Un agent immobilier peut-il acquérir un bien qu’il est chargé de vendre ?

Un mandant vous a chargé de vendre son bien. En tant qu’agent immobilier, avez-vous la possibilité de l’acquérir ?

Selon l’article 1596 du Code Civil, il vous est impossible de réaliser cette vente. Un agent immobilier, ou toute personne interposée dans la vente, ne peut acquérir le bien mis en vente. Cette interdiction concerne aussi bien une personne physique qu’une personne morale. De ce fait, toute personne souhaitant se substituer à l’agent immobilier pour l’acquisition est également touché par cette interdiction. Si la vente se réalise tout de même, elle peut être déclarée comme nulle, dès que le vendeur du bien en fait la demande, dans les 5 ans qui suivent la signature de l’acte authentique.

Les sociétés sont aussi touchées par cette interdiction. Elles ne peuvent acheter en leur nom un bien dont elles ont la vente à leur charge.

En cas de litige, c’est l’appréciation souveraine des juges qui déterminera s’il existe un conflit d’intérêts dans cette vente. Les différentes juridictions ont la possibilité de vérifier s’il existe des liens entre l’acheteur du bien (la société) et la personne physique ou morale en question.

Si une société achète ce bien immobilier, et qu’il est découvert que la gérance est réalisée par l’agent immobilier, les juges peuvent considérer qu’il existe un conflit d’intérêts.

L’article 1161 du Code Civil

Depuis le 1er octobre 2016 et la réforme du droit des obligations, l’article 1161 du Code Civil semble pour autant permettre à un professionnel de l’immobilier d’acquérir un bien dont il détient le mandat. Pour cela, le propriétaire du bien doit ratifier l’acte de vente, c’est-à-dire que « l’acte accompli est nul, à moins que la loi ne l’autorise ou que le représenté (le propriétaire du bien) ne l’ait autorisé ou ratifié ». Cela signifie que la vente entre un mandant et son mandataire reste nulle, tant que le propriétaire n’a pas autorisé la vente, ou ratifié l’acte de vente du bien.

À savoir : en ce qui concerne les mandats de gestion, il n’existe pas de loi empêchant le professionnel d’acheter un bien dont il a la gestion.

Selon le Code de la Déontologie de la profession, les professionnels de l’immobilier « s’engagent à ne pas acquérir, en partie ou en totalité, un objet immobilier qui leur a été confié, sauf à en informer le mandant de leur projet ». En d’autres termes, un professionnel de l’immobilier ne peut acquérir un bien immobilier dont il a la charge, ou le faire acquérir par un membre de son entourage, ou une société dont il détient des parts, le bien en question. Cependant, une exception est faite si le propriétaire du bien immobilier connaît les projets du professionnel, et que le mandataire puisse prouver que le client disposait de toutes les informations nécessaires pour exprimer un consentement éclairé.

La déontologie des professions de l’immobilier prévoit donc que les professionnels du secteur ne s’engagent pas dans l’achat d’un bien dont ils détiennent le mandat, afin d’éviter tout conflit d’intérêts. En effet, en tant que professionnel de l’immobilier, le mandataire recherche le prix le plus élevé pour son client, mais en tant qu’acquéreur, il recherche également des prix plus abordables, pour faire une affaire.

Cependant, l’article 1596 ne s’applique pas forcément à tous les salariés de l’agence immobilière chargée de la vente du bien. En effet, si le professionnel n’a pas la charge de la vente du bien, et n’est pas considéré comme étant mandataire du vendeur, il a la possibilité d’acquérir le bien, s’il le souhaite, car il l’acquiert pour son usage personnel, et pas dans le cadre de son activité professionnelle.

De plus, selon l’arrêté du 18 juin 2004, le salarié d’une agence « n’est pas juridiquement le mandataire du vendeur ». Cet arrêté conforte l’idée que, dès lors que le professionnel de l’immobilier n’est pas lié à la vente du bien en question, il a la possibilité de l’acquérir, dès lors qu’il l’acquiert à titre personnel.

Sources :

Article 1596 du Code Civil : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006441390

Article 1161 du Code Civil : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000036829830#:~:text=En%20mati%C3%A8re%20de%20repr%C3%A9sentation%20des,propre%20compte%20avec%20le%20repr%C3%A9sent%C3%A9.

Code de déontologie : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000031113441/