Loi Alur et préavis

Le préavis représente l’avertissement préalable de la rupture du contrat de location. Il peut émaner du bailleur ou du locataire.

Le locataire ou le bailleur peut décider de rompre un bail, cependant cela doit être fait selon certaines conditions, dans certains délais, dépendant de la situation du locataire, du bailleur, du bail, etc. Le préavis correspond donc au délai qui doit être respecté entre la notification de départ et le départ effectif.

La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, qui a été modifiée par la loi Alur du 24 mars 2014 rapporte ces conditions dans l’article 15.

Le préavis en location non meublée est concerné par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi Alur de 2014.

La loi Alur n’a pas modifié les délais de préavis applicables pour locataires et bailleurs, qui restent de :

– 6 mois lorsqu’ils émanent du bailleur

– 3 mois lorsqu’ils émanent du locataire

Il y avait toutefois quelques exceptions permettant un délai réduit à 1 mois telles que dans le cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi, ou dans le cas de locataires âgés de plus de soixante ans dont l’état de santé justifiait un changement de domicile, ou encore pour des bénéficiaires du revenu minimum d’insertion ou du revenu de solidarité active.

La loi Alur a apporté de nouvelles exceptions permettant un délai de préavis réduit à 1 mois pour le locataire :

• Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 de la loi Alur : les zones tendues
• En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi
• Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile
• Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé
• Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation
• Pour le locataire bénéficiaire d’une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l’objet de poursuites, d’une procédure alternative aux poursuites ou d’une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui (condition ajoutée par l’article 11 de la loi n° 2020-936 du 30 juillet 2020)

Pour bénéficier de ce délai réduit, le locataire doit préciser le motif invoqué et le justifier au moment de l’envoi de sa lettre de congé. Sans cela le délai de préavis applicable est de 3 mois.

Le préavis en location meublée est concerné lui par l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, créé par l’article 8 de la loi Alur de 2014 :

« I. ― Le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d’un préavis d’un mois, y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois.

Le bailleur qui souhaite, à l’expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an.

Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. »

Le locataire doit respecter un préavis de 1 mois et le bailleur un préavis de 3 mois en motivant sa décision.

Le délai de préavis commence à courir à compter du jour de la réception de la lettre recommandée par laquelle est notifié le congé (avec demande d’avis de réception), de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre (contre récépissé ou émargement).

Depuis 2015, ces conditions à respecter sont les mêmes que ce soit en location meublée ou en location non-meublée.

Pour le locataire, la demande de préavis doit être justifiée lorsqu’il veut bénéficier du préavis réduit à 1 mois en location meublée.

En ce qui concerne le bailleur, que ce soit en location meublée ou non, la demande de congé doit être justifiée « par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. »

L’Article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 fait mention de la sanction encourue pour un bailleur ayant délivré un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Cet acte est puni d’une amende pénale ne pouvant dépasser 6 000€ pour une personne physique et 30 000€ pour une personne morale.

Sources :

Loi Alur (2014) – https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000028772256/2020-10-26/

Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 – https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006069108/2020-10-26/

Loi n° 2020-936 du 30 juillet 2020 – https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000042176652/2020-10-26/