Colocation : caution, dépôt de garantie, que faut-il savoir ?

La caution est une personne ou un organisme qui s’engage envers le propriétaire du bien à payer les dettes locatives dont est redevable le locataire, si celui-ci ne peut les payer lui-même. De ce fait, la personne se portant caution signe avec le propriétaire du bien un acte de cautionnement. Sont concernées par cette obligation les dépenses liées au loyer et aux charges du locataire, ainsi que les frais de remise en état du logement, s’il a été dégradé.

Le dépôt de garantie, que l’on peut également appeler  « caution-loyer », représente la somme versée par le locataire au propriétaire lors de la signature du contrat de location.

Une caution est donc une personne ou un organisme qui est garante du loyer si le locataire ne peut régler lui-même. Au contraire, un dépôt de garantie représente une somme d’argent, que le locataire verse au bailleur. C’est une sorte de garantie pour couvrir d’éventuelles dégradations.

Le terme caution peut être utilisée dans la langage courant pour évoquer le dépôt de garantie, c’est pourquoi il est assez facile de se perdre entre les deux appellations.

1. Les points à connaître

Le propriétaire du bien immobilier que vous souhaitez louer est en droit de vous demander une caution, même si elle ne soit pas obligatoire. En revanche, s’il exige une caution, vous ne pouvez pas vous y soustraire. Aucune disposition légale n’impose un plafond de revenus en dessous duquel il est obligatoire de fournir une caution.  De plus, le bailleur peut demander autant de garants qu’il le désire. Dans la majeure partie des cas, une seule caution est demandée. Il est cependant possible qu’un propriétaire puisse en demander plusieurs.

Dans le cas d’une colocation prenant la forme d’un bail unique, c’est-à-dire qu’il n’existe qu’un seul contrat de bail pour tous les colocataires, il existe une clause de solidarité ou d’indivisibilité de la dette du loyer. De ce fait, les cautions deviennent indirectement solidaires entre elles. Chaque colocataire dispose d’une caution.

Il existe cependant des exceptions, où le propriétaire ne peut demander au locataire une caution. Si le propriétaire est une personne morale, ou si son locataire est un étudiant disposant d’une bourse de l’enseignement supérieur par exemple. De même, le propriétaire possédant une assurance privée contre les risques locatifs ne peut imposer à son locataire de disposer d’une caution, sauf si celui-ci est étudiant ou apprenti. C’est à la charge du bailleur de remettre à la personne se portant caution l’acte de cautionnement. C’est le document écrit qui engage le signataire envers le bailleur vis-à-vis du paiement du loyer si le locataire ne peut répondre lui-même à cette obligation.

2. Quelles sont les différentes types de caution ?

L’acte de cautionnement détermine quel type de caution a été choisi. Il en existe 2 types. Pour les contrat de colocation, c’est la caution solidaire qui s’applique.

La caution solidaire

Le bailleur peut directement s’adresser à la caution de son locataire dès le premier impayé de celui-ci. De plus, il n’est pas obligé de chercher à savoir si celui-ci est dans la capacité de régler son loyer ou non. De ce fait, le propriétaire devra s’adresser à la caution de son locataire par lettre recommandée, avec avis de réception. Si la personne s’étant porté caution ne peut payer les dettes du locataire, elle a le droit de demander des délais de paiement au tribunal judiciaire ou de proximité.

Si, malgré les délais accordés, la situation financière de la caution ne lui permet toujours pas de régler les dettes locatives, elle peut saisir la commission de surendettement du département de son lieu d’habitation.  Enfin, si cela n’est toujours pas suffisant, le propriétaire peut demander à ce que ses biens soient saisis dans le but de rembourser les dettes qu’elle doit.

Dans le cas d’un bail de colocation, chaque colocataire dispose de sa propre caution. Dans le cadre de la clause de solidarité, si un des colocataire ne paye pas sa part du loyer, le propriétaire peut se retourner vers un autre locataire pour exiger la part du loyer manquante. Si celui-ci n’est pas apte à payer, il peut se tourner vers la caution de celui-ci pour demander la somme qui lui est due.

La caution simple

Si le locataire ne règle pas la somme qu’il doit, le bailleur ne peut pas se retourner immédiatement vers sa caution. Il ne pourra lui demander de régler la somme due uniquement lorsqu’il aura exigé du locataire qu’il règle ses dettes locatives.

Pour cela, il devra tout d’abord lancer une procédure contre le locataire en lui adressant un commandement de payer avec accusé de réception. Sans cette procédure, le bailleur ne pourra pas faire appel à la caution.

3. Qui peut se porter caution ? 

N’importe qui peut se porter caution. Ainsi, une personne physique ou morale peut remplir ce rôle. La caution doit être solvable. C’est pourquoi une des conditions requises pour devenir caution peut être de gagner trois fois le montant du loyer,  bien qu’elle ne soit pas obligatoire. Des organismes peuvent également prendre cette responsabilité. Elle doit également fournir les éléments demandés par le propriétaire, c’est-à-dire tous les documents relatifs à l’identité de la caution ainsi que des justificatifs de domicile, de situation professionnelle et de revenus. Dans le cas d’une personne morale, celle-ci devra fournir un extrait de K-BIS de moins de 3 mois ainsi que la pièce d’identité de la personne inscrite sur ce le K-BIS.

Il faut savoir qu’un propriétaire ne peut pas refuser une personne se portant caution sous le prétexte que celle-ci ne dispose pas de la nationalité française ou qu’elle ne réside pas en métropole.

La caution bancaire

Il est possible, en accord avec sa banque, de souscrire une caution bancaire. Cela signifie qu’une somme, correspondant à plusieurs mois de loyer seront bloqués sur un compte spécifique. En cas d’impayés, le propriétaire peut démarcher la caution bancaire et récupérer la somme due.

La caution Visale

Destinée aux non-salariés, aux chômeurs et aux étudiants de moins de 30 ans (sauf les non boursiers rattachés au foyer fiscal de leur parents) la caution Visale est donnée aux locataires à partir d’un site dédié. Les personnes de plus de 31 ans venant d’être embauchés ou en situation de mutation professionnelle peuvent aussi en bénéficier. Il permet de prendre en charge les impayés de loyer durant les trois premières années du bail en location. Chaque colocataire peut bénéficier de la caution Visale, à titre individuel. De plus, si un seul des colocataire est éligible, l’ensemble de la colocation (dans la limite d’un bail signé par 2 personnes) l’est également.

1. Que faut-il savoir ?

Lors de la location d’un logement, le propriétaire est en droit d’imposer le versement d’un dépôt de garantie. Celui-ci ne doit pas dépasser l’équivalent d’un mois de loyer hors charge, pour les logements vides, et de deux mois de loyer hors charges pour les logements meublés. Cependant, il n’est pas obligatoire d’en demander un. Cela reste tout de même la norme. Si le paiement demandé est un paiement trimestriel, un dépôt de garantie ne pourra être demandé.

De ce fait, la somme est conservée par le propriétaire du logement durant toute la durée de la location. Le propriétaire est en droit d’utiliser cet argent si le locataire lui doit en doit ou pour payer les réparations des dégradations effectuées par le locataire.

Dans le cas d’un contrat de bail de colocation individuel, le locataire sortant peut demander la restitution de son dépôt de garantie lorsqu’il quitte la colocation. Au contraire, si le contrat de bail est un bail unique, le locataire doit attendre la fin du contrat de bail pour récupérer son argent, même s’il a quitté la colocation avant.

2. Pourquoi demande-t-on un dépôt de garantie ? 

Le dépôt de garantie permet d’indemniser le propriétaire des éventuelles dégradations qui peuvent avoir eu lieu dans son logement. S’il se rend compte en réalisant l’état des lieux de sortie qu’il y a des détériorations, il est en droit de retenir partiellement ou en intégralité le dépôt de garantie de son locataire. De plus, si les dégradations sont importantes et que l’argent du locataire n’est pas suffisant pour régler les réparations, le propriétaire peut demander plus d’un mois de dépôt de garantie. Pour cela, il doit mettre en demeure son locataire de payer les sommes engagées dans le cadre des réparations dont il est le responsable.

Le locataire est dans l’obligation de maintenir le logement en bon état d’entretien. Il doit prendre à sa charge les travaux ainsi que les réparations locatives qui doivent être réalisés. Dès lors que cela n’est pas respecté, le propriétaire prélève le montant des travaux sur le dépôt de garantie. Cependant, si les travaux à réaliser le sont à cause de la vétusté du logement, le locataire ne peut être tenu pour responsable. C’est l’état des lieux de sortie qui pourra ainsi définir si des travaux sont à réaliser ou non.

De plus, le montant des travaux doit être justifié. Le bailleur a l’obligation de fournir tous les documents prouvant qu’il y a des travaux à réaliser. Il n’est pas obligé de les faire réaliser, il lui suffit de prouver que des travaux sont à faire après le passage de son locataire.

3. Sous quelles conditions peut-on le récupérer ?

Le remboursement ou la restitution du dépôt de garantie est encadré par la loi. Normalement, le propriétaire doit rendre au locataire le montant du dépôt de garantie dès la fin de la location, sauf si des réparations sont nécessaires.

La loi Alur a modifié les délais de remboursement du délai de garantie. On peut distinguer 2 situations :

• Si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, le propriétaire à l’obligation de restituer le dépôt de garantie du locataire sous 1 mois, dès le jour où le locataire a rendu les clés du logement.
• Si, au contraire l’état des lieux de sortie montre qu’il y a eu dégradation, le délai de restitution est allongé à 2 mois.

Le propriétaire ayant du retard dans la restitution du dépôt de garantie s’expose à payer des pénalités. Cette règle ne s’applique pas si le locataire n’a pas fourni sa nouvelle adresse à son ancien bailleur.

Dans les faits, il est possible que le propriétaire tarde à remettre au locataire l’argent qu’il lui doit. Dans ce cas, la demande de restitution se déroule en 3 étapes. Le locataire doit tout d’abord envoyer un courrier au bailleur pour lui demander la remise du dépôt de garantie. Il doit être envoyée en recommandée avec accusé de réception. Si cela n’est pas suffisant, le locataire a la possibilité de saisir la commission de conciliation, afin de résoudre ce litige à l’amiable. En dernier recours, si le locataire n’a toujours pas récupéré le montant de son dépôt de garantie, il n’aura d’autre choix que d’agir en justice et de se présenter devant le tribunal compétent (tribunal judiciaire ou tribunal de proximité).

En cas de changement de propriétaire lors de la location, c’est au nouveau propriétaire de rembourser la somme qui a été donnée par le locataire.

Sources :

Code Civil : Article 2288 – Code civil – Légifrance (legifrance.gouv.fr)

Article 22-1 – Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 – Légifrance (legifrance.gouv.fr)

Loi Alur : LOI n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (1) – Légifrance (legifrance.gouv.fr)

Site caution Visale : www.visale.fr