La pollution des sols est-elle un vice caché ?

Lors de l’achat d’un bien immobilier, vous pouvez rencontrer de vices cachés. Un vice caché est un défaut du bien immobilier, qui le rend impropre l’usage pour lequel on le destine, ou qui en diminue grandement son usage. L’usage de celui-ci est tellement réduit que l’acquéreur ne l’aurait pas acheté, s’il avait été tenu informé, ou ne l’aurait acheté qu’à un prix inférieur au prix de vente.

Pour qu’il y ait vice caché, le défaut doit obligatoirement exister avant la vente du bien. Il doit être antérieur à la vente, et l’acheteur doit être dans l’incapacité de pouvoir le détecter.

La notion de vice caché est très subjective. Dans le cadre d’un litige entre acquéreur et vendeur sur ce point, c’est l’appréciation souveraine du juge qui détermine s’il y a bien vice caché ou non.

Lors de la vente d’un bien immobilier, l’acheteur est protégé dans la majorité des cas par une garantie des vices cachés, qu’il peut invoquer pendant un délai de 2 ans suite à la découverte du défaut.

La garantie légale des vices cachés est inscrite à l’article 1641 du Code Civil. Elle concerne toutes les ventes immobilières, peu importe la chose vendue. Elle s’applique aussi bien aux ventes conclues entre particuliers et professionnels, qu’à celles conclues entre professionnels ou entre particuliers.

Cette garantie légale s’applique même si elle n’est pas écrite dans le contrat de vente. Elle permet d’obtenir soit un remboursement total des sommes échangées (le prix de la vente et les frais occasionnés par celle-ci), autrement dit la résolution de la vente en elle-même, ou le remboursement d’une partie du prix, tout en gardant le bien.

Pour pouvoir invoquer cette garantie légale, vous devez remplir 3 conditions :

• Le défaut doit être caché, et ne pas avoir pu être détecté lors de l’achat
• Ce défaut caché doit grandement diminuer l’utilisation du bien, ou le rendre impropre à son utilisation
• Il doit déjà être présent lors de l’achat du bien.

Dès lors que vous découvrez le défaut caché, vous disposez d’un délai de 2 ans pour utiliser cette garantie légale. Elle est effective jusqu’à 5 ans après l’achat du bien immobilier.

La preuve de la présence d’un vice caché doit être apportée par l’acquéreur.

Cependant, si l’acte de vente contient une clause de non garantie des vices cachés, vous ne pourrez pas invoquer cette garantie légale. Elle s’applique cependant sous certaines conditions. Si l’acquéreur prouve que le vendeur avait connaissance du vice en question, cette clause est réputée comme nulle.

La clause de non garantie des vices cachés ne peut s’appliquer à un professionnel de l’immobilier : il doit connaître les défauts liés au bien.

Si vous achetez un bien, et que celui-ci est pollué, le vendeur est dans l’obligation de vous en avertir. S’il ne répond pas à ce devoir d’information, la vente peut être frappée de nullité.

Plusieurs cas de jurisprudences vont dans ce sens. Sur la question de la pollution des sols d’un terrain, dont l’acquéreur s’est rendu compte, à la suite de la signature de l’acte de vente, que son terrain était très pollué, la Cour de cassation a considéré que l’on avait bien affaire à un vice caché, car le terrain était impropre à l’utilisation prévue par le bénéficiaire. En effet, il lui était impossible de construire des bâtiments sans mettre en danger la santé et la sécurité des employés et des futurs acquéreurs.

La pollution est donc bien considérée comme un vice caché, dans la mesure où le bénéficiaire n’a pas été informé de la présence de la pollution sur le terrain, ainsi que de ses conséquences. De plus, cette pollution l’empêchait d’utiliser le terrain pour réaliser ses projets. Il est donc fortement diminué de son usage. Pour toutes ces raisons, on peut affirmer que la pollution des sols apparaît comme un vice caché.

Dans ce cas, la vente peut être frappée de nullité, ou le bénéficiaire peut réclamer le remboursement d’une partie du prix d’achat.

Cependant, il n’est pas possible d’invoquer l’existence d’un vice caché si le bénéficiaire a acquis le terrain en ayant connaissance des risques de pollution de celui-ci. Si le vendeur l’a informé avant la signature du contrat des risques, et que l’acquéreur a tout de même signé l’acte de vente, il a accepté contractuellement les risques qui y incombait. On ne peut donc pas parler de vices cachés. En effet, le bénéficiaire était au courant des risques encourus, ils n’ont donc pas été cachés. Il a délibérément choisi d’acheter le bien, malgré les risques.  

Article 1641 du Code Civil : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006441924/

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 30 septembre 2021 :  https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000044162697