau pour trouver une solution. Si aucune solution ne peut être trouvée, vous pouvez passer par une consultation juridique, une médiation ou un arbitrage, dans le but trouver une solution à ce litige. En dernier recours, vous pouvez également enclencher des poursuites judiciaires.

Sources :

Convention collective nationale de l’immobilier : https://www.legifrance.gouv.fr/conv_coll/id/KALICONT000005635413

Article 7 de la loi du 25 juin 1991 : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000172596

Article 1102 du Code Civil : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032040782#:~:text=Chacun%20est%20libre%20de%20contracter,qui%20int%C3%A9ressent%20l’ordre%20public.

Article 1103 du Code Civil : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032040777

Article L.134-6 du Code de Commerce : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006220428#:~:text=Lorsqu’il%20est%20charg%C3%A9%20d,secteur%20ou%20%C3%A0%20ce%20groupe.

Article L.134-7 du Code de Commerce : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006220435

Arrêt de la Cour d’Appel de Montpellier du 22 mai 2020 : https://www.courdecassation.fr/decision/5fd92e8412c0960e07677ec3