Colocation : quelles sont les règles à respecter ?

1. Quand peut-on parler de colocation ?

Avant la loi Alur, la colocation était définie comme étant plusieurs locataires, au minimum 2, vivant dans un même logement. Il constitue leur résidence principale. Les règles de la colocation incluent la location vide et la location meublée. Il était possible de signer un contrat unique, où tous les colocataires étaient inscrits. La loi Alur a instauré deux contrats de bail type. Il en existe un pour les locations vides et un autre pour les locations meublées, auxquels on peut ajouter des clauses supplémentaires. Le contrat de bail doit également respecter les conditions de décence.

On peut donc dire que la colocation est définie comme étant la location d’un logement par plusieurs locataires, qui constitue leur résidence principale. Cela est formalisé par un contrat unique ou plusieurs contrats conclus entre chaque locataire et le bailleur. Il existe des exceptions, notamment les époux ou des partenaires liés par un pacte civil de solidarité au moment où le contrat a été signé.

Toute personne dont le nom se trouve sur le contrat de location possède la qualité de locataire. Ceux qui n’ont pas signé le bail n’ont aucun droit sur le logement, même s’ils paient une partie du loyer. Cependant, les époux ainsi que les couples pacsés, depuis la loi Alur, sont automatiquement cotitulaires du bail du logement, même si un des deux de l’a pas signé. Dès qu’un locataire se marie, son/sa conjoint(e) devient locataire (idem dans le cadre du PACS). Cette règle ne s’applique pas aux concubins. Si le locataire donne congé, la personne vivant avec lui devra également quitter le logement.

2. Règles de la colocation

La loi Alur a imposé des normes de peuplement ainsi que des règles de division en volume. Pour ce qui concerne les baux uniques, les propriétaires doivent mettre à la disposition du locataire une surface minimum de 9m². Pour deux personnes, cette surface s’élève à 16m². Il est possible de louer le logement à 8 personnes maximum, en ajoutant 9m² pour chacune d’entre elles. Avec l’entrée en vigueur de la loi Elan, la règlementation des baux individuels change. La surface minimum que le propriétaire doit fournir au locataire passe à 9m², avec un volume minimal de 20m³.

La loi Alur prévoit que dans les zones « tendues », c’est-à-dire les villes où il y un déséquilibre important entre l’offre et la demande de biens locatifs, le montant de la somme des loyers de tous les locataires ne devra pas être supérieur au loyer de référence local.

Le contrat de bail régit les rapports entre le propriétaire et les locataires, ainsi que les relations entre ceux-ci. C’est pourquoi il est important d’en connaître les spécificités.

1. Contrat de bail unique

Dans un contrat de bail unique, le propriétaire signe un bail unique avec l’ensemble des locataires à qui il loue son bien. Cette solution comprend ce que l’on appelle une clause de solidarité : ainsi, chaque locataire est responsable de l’ensemble de l’habitation. Cela signifie que si l’un des colocataires ne règle pas son loyer, le propriétaire peut se retourner contre les autres colocataires pour leur demander de payer la somme non réglée.

Contrainte du bail unique, un avenant doit être rédigé à chaque départ et arrivée d’un nouveau colocataire. De plus, la durée initiale du bail ne concerne que les premiers colocataires à avoir signé le bail. De ce fait, un nouveau bail ou un nouvel avenant doit être signé dès que l’un des colocataires est remplacé.

2. Contrat de bail individuel

Un contrat de bail individuel est un bail que le propriétaire signe avec chacun de ses colocataires. Le propriétaire possède un bail distinct pour chacun de ses locataires. Tous les colocataires disposent chacun d’un droit de jouissance exclusif d’une partie des lieux, en général leur chambre. Ils disposent également de l’usage de certaines pièces communes, la cuisine, la salle de bains entre autres. Le bail doit mettre en évidence les pièces attribuées à chacun ainsi que l’encadrement des pièces communes et l’utilisation des appareils électroménagers.

À chaque départ d’un locataire, un nouveau bail doit être signé. En effet, il n’est pas possible de réaliser un avenant. À chaque départ, le propriétaire doit réaliser l’état des lieux, la restitution du dépôt de garantie… Pour un même logement, le propriétaire peut avoir des baux qui ne se terminent pas au même moment. Si celui-ci veut prendre congé de ses colocataires, il devra respecter la durée du préavis, qui est de 6 mois. Si un des colocataires souhaite quitter le logement, il n’est pas nécessaire que les autres locataires signent le bail ou l’avenant. Seule la signature d’un nouveau bail avec la signature du nouvel occupant est nécessaire.

La clause de solidarité (ou clause d’indivisibilité) est une composante importante ajoutée au contrat de bail unique. Cette mention indique que chaque colocataire est responsable de la totalité du loyer et des charges dues, ainsi que des dégradations locatives éventuelles.

Cette clause permet au propriétaire d’exiger d’un de ses colocataires, ou de la personne s’étant porté caution pour lui, le paiement d’une somme qui lui est due et non payée par un des colocataires. Ceux-ci sont dans l’obligation de verser la part du locataire qui n’a pas versé sa part du loyer, sinon le bail peut être annulé. Ainsi, le bailleur peut se protéger contre les possibles impayés d’un ou de plusieurs de ses colocataires et leur caution.

Avant la loi ALUR, un locataire ayant décidé de quitter la location était toujours solidaire du paiement du loyer, bien qu’il soit parti du logement. La loi ALUR a modifié cet aspect. En effet, la solidarité d’un des locataires et de sa caution s’arrête dès la date d’effet du congé si le locataire sortant trouve un remplaçant. Dans le cas contraire, la personne qui quitte la colocation doit continuer à payer sa part des charges et des loyers. Depuis la loi Alur, la clause de solidarité ne peut pas excéder 6 mois. Cela signifie qu’un locataire ayant quitté la colocation doit au maximum payer 6 mois de loyer, si aucun locataire n’a pu être trouvé.

Par exemple, un propriétaire loue son bien à trois colocataires. L’un d’eux décide de quitter la colocation au bout d’un mois. Il devra continuer de payer le loyer et les charges de la colocation pendant une durée maximale de 6 mois. Si le propriétaire trouve un nouveau locataire pendant ce délai de 6 mois et l’inscrit au bail, l’ancien locataire ne sera plus redevable des loyers et la clause de solidarité ne le concernera plus. Si au bout de ces 6 mois, le propriétaire n’a toujours pas retrouvé d’autres locataire, l’ancien locataire n’aura plus aucune obligation de paiement des charges ou du loyer.

Reprenons la même situation. Cette fois-ci un des colocataires décide de quitter le logement 1 mois avant la fin du bail. Le propriétaire décide de ne pas chercher de nouveau locataire. Le colocataire restant devra payer le loyer et les charges jusqu’à la fin du bail, c’est-à-dire durant 1 mois avant d’être libéré de la clause de solidarité.

Il existe également dans les baux uniques la possibilité de recourir à la caution solidaire. Un tiers se porte garant des frais d’un des locataires en cas de défaillance de celui-ci ou en cas de dégradations dans les parties communes de la colocation.

1. Avenant au bail de colocation

Un avenant au bail de colocation est un document qui permet de modifier les conditions du bail initial, afin qu’il soit toujours valable. Il est obligatoire de rédiger un avenant au contrat de colocation dès lors :

• Qu’il y a un changement de colocataire. Dès que l’un des occupants actuels du logement décide de partir ainsi que lorsqu’un nouvel occupant a été trouvé.
• Qu’il y a un changement, que ce soit une augmentation ou une diminution du montant du loyer. (Surtout dans le cadre de la révision annuelle selon l’Indice de Référence des Loyers (IRL))
• Qu’il y a une modification du montant des charges locatives
• Que la durée du bail est prolongée
• Qu’une dépendance non utilisée par les locataires est exclue du contrat de bail

2. Le départ d’un des colocataires

Un colocataire peut décider de quitter le logement sans l’accord des autres locataires. Celui-ci doit donner congé au bailleur par lettre recommandée avec avis de réception, en respectant le préavis. Celui-ci devient un colocataire solidaire et doit remplir ses obligations de paiement, comme convenu dans la loi ALUR. Avec l’accord du bailleur, la solidarité du colocataire et de sa caution est levée à la fin de la date d’effet du congé et dès qu’un nouveau colocataire a été trouvé et inscrit au contrat de bail. Si aucun accord n’a été trouvé, la fin de la solidarité du colocataire est effective 6 mois après la date d’effet du congé.

L’ancien colocataire et sa caution sont ainsi libérés de cette clause dès lors que le propriétaire a accepté un nouveau locataire. Cependant, il ne lui sera pas possible de récupérer immédiatement son dépôt de garantie. Il ne peut être restitué que lorsque le logement sera vide, lors de la libération complète des lieux par tous ses occupants (généralement lorsque le colocataire sortant est remplacé, le nouveau colocataire verse le montant du dépôt de garantie au sortant). De plus, le colocataire sortant peut proposer au bailleur une nouvelle personne pour le remplacer. Celui-ci n’est pas dans l’obligation d’accepter cette personne.

Sources :

-Loi Alur – https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000028772256/2021-03-03/