Comment devenir marchand de biens ? 

L’activité de marchand de biens consiste à réaliser des opérations immobilières d’achat et de revente des biens qu’il a acquis. L’objectif de réaliser une plus-value sur la vente du bien. Dans la majorité des cas, le marchand de biens réalise des travaux de rénovation, ou cherche à embellir le bien afin d’augmenter son prix à la revente. Un marchand de biens cherche donc à réaliser un bénéfice à court terme, sur la revente de ses biens, qu’il a rénové. Il peut réaliser les travaux qu’il souhaite seul ou faire appel à des partenaires, tels que des architectes ou encore des maîtres d’œuvre.

À savoir : Le marchand de biens est responsable des vices cachés de ses biens immobiliers, s’il y en a.

Le marchand de biens n’est pas considéré comme un agent immobilier. En effet, il est propriétaire du bien qu’il vend, contrairement à un agent immobilier, qui est un intermédiaire à la vente. Le marchand de biens vend des biens immobiliers dont il est le propriétaire, alors que l’agent immobilier agit en tant qu’intermédiaire entre l’acheteur et le vendeur d’un bien immobilier. Un marchand de biens est donc considéré comme un commerçant. 

Pour être qualifié de marchand de biens, vous devez remplir 3 conditions précises :

• Votre achat doit avoir une intention spéculative. En d’autres termes, votre objectif premier lors de l’achat d’un bien doit être de réaliser une plus-value à court terme. C’est l’administration fiscale qui détermine si votre activité répond bien aux caractéristiques d’un marchand de biens. Pour déterminer si votre activité a bien une intention spéculative, elle fait attention à la date d’achat du bien et la date de revente du bien en question.
• Votre activité d’achat doit être réalisée de façon habituelle : les biens immobiliers achetés dans le cadre d’une activité de marchand de biens ne doivent pas être gardés pour votre usage personnel. Les biens que vous avez acquis ne doivent pas être utilisés en tant que résidence principale.
• Un marchand de biens achète des immeubles, des fonds de commerce, des terrains ou même des parts sociales de sociétés immobilières, afin de les revendre par la suite.

Un marchand de biens est considéré comme un commerçant. De ce fait, il est soumis aux obligations classiques du commerçant. De ce fait, il doit créer une structure juridique, inscrite au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés), afin d’être immatriculé.

Cette société peut être une SAS, une SARL, une SASU, une EURL ou une micro-entreprise. Vous devez créer votre entreprise auprès de la CCI.

À savoir : Le statut d’auto-entrepreneur n’est pas recommandé pour développer une activité de marchand de biens. En effet, votre patrimoine personnel n’est pas protégé, et votre chiffre d’affaires ne doit pas excéder un certain plafond pour que vous puissiez conserver les avantages fiscaux de ce statut.

Créer une SCI pour votre activité de marchand de biens n’est pas possible non plus. En effet, cette structure ne permet pas d’exercer une activité commerciale. Dans le cadre d’une activité de marchand de biens, elle est adaptée uniquement lorsque l’on souhaite faire de la location non meublée.

La SAS est bien souvent préférée par les marchands de biens, notamment grâce à sa structure, considérée comme plus souple. Si le marchand de biens souhaite se lancer seul, il est conseillé de créer une SASU.

En tant que commerçant professionnel, le marchand de biens est soumis à un régime fiscal précis, celui des Bénéfices Industriels et Commerciaux, ou régime BIC. Il est également redevable de la TVA sur ses marges. S’il est considéré comme étant un particulier, sa plus-value réalisée est imposée selon le régime des plus-value des particuliers.

Un marchand de biens est également soumis à la TVA s’il réalise des travaux de rénovation lourds (comme la construction d’un bâtiment sur terrain à bâtir qu’il a acheté). Dans ce cas, il sera redevable de la TVA sur l’intégralité du prix de vente. Cette règle fonctionne également pour les immeubles achetés il y a moins de 5 ans, qu’ils aient bénéficié de travaux de rénovation ou non. 

Dans le cas où le bien immobilier à plus de 5 ans, ou si le terrain acheté n’a pas fait l’objet de réduction, la TVA repose seulement sur la marge réalisée et n’est pas récupérable. 

À savoir : un marchand de biens peut être exonéré de droits de mutation s’il revend son bien immobilier durant les 5 années qui suivent l’achat de ce bien. 

La profession de marchand de biens est accessible à tous, dès lors que l’on a la capacité de créer une entreprise. Il est cependant à noter que toutes les professions ne sont pas compatibles avec ce statut.

Les huissiers de justice, les pharmaciens ou encore les avocats ne peuvent pas exercer cette activité professionnelle.

Aucun diplôme n’est nécessaire pour devenir marchand de biens immobiliers. Cependant, réaliser une formation en amont peut avoir des avantages, notamment pour appréhender les différents rouages de cette activité professionnelle. En effet, il est vivement recommandé de disposer de solides connaissances en immobilier. En effet, les lois et les réglementations à respecter sont nombreuses sur le marché de l’immobilier. Il est facile de s’y perdre lorsque l’on n’en connaît pas les spécificités.

Il est également conseillé de disposer d’un certain bagage en immobilier, notamment sur des domaines comme l’urbanisme ou la négociation par exemple.

Pour pouvoir exercer l’activité de marchand de biens, il est nécessaire de maîtriser certaines bases, notamment concernant :

• La détermination de la valeur d’un bien
• L’évaluation de la faisabilité d’un projet
• La négociation des conditions d’achat
• La maîtrise des règles d’urbanisme
• La commercialisation d’un bien de façon efficace

Cette activité professionnelle n’est pour l’instant pas réglementée.

Le salaire d’un marchand de biens immobilier dépend de la plus-value qu’il génère lors de la revente de ses biens immobiliers. De ce fait, il est difficile d’estimer le salaire moyen d’un marchand de biens : il va dépendre des biens que vous vendez. Le salaire n’est donc pas fixe. 

En moyenne, le marchand de biens réalise une vente tous les 6 à 18 mois. 

Un marchand de biens doit disposer de certaines qualités essentielles. Il doit tout d’abord avoir la fibre commerciale et savoir négocier. Cela lui permettra d’obtenir des prix intéressants pour les biens qui l’intéresse.

Un marchand de biens doit par ailleurs avoir un bon sens relationnel et savoir prospecter pour trouver des biens susceptibles de l’intéresser.

Enfin, il doit également savoir estimer au mieux le temps et le coût de la rénovation de son bien. Une mauvaise estimation pourrait contrecarrer ses projets.

Sources :

Loi de finances rectificative du 9 mars 2010 : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000021943745/

Article 256 du Code général des impôts : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000044983615#:~:text=%2D%20Sont%20soumises%20%C3%A0%20la%20taxe,bien%20corporel%20comme%20un%20propri%C3%A9taire.

257 bis du Code général des impôts : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000042914694

Article 261 du Code général des impôts : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006309369/1993-07-01#:~:text=Les%20services%20de%20caract%C3%A8re%20social,10%20%25%20de%20leurs%20recettes%20totales

Article 278 du Code général des impôts : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000036431470/#:~:text=1.,qui%20leur%20sont%20indissociablement%20li%C3%A9s