Un marchand de biens peut-il faire de la location ?

On peut définir un marchand de biens comme une personne travaillant dans le domaine de l’immobilier, dont l’objectif est d’acheter, puis de revendre des biens immobiliers (appartements, maisons, locaux commerciaux…). Cependant, il n’existe pas de statut juridique rattaché à cette profession.

Vous n’avez pas besoin de diplôme ou de formation pour exercer en tant que marchand de biens. L’exercice de ce métier nécessite cependant de disposer d’un certain nombre de compétences, notamment dans le domaine de l’immobilier, de la rénovation et de la construction ou de l’urbanisme. 

Cette activité bénéficie d’avantages fiscaux intéressants, notamment concernant les frais de notaire. Pour en bénéficier, un marchand de biens doit remplir deux conditions. Tout d’abord, son activité d’achat-revente doit être exercée à titre habituel. Néanmoins, il n’existe pour le moment aucune loi établissant avec précision les conditions de ce caractère habituel. De ce fait, il est apprécié en fonction de plusieurs éléments, à savoir : la nature, le rythme, l’importance et le nombre d’opérations réalisées. 

Il doit également avoir une intention spéculative : le marchand de biens doit avoir l’intention de réaliser du profit à court terme. On apprécie ce critère en fonction du délai entre l’acquisition et la revente, et le montant de la plus-value générée. Un marchand de biens est qualifié comme tel si l’achat du bien est réalisé dans le but de le revendre par la suite. 

Si l’une de ces conditions n’est pas respectée, vous pouvez être sanctionné par un redressement fiscal et des pénalités de 40% si vous êtes de mauvaise foi. Cela peut monter jusqu’à 80% si une fraude est reconnue.

Marchand de biens et agent immobilier, quelle différence ? 

Marchand de biens et agent immobilier sont deux métiers qui se ressemblent sur un certain nombre de points. Pourtant, des différences existent entre ces deux professions. Bien que dans ses actions un marchand de biens puisse se rapprocher d’un agent immobilier, celui-ci a besoin d’une carte professionnelle d’agent immobilier pour exercer son métier, qui est réglementé par la loi Hoguet, contrairement à un marchand de biens. De plus, un agent immobilier n’est pas propriétaire des biens qu’il vend. Il agit en tant qu’intermédiaire entre un vendeur et un acquéreur. À l’inverse, un marchand de biens vend des biens qu’il a acheté. Il en est le propriétaire.

Il est aussi important de rappeler qu’un agent immobilier ne peut légalement exercer l’activité de marchand de biens avec la même société. 

Le principal avantage de la profession de marchand de biens repose sur sa fiscalité avantageuse. En effet, ceux-ci sont exonérés de droits de mutation à titre onéreux, ou frais de notaire, car il n’a pas à payer certaines charges (comme le droit d’enregistrement). En échange de cela, le marchand de biens s’engage à revendre les biens achetés sous une période de 5 ans (article 1115 du Code Général des Impôts). De ce fait, les frais de notaire sont moins importants.

Les marchands de biens assujettis à la TVA et souhaitant entreprendre des travaux de réhabilitation afin de remettre à neuf un bien immobilier dans les 4 ans suivant l’acquisition sont exonérés de droits d’enregistrement ou de taxe de publicité foncière. Il en va de même pour ceux ayant acquis des terrains ou ayant construit des maisons individuelles (la superficie ne doit pas dépasser 2 500 m2 par logement). Cette mesure s’applique également pour l’acquisition d’un immeuble effectuée dans l’objectif d’aménager certaines zones prioritaires.  

Pour bénéficier de ce régime favorable, vous devez vous engager au moment de la revente du bien, lors de la rédaction de l’acte notarié d’achat.

La profession de marchand de biens est également attractive, car elle est peu réglementée et, de ce fait, très accessible.

Un marchand de biens a pour vocation d’acheter, puis de revendre des biens immobilier. On peut donc se poser cette question : un marchand de biens peut-il louer ? 

Bien que la location ne soit pas l’objectif principal de cette activité, c’est plutôt l’achat-revente, rien n’empêche un marchand de biens de louer un bien en sa possession. D’un point de vue fiscal, les loyers perçus viendront s’ajouter aux recettes perçues ainsi qu’à l’imposition lors de la fin de l’exercice comptable. 

Faire de la location n’est cependant pas conseillé sur le long terme, puisque le marchand de biens a pour vocation de revendre rapidement son bien immobilier (sur une période de 5 ans). La location sur de courtes durée est préconisée.

Un marchand de biens peut déduire de sa base imposable l’intégralité des dépenses qu’il a engagé concernant la location et l’entretien de son bien immobilier. 

Cependant, il faut tenir compte de certains points. Vous devez faire attention à la cible que vous visez. Effectivement, si votre bien intéresse des investisseurs, ils ne seront pas dérangés par le fait que le logement soit en location. Au contraire, des clients souhaitant faire du bien leur résidence principale, ils pourraient être gênés si celui-ci déjà loué et ne pas réussir à se projeter. 

Faites également attention aux délais de revente de votre bien. Les marchands de biens disposent d’avantages fiscaux spécifiques. Pour cela, ils s’engagent à revendre le bien immobilier sous un certain délai, en général 5 ans. Néanmoins, ce délai est abaissé à 2 ans dans le cas où le bien ou le terrain a été découpé en lots. 

Sources :

Article 1115 du Code Général des Impôts : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000024188977

Article 1020 du Code Général des Impôts : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000041467101/

Article 1594-0 G du Code Général des Impôts : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000031219381/#:~:text=La%20personne%20%C3%A0%20laquelle%20s,compter%20de%20cette%20m%C3%AAme%20date.