Répartition des charges : qui paie les travaux dans le cadre d’une vente immobilière en copropriété ?

-Il est impératif de notifier « sans délai » la vente d’un bien au syndic de copropriété. En cas de non-avertissement du syndic, celui-ci continuera de convoquer le vendeur aux assemblées et lui ordonnera le paiement des charges (Cass. 3^e civ. 3-10-1972 : Bull. civ. III n° 487 ; Cass. 3^e civ. 3-7-1974 : Bull. civ. III n° 287 ; Cass. 3^e civ. 26-9-2007 n° 06-16.394 :  BPIM 6/07 inf. 433).

-La notification de vente peut être effectuée par le parti (vendeur ou acquéreur), par le notaire ou l’avocat qui obtient le jugement d’où résulte le transfert de propriété.

-Cette notification doit obligatoirement comporter : la désignation du lot, l’état civil de l’acquéreur, le nom du mandataire si le lot est en indivision, l’accord écrit du nouveau propriétaire, du préteur et de la caution (Article 6 du décret du 17 mars 1967).

Lors de la mutation à titre onéreux d’un lot (Article 6-2 du décret du 17 mars 1967) :

-le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel incombe au vendeur

-le paiement des provisions sur dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui qui sera copropriétaire au moment de l’exigibilité de ces provisions (vendeur ou acquéreur)

-le trop ou moins-perçu sur provisions que révèlera l’approbation des comptes fera le crédit ou le débit de celui qui sera copropriétaire lors de l’approbation des comptes

En cas de travaux (dépenses hors budget) votés en assemblée avant la vente, le vendeur doit supporter les appels de fonds appelés avant l’acte authentique de vente conformément au calendrier voté par l’assemblée générale. Et ce, même si les travaux n’ont pas encore été exécutés au moment de la vente. Sauf accord contraire des parties, l’acquéreur sera tenu de payer les appels de fonds intervenant après l’acte authentique de vente.

Exemple :

Monsieur Jean vend son appartement le 1^er juillet à Monsieur Paul.

En mars, le syndicat des copropriétaires réuni en assemblée générale avait voté des travaux de ravalement de façade. C’est à Monsieur Jean de supporter l’appel de fonds en conformité avec le budget prévisionnel établi par le syndic tant que l’acte authentique de vente n’a pas été signé.

Si le début des travaux de ravalement à lieu en septembre et que le budget prévisionnel se révèle insuffisant alors la charge supplémentaire des travaux revient au copropriétaire installé au moment de cette nouvelle provision. Elle est donc imputée à Monsieur Paul qui se doit de régler le complément des travaux.

La loi Alur apporte son lot de changements quant aux prévisions de travaux au sein des copropriétés. Il est désormais obligatoire pour le syndicat de copropriétaires de mettre en place un fonds de travaux. Ce fonds de travaux doit être mis en place 5 ans après suivant la date de livraison de l’immeuble. Il sera alimenté par l’ensemble des copropriétaires et doit représenter au minimum 5% du budget prévisionnel de l’année.

La loi Alur nous renseigne également sur la répartition des charges pour alimenter le fonds de travaux. La base des tantièmes mise en place par le règlement de la copropriété détermine la valeur versée par chacun des copropriétaires.

Le syndicat de copropriétaires devra ouvrir un compte spécifique dédié pour recevoir les cotisations. Ce compte devra obligatoirement être différent de celui dédié aux charges courantes. Les fonds versés au cours d’une année par un copropriétaire ne pourront être récupérés en cas de vente.

Sources :

-Décret n°67-223 du 17 mars 1967 – https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006061423/2020-12-11/

-Loi Alur (2014) – https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000028772256/2020-12-11/