Diagnostic mérule : quand faut-il le réaliser ?

La mérule, aussi appelée « lèpre des maisons », est un champignon lignivore. Il vit et prolifère dans le bois d’un logement, et met en péril les bâtiments où il se développe, en attaquant les éléments en bois du bien, comme la charpente ou les boiseries. Les biens mal aérés, ou dont l’humidité dépasse les 18% sont les premiers touchés par ce champignon. La mérule se développe souvent à cause d’un défaut de conception, d’un manque d’entretien ou encore par la réalisation de travaux inadaptés.

La mérule représente une grande menace pour le bien, car elle peut rendre le logement inhabitable si le champignon s’est trop étendu. Cela peut même aller jusqu’à la démolition des parties infectées, voire du logement complet, dans le plus sérieux des cas. De plus, il est assez difficile de détecter ce champignon, les premiers signes visibles apparaissant le plus souvent quand celui-ci est bien développé. Un diagnostic mérule, ou un diagnostic d’état parasitaire, permet cependant de prendre en charge et de traiter en amont ces champignons, afin de pouvoir appliquer un traitement efficace.

À savoir : Les dégâts causés par la mérule ne sont, le plus souvent, pas pris en charge par les assurances, étant donné que sa présence est considérée comme étant imputable à un problème d’entretien.

En France, certaines régions sont plus touchées par la mérule, comme le Nord-Ouest. Ces régions sont soumises à un arrêté préfectoral permettant de déterminer quelles sont les communes les plus à risque. Actuellement, environ 2 000 communes sont considérées comme ayant un fort risque d’être touchées par la mérule.

En tant que vendeur du bien (professionnel ou particulier), vous êtes soumis à un devoir d’information sur la mérule envers l’acquéreur, depuis la loi Alur. En effet, vous êtes tenu de transmettre toutes les informations dont vous disposez quant à la possible présence de ce champignon.

Par ailleurs, lorsque vous souhaitez vendre votre logement, vous devez également indiquer à vos acquéreurs si votre bien se trouve dans une zone délimitée par arrêté préfectoral comme étant à risque par rapport à la mérule, même si votre bien n’est pas touché par le champignon (Code de la Construction et de l’Habitation). Ces informations doivent être annexées à la promesse de vente, ou en dernier recours, à l’acte authentique de vente.

À savoir : L’obligation d’information de l’acquéreur dès la formation de la promesse de vente a été confirmée par la Cour de cassation.

Le devoir d’information est double, car, dès que vous avez connaissance de la contamination de votre bien par la mérule, vous êtes dans l’obligation d’en prévenir la mairie. La déclaration de la mérule doit être réalisée par l’occupant du logement, que ce soit le locataire (s’il y en a un), ou le propriétaire.

Si ce sont les parties communes d’une copropriété qui sont touchées, c’est au syndicat de propriétaires de faire cette déclaration. Vous pouvez également prévenir vos voisins, mais il n’y a cette fois-ci pas d’obligation.

Le diagnostic mérule ne fait pas partie des diagnostics obligatoires à intégrer au DDT (Dossier de Diagnostics Techniques), à fournir pour procéder à la vente d’un bien. Malgré tout, si vous êtes dans une zone à risque de mérule, ou si un doute existe quant à la présence du champignon, le notaire peut recommander, voir imposer la réalisation de celui-ci.

Bien qu’il ne soit pas obligatoire de la réaliser, il peut tout de même s’avérer très utile. En effet, réaliser ce diagnostic permettra de rassurer le futur acquéreur quant à la présence de ce champignon. De plus, si celui-ci venait à apparaître dans le logement à la suite de sa vente, le fait d’avoir réalisé ce diagnostic vous permettra de vous protéger si l’acquéreur souhaite vous poursuivre pour vices cachés. Il est recommandé de réaliser un diagnostic mérule à la moindre suspicion de contamination.

À savoir : si le vice caché est reconnu dans la vente d’un bien contaminé par la mérule, la vente du bien peut, dans certains cas, être annulée par la justice. Le vendeur devra également supporter de lourdes charges financières (remboursement du bien à l’acquéreur, dommages et intérêts…)

Le diagnostic doit être réalisé par un diagnostiqueur agrée. La durée de validité du diagnostic mérule n’est pas encadré par la loi. On considère cependant qu’au-delà de 6 mois, il n’est plus représentatif de l’état du logement. Sa durée de validité se cale donc sur celle du diagnostic termites. Ainsi, le diagnostic mérule doit avoir été réalisé dans les 6 mois antérieurs à la signature de l’avant-contrat.

À savoir : Le prix de ce diagnostic est fixé librement par le diagnostiqueur, et peut varier en fonction de différents critères, tels que l’ancienneté du bâtiment, sa taille, la zone géographique dans laquelle il se trouve…

Plusieurs décisions de jurisprudence ont été rendues concernant la mérule.

Selon une décision rendue par la Cour d’Appel de Rouen le 5 avril 2023, le vendeur d’un bien, ayant cédé son bien infesté par la mérule, est tenu d’indemniser l’acquéreur. En effet, la responsabilité d’une SCI vendeuse a été engagée car elle était à l’origine de travaux qui ont favorisé le développement du champignon. Celui-ci s’est tellement développé qu’il a rendu le logement inhabitable. Le vendeur a donc été condamné à verser, en première instance, 343 000€ pour procéder aux travaux de rénovation, montant plus élevé que pour la démolition du bien. Cette décision a été confirmée par la Cour d’Appel, qui a majoré le paiement des indemnisations.

De plus, le vendeur ayant connaissance de la présence de mérule dans le logement, mais qui n’en informe pas l’acquéreur s’expose à des sanctions. La Cour d’Appel de Caen a condamné des vendeurs à indemniser les acquéreurs, et a annulé la vente, car ceux-ci avaient caché le fait que le bien était touché par la mérule, vice dont ils avaient connaissance. Cacher la présence de ce champignon relève du vice caché et peut entrainer une annulation de la vente.

À savoir : La clause d’exclusion de garantie d’un acte de vente ne peut être invoquée si les vendeurs avaient connaissance du vice, car cela prouve la mauvaise foi des vendeurs.

L’agent immobilier doit également respecter ce devoir d’information, au risque d’être, lui aussi, sanctionné. La Cour d’Appel de Poitiers a sanctionné une agence immobilière, dont l’agent n’avait pas informé les acquéreurs de la présence de mérule, ni réalisé des investigations pour comprendre les causes de l’infestation. Les acquéreurs, étant non-professionnels, auraient dû être informés. L’agence immobilière a été condamnée manquement à son devoir de conseil.

Sources :

Article L 126-5 du Code de la construction et de l’habitation : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000041565127#:~:text=Version%20en%20vigueur%20depuis%20le%2001%20juillet%202021,-Cr%C3%A9ation%20Ordonnance%20n&text=D%C3%A8s%20qu’il%20a%20connaissance,la%20d%C3%A9claration%20incombe%20au%20propri%C3%A9taire

Article L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000041586781/#:~:text=%2DEn%20cas%20de%20vente%20de,annex%C3%A9%20au%20cahier%20des%20charges

Loi Alur : https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/article_jo/JORFARTI000028773919

Décision de la Cour d’Appel de Rouen, le 5 avril 2023 : https://www.courdecassation.fr/decision/642e75f68b510604f5bc1f9e

Décision de la Cour d’Appel de Caen, le 18 janvier 2022 : https://www.doctrine.fr/d/CA/Caen/2022/C16FD2ED538981E8C77E4

Décision de la Cour d’Appel de Poitiers, le 15 septembre 2020 : https://www.doctrine.fr/d/CA/Poitiers/2020/CB17AC939C52ED85E8831

Décision de la Cour de cassation, le 7 novembre 2019 : https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000039389173