Le choix du barème en immobilier

Le barème d’honoraires constitue la base de la stratégie tarifaire et de la stratégie commerciale d’un professionnel de l’immobilier. L’agent immobilier est libre d’établir les honoraires qu’il souhaite appliquer. Les honoraires ne sont pas encadrés par la loi et depuis le 1er juillet 1987 il est possible de les fixer de manière libre.

En agence, les honoraires peuvent varier de 3 à 8% du prix du bien immobilier.

Ils peuvent être exprimés en :

-pourcentages

-forfaits

OU

-pourcentage + forfait

Il est conseillé aux professionnels de l’immobilier d’opter pour un barème d’honoraires dont la lecture et la présentation sont simplifiées surtout dans le cadre de la rentrée d’un mandat de vente.

Exemple :

Par ailleurs, le choix entre le forfait et le pourcentage n’est pas la seule manière de se distinguer dès le stade des honoraires. Certaines agences immobilières choisissent en toute légalité de proposer des tarifs différenciés en fonction du mandat de vente ou de recherche signé par le client, que ce dernier soit vendeur ou acquéreur.

Tous les actes qui ne correspondent pas à une concurrence saine, tels que le dumping ou la concurrence déloyale, sont interdits.

Le dumping est une pratique commerciale qui consiste à vendre une marchandise sur un marché étranger à un prix inférieur à celui pratiqué sur le marché intérieur. Il peut même être au-dessous du prix de revient.

La concurrence déloyale c’est l’ensemble des procédés concurrentiels qui sont contraires à la loi ou aux usages. Ils constituent une faute intentionnelle ou non et peuvent causer un préjudice aux concurrents.

En matière de transaction immobilière, il n’est pas facile de caractériser le dumping même si certaines agences immobilières proposent des tarifs réduits en barème (2% ou 3%). Cependant la concurrence déloyale peut être caractérisée sans difficulté dans une intermédiation en immobilier et ce notamment au travers de réductions intempestives des honoraires dès le stade de la prise de mandat ou lors des négociations lorsqu’un intermédiaire réduit ses honoraires de moitié afin d’être plus attractif vis-à-vis de la concurrence ou alors afin de valider la rencontre des consentements, difficile à obtenir entre un acquéreur ou un vendeur.

L’Article 2 de l’Arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l’information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière stipule :

“I. – Les professionnels visés à l’article 1er sont tenus d’afficher les prix effectivement pratiqués des prestations qu’ils assurent, notamment celles liées à la vente, à la location de biens et à la gestion immobilière, en indiquant pour chacune de ces prestations à qui incombe le paiement de cette rémunération.
II. – Les prix des prestations doivent être indiqués toutes taxes comprises.
III. – Lorsque ces prix sont fixés en fonction de la valeur du bien vendu ou du montant du loyer, l’affichage prescrit au I du présent article doit indiquer le ou les montants prélevés, en précisant, le cas échéant, les tranches de prix correspondantes, et faire apparaître tous les éléments permettant de calculer les prix. Le cas échéant, une mention intelligible et figurant en caractère très apparents précise le caractère cumulatif des tranches entre elles. […]”

Les dispositions de cet arrêté s’appliquent à tout professionnel qui intervient pour mettre en relation des acheteurs ou locataires avec des vendeurs ou propriétaires de biens immobiliers.

Les fourchettes de prix ne sont pas autorisées. En effet, dans l’arrêté nous pouvons voir que les honoraires doivent être fixés pour chaque prestation proposée.

Dans le cas où des honoraires seraient proportionnels et qu’ils varieraient selon des tranches de prix de vente : le professionnel a le devoir de préciser de manière très visible et compréhensible si les tranches sont cumulatives entre elles.

Sans cela, le client potentiel pourrait être amené à penser qu’un seul taux d’honoraires s’applique.

Il est à préciser, tout de même, qu’il est absolument interdit d’établir par écrit dans son barème d’honoraires des MAXIMUMS ou des MINIMUMS car cette pratique reviendrait à rendre aléatoire la facturation des honoraires et contreviendrait aux dispositions de la loi Alur.

5 modalités d’affichage s’offrent au professionnel de l’immobilier :

• Le barème des prix doit être affiché de manière lisible et visible à l’intérieur des locaux recevant de la clientèle.
•  Dans une vitrine, le barème doit être affiché dans le même format et au même endroit que celui où sont affichées les annonces immobilières. Le barème doit être parfaitement visible depuis l’extérieur.
•  Sur les vitrines publicitaires se situant en dehors des locaux et qui sont destinées aux publicités de vente, de location ou de sous-location du professionnel : une mention peut préciser la possibilité de consulter le barème sur simple demande.
•  Les barèmes doivent également être facilement accessibles sur tout service de communication en ligne dédié au professionnel et à partir de toute publicité relative à la vente, à la location ou à la sous-location d’un bien et effectuée sur un support dématérialisé.
•  Dans les foires, les salons ou à l’occasion de toute manifestation commerciale (chapitre II du titre VI du livre VII du Code de commerce), les professionnels peuvent indiquer de manière visible pour les clients potentiels, sur un panneau au format A3 (minimum), la possibilité de consulter immédiatement sur place l’ensemble des informations nécessaires.

À savoir : Il n’est pas illégal de présenter des barèmes d’honoraires différenciés en fonction des établissements (principal ou secondaire).

Sur Internet, le barème doit également être aisément accessible :

–sur le site Internet du professionnel : en 2 clics maximum, par exemple au sein d’un onglet « Tarifs » figurant sur la page d’accueil.

–sur toute page dédiée à l’activité du professionnel : hébergée sur un site Internet n’appartenant pas au professionnel et ne comportant pas d’annonces immobilières (Facebook, etc.). Un simple renvoi vers le site Internet du professionnel de l’immobilier où le barème est facilement accessible, suffit également.

–sur toute annonce immobilière dématérialisée : pour remplir l’obligation d’affichage, la présence d’un lien visible dans l’annonce immobilière est suffisant. Il peut être intitulé par exemple « Consulter nos tarifs » et renvoyer directement à la page « Barème » du site du professionnel de l’immobilier.

Sources :

-Arrêté du 10 janvier 2017 – https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000033888549/2021-02-23/

-Code commerce – https://www.legifrance.gouv.fr/codes/texte_lc/LEGITEXT000005634379/2021-02-25/