Le bon de visite en immobilier et sa valeur juridique

Le bon de visite, comme dit dans l’introduction, est un document émis par l’agent immobilier lorsqu’il effectue une visite dans un bien appartenant au portefeuille de l’agence immobilière pour laquelle il travaille. Il s’agit d’un document non obligatoire et c’est l’acheteur ou le locataire potentiel qui signe ce bon durant la visite du bien mis en location ou mis en vente.

À quoi sert un bon de visite ? Il certifie que le client a visité le bien par l’intermédiaire d’un agent immobilier. Il est utilisé comme élément de preuve pour un éventuel litige. Attention ! Il ne peut pas être utilisé comme justification des honoraires de l’agent immobilier.

2 objectifs pour émettre un bon de visite :

• il assure au mandant (c’est-à-dire le vendeur ou le bailleur qui a chargé l’agent de trouver un client) que l’agent immobilier exécute bien sa mission d’intermédiaire dans la vente / transaction
• il est une preuve montrant que le prospect a découvert le bien immobilier en vente ou en location au travers de l’agent immobilier

Il arrive que sur certains bons de visite, il y ait une mention indiquant une somme d’argent devant être versée par l’acheteur à titre de dommages et intérêts. Nous en reparlons dans la suite de cet article.

Le bon de visite et sa valeur dépendent du mandat concernant le bien immobilier mis en vente ou en location. 

Pour un mandat simple

Au travers de ce type de mandat, le vendeur a la liberté de proposer son bien à la vente par lui-même ou de décider d’avoir recours à une agence immobilière (ou même plusieurs).

Passer par une agence immobilière n’est donc pas obligatoire dans ce cas de figure et sur le bon de visite signé, la clause d’engagement n’est pas reconnue juridiquement.

Selon une jurisprudence de la Cour de cassation, le bon de visite n’est pas un contrat de mandat entre l’agent immobilier et le visiteur du bien (Civ 1ère, 27 avril 2004, n°01-13868).

Ainsi, le versement d’une commission à l’agent immobilier par l’acquéreur ne peut pas être justifiée par la signature d’un bon de visite.

Néanmoins, dans le cas où une agence immobilière (ou un agent immobilier) effectue une visite avec un acheteur et qu’elle lui fait découvrir le bien immobilier, elle lui fait signer un bon de visite. Si l’acheteur prend la décision d’acheter le bien (pour lequel a été signé le bon de visite) en passant directement par le propriétaire, l’acquéreur va devoir verser des dommages et intérêts à l’agence à hauteur de la commission. En effet, le bon de visite permet de prouver ici que le bien a été découvert par l’intermédiaire de l’agence, et celle-ci peut réclamer le versement de dommages et intérêts dans ce cas (Civ 1ère, 27 mai 1998, no 95-14.652).

Cependant, si les vendeurs sont dans la capacité de prouver qu’ils n’avaient pas été informés de la visite des acheteurs au travers de l’agence immobilière, cette situation peut être contournée (Civ 1ère, 30 janv. 1996, no 94-11.538).

Toujours dans un mandat simple, si l’acheteur souhaite passer par une autre agence immobilière que celle avec laquelle il a signé un bon de visite, il en a le droit et c’est seulement l’intermédiaire qui va conclure la vente qui pourra prétendre aux honoraires.

Pour un mandat exclusif

Dans ce cas, le mandat est confié à un seul agent immobilier, d’où son nom « exclusif ». Ce dernier acquiert donc le monopole dans la recherche d’un acheteur potentiel. Cela signifie que pendant une période d’au moins 3 mois, le vendeur, un autre agent immobilier ou une autre agence immobilière n’auront pas la possibilité de vendre le bien à cause de ce mandat exclusif.

C’est là que le bon de visite prend son importance juridiquement parlant. Le bon de visite devient une preuve écrite importante si le vendeur vend le bien par lui-même ou s’il décide de passer par une autre agence immobilière (ou agent immobilier). Effectivement, dans un mandat exclusif, cette action est une atteinte à la clause d’exclusivité du mandat. Ainsi l’agence immobilière (ou l’agent immobilier) lésé a la possibilité de réclamer le versement d’une indemnité.

Pour un mandat semi-exclusif

Il s’agit là d’un mandat qui permet au propriétaire de laisser l’exclusivité à une agence immobilière (ou agent immobilier) pour la vente d’un bien mais de se laisser aussi la possibilité de présenter un acheteur à ladite agence immobilière. Le cas figure devra être, au préalable, spécifié dans le mandat pour inclure une réduction des honoraires de l’agence.

De la même manière que pour le mandat simple, si un bon de visite est signé par un acheteur potentiel avec une première agence immobilière mais qu’il fait le choix de passer par le propriétaire directement pour acheter le bien immobilier, l’agence pourra réclamer le versement d’une commission sous forme de dommages et intérêts.

Le bon de visite est un écrit qui doit être dûment daté, rempli, enregistré et signé par les deux parties pour avoir une véritable valeur juridique dans les 3 cas vus précédemment. Certains agents immobiliers font contresigner le bon de visite au propriétaire également lorsque celui-ci est présent lors des visites.

Si l’agence ou l’agent immobilier mandaté(e) considère avoir subi un préjudice et réclame le versement de dommages et intérêts ou d’une commission de manière légale (comme vu dans les cas au-dessus), c’est le propriétaire qui doit les payer.

Ce dédommagement peut être mentionné dans le mandat, qui, lui, a une valeur juridique.

Faire signer un bon de visite permet à l’agent immobilier (ou l’agence immobilière) de conserver une preuve écrite de la visite. Il possède une valeur juridique probatoire notamment dans les cas cités pour un mandat de vente simple, exclusif ou semi-exclusif.