Comment le nouveau DPE impact la location des biens ?

 

La lutte contre les logements énergivores se concrétise. Le diagnostic de performance énergétique a évolué en juillet dernier. Les classes énergétiques en ont été modifiées et le calcul des dépenses en énergie s’est durci. De ce fait, nombreux logements sont concernés par un changement de classe énergétique et seront considérés comme des « passoires thermiques » par le nouveau DPE. En quoi cette nouvelle réglementation va impacter les locations de biens ? Et qu’en est-il des logements en copropriété ? Réponses dans cet article !

DPE Location

19 octobre 2021 | Immobilier

Le Diagnostic de Performance Énergétique

A quoi sert le DPE ?

Le Diagnostic de Performance Energétique, ou DPE, permet d’estimer la consommation d’énergie d’un logement ainsi que ses émissions de gaz à effet de serre. Il met également en avant des recommandations d’améliorations énergétique. Il n’est pour l’instant pas obligatoire de suivre ces recommandations. Il est utilisé dans la lutte contre les logements considérés comme des passoires thermiques.

Il prend la forme d’une échelle de performance, allant de la lettre A à la lettre G, du vert au rouge. C’est ce que l’on appelle la classe énergie, la classe A étant un logement avec de très bonnes performances énergétiques, et la classe G regroupant les logements ayant de mauvaises performances énergétiques.

Pour les locaux d’activité, le classement s’étant de la lettre A à la lettre J, du vert au noir.

C’est un professionnel certifié qui doit réaliser le diagnostic du logement. Ce document devra par la suite être intégré au dossier de diagnostic technique, appelé également DDT. C’est ce document qui doit être transmis à un futur acquéreur ou locataire du logement en question. Si le DPE n’est pas conforme à la réglementation en vigueur, des sanctions seront appliquées.

L’obligation de fournir un DPE n’est applicable qu’en France métropolitaine. Les départements d’outre-mer ne sont pas concernés par cette mesure.

    Qui peut réaliser le DPE ?

    Seul un diagnostiqueur certifié peut réaliser un DPE. Tout autre professionnel qui disposent des compétences requises mais qui n’est pas certifié ne peut prétendre réaliser un diagnostic valable. Pour cela, le professionnel certifié a pour obligation de respecter et d’utiliser une méthode spécifique et un logiciel particulier.

    Le DPE fournit par le diagnostiqueur doit mentionner que celui-ci dispose bien des compétences nécessaires pour réaliser son diagnostic. Par la suite, il doit transmettre les résultats de son travail à l’ADEME (Agence de la Transition Écologique), qui lui communiquera un nombre à 13 chiffres. Si le DPE ne possède pas ce nombre, il n’est pas valable. Le diagnostiqueur à ensuite la charge de vous remettre le DPE.

      Les évolutions de 2021

      Considéré comme pas assez fiable et complet, le DPE a été complètement revu en 2021. Le calcul de la consommation énergétique a évolué : il est désormais plus lisible, mais surtout opposable. Pour être plus précis, cela signifie que le locataire d’un logement peut demander une compensation au propriétaire dès lors que le DPE est erroné ou trompeur.

      De plus, tous les logements doivent désormais disposer d’un DPE. Seuls les biens qui ne sont occupés que 4 mois par an, ou moins ne sont pas tenus de réaliser un DPE. Les diagnostics réalisés à partir de juillet 2021 sont valables 10 ans. Si vous avez réalisé un DPE avant cette date, sa période de validité est écourtée. Ainsi :

      • Les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valables jusqu’au 31 décembre 2022.
      • Les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valables jusqu’au 31 décembre 2024.

      Pour en savoir plus sur la nouvelle réglementation du DPE 2021, consultez notre article : DPE 2021 : les nouveautés du diagnostic de performance énergétique

        DPE

        Dans quelle mesure le nouveau DPE impacte la location d’un bien ?

        Un document obligatoire

        Un DPE doit être fournit dès lors que le logement, ou le local, dispose d’installations de chauffage, mais également de production d’eau chaude sanitaire. Le diagnostic doit être joint au contrat de location, remis au locataire à la signature de contrat, à titre informatif. De ce fait, il est obligatoire de fournir un DPE pour :

        • Les baux d’habitation, qu’ils soient vides ou meublés. Les logements de fonction et les baux mobilités sont également concernés.
        • Les baux d’activité

        Cependant, il n’est pas nécessaire de fournir un DPE dans le cadre d’un contrat de bail rural ou pour un contrat de location saisonnière.

        Dans le cadre d’une location, le DPE doit être remis au locataire dès que celui-ci signe le contrat, lors de la mise en location. De plus, le propriétaire est tenu depuis le 14 juillet 2010 de mettre à disposition de tous les candidats à la location le DPE du logement. Il doit également faire apparaitre l’étiquette énergie de son bien sur son annonce, c’est-à-dire la lettre de la classe énergétique à laquelle le logement appartient.

        Il n’est cependant pas tenu de mettre à jour le DPE durant le bail. Il n’est pas non plus obligatoire de la fournir à nouveau en cas de tacite reconduction du bail.

        Le DPE fournit au locataire doit forcément dater de moins de 10 ans, sinon, il n’est plus valide. Si un DPE a été réalisé avant la mise en place du nouveau DPE en juillet 2021, la durée de validité est réduite et suivra le calendrier énoncé ci-dessus.

        Le cas des logements en catégorie E à G

        Par l’intermédiaire du DPE, la lutte contre les logements « passoires thermiques » passe au niveau supérieur. En effet, le gouvernement, par le biais de la loi Climat et Résilience entend exclure au fur et à mesure du marché locatif les logements compris entre les classes E et G.

        En zone tendue, il n’est déjà plus possible d’augmenter le prix des loyers pour les logements des classes F et G, depuis le 1er janvier 2021.

        Les interdictions de locations se feront au fur et à mesure. On peur déjà noter que :

        • Dès Janvier 2025, les logements appartenant à la classe G ne pourront plus être loués.
        • Dès janvier 2028, ce sont les logements appartenant à la classe F qui ne pourront plus être mis en location.
        • Enfin, dès 2034, ce sont les logements de la classe E qui seront également concernés par cette interdiction de mise en location.

        Les obligations de l’agent immobilier

        Dans le cadre du nouveau DPE, les obligations des professionnels de l’immobilier évoluent également. Les annonces qu’ils mettent en avant, que ce soit en agence, en presse écrite ou sur Internet doivent respecter quelques règles.

        En effet, dans la presse écrite, les annonces immobilières ont pour obligation de mentionner la lettre des classe énergétique et climatique auxquelles le logement appartient. Ces mentions doivent être en majuscules. De plus, la taille de ces caractères doit être au moins égale à celle de l’annonce.

        Pour les annonces en agence, chaque annonce doit comporter les classements énergétique et climatique des logements, de façon claire et lisible, et en couleur.

        Enfin, pour les annonces sur Internet, elles doivent, comme pour les deux cas précédents, faire apparaitre le classement énergétique et climatique du logement. Elles doivent également faire apparaitre cette mention en couleur et respecter certaines proportions (180×180 pixels).

        Devenir agent immobilier

        Les sanctions encourues

        Dès le 1er juillet, la non remise du DPE par le propriétaire à l’acheteur ou au locataire est passible de sanctions. Le propriétaire peut également être sanctionné dès lors qu’il transmet de fausses informations concernant le DPE ou s’il a recours à un diagnostiqueur non certifié.

        Un propriétaire qui ne transmet pas le diagnostic de performance énergétique à son locataire ou son acheteur se voir demander des dommages et intérêts par l’intermédiaire d’un tribunal.

        De plus, si une annonce comporte des erreurs ayant pour objectif d’induire en erreur un potentiel acheteur ou locataire pour favoriser une vente, la vente ou le bail peut être annulé. Le propriétaire encourt de ce fait une peine de prison de 2 ans et une amende de 300 000 euros. Le recours à un diagnostiqueur non certifié est puni de 1 500 euros d’amende (3 000 euros en cas de récidive).

        Du côté du diagnostiqueur, si celui-ci émet un DPE erroné, il peut se voir infliger une amende de 1 500 euros (3 000 euros en cas de récidive). Sa responsabilité civile est également engagée. Il existe cependant une exception. En effet, si le diagnostiqueur a émis un DPE erroné car le propriétaire lui a volontairement transmis de fausses informations, le diagnostiqueur est alors exonéré des charges qui pèsent contre lui.

        Enfin, un diagnostiqueur qui réaliserait des DPE sans avoir de certification ou qui ne transmettrait pas les résultats du DPE à l’Ademe peut se voir infliger une amende de 1 500 euros (3 000 euros en cas de récidive).

        Location DPE

        Quelle réglementation doit respecter les logements en copropriété ?

        Les obligations légales

        L’évolution des caractéristiques du DPE touche la location comme la copropriété. En effet, suivant la loi Climat et Résilience, les bâtiments d’habitation collective devront disposer d’un DPE, dès lors que leur permis de construire ait été déposé avant le 1er janvier 2013. Comme pour les logements individuels, ils sont à renouveler ou à mettre à jour tout les 10 ans. Seuls les bâtiments dont le DPE a été réalisé après le 1er juillet 2021 échappent à cette obligation. Le diagnostic doit également attester que le bâtiment appartient aux A, B ou C.

        De plus, les immeubles  disposant d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement doivent également fournir :

        • Un DPE si l’immeuble comporte moins de 50 lots
        • Un audit énergétique sur la période 2012-2017 dès lors que l’immeuble comporte plus de 50 lots. Il n’y a pas d’exigence de renouvellement pour l’audit énergétique, contrairement au DPE.

        Enfin, les immeubles construits avant le 1er janvier 2013 ont l’obligation de réaliser un DPE de leur bâtiment. Cette obligation dépend de la taille du bâtiment, de sorte que :

        • Les immeubles de plus de 200 lots devront disposer d’un DPE le 1er janvier 2024
        • Les immeubles qui présentent entre 51 et 200 lots devront disposer d’un DPE au 31 décembre 2024
        • Les immeubles ayant 50 lots ou moins devant présenter un DPE au 31 décembre 2025

        En copropriété, il est prévu un DPE individuel sera généré à partir du DPE collectif réalisé sur l’ensemble du bâtiment.

        Quand est-il nécessaire de renouveler son DPE en copropriété ?

        En fonction des caractéristiques de l’immeuble en question, les conditions de renouvellement sont différentes. En effet, pour les immeubles de moins de 50 lots, le DPE doit être renouvelés entre 2022 et 2027. De plus , il est nécessaire de disposer d’un DPE si celui déjà existant a été réalisé avant le 1er juillet 2021, même s’il montre que le bâtiment appartient aux classes A, B et C.

        Les immeubles de plus de 50 lots et disposant d’un chauffage collectif sont, eux, dans l’obligation de réaliser un audit énergétique.

        Attention ! L’audit énergétique ne remplace pas le DPE, il n’est pas un substitut. Cependant, les données de l’audit peuvent être utilisées pour produire le DPE. De ce fait, le coût de diagnostic du DPE peut en être réduit.

        Sources :

        Article L.134-4-1 du Code de la Construction et de l’Habitation : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000022493232/2021-10-05/

        Article L.126-31 du Code de la Construction et de l’Habitation modifié : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000041565287

        Loi Climat et Résilience : https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000043956924

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