Loi Alur 2014 : définition et changements

Tout d’abord, une petite définition de la loi Alur.

La loi Alur, ou encore loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR en étant l’abrégé), est la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, sous son appellation officielle. Elle est également appelée loi Duflot II puisqu’elle a été présentée par Cécile Duflot, Ministre de l’Égalité des territoires et du Logement à cette époque.

Comme précisé au début, la loi Alur apporte de profondes réformes dans l’immobilier en France. Elle est composée de 4 parties qui abordent chaque point essentiel de la loi qui sont intitulées :

• Favoriser l’accès de tous à un logement digne et abordable (Articles 1 à 51)
• Lutter contre l’habitat indigne et les copropriétés dégradées (Articles 52 à 95)
• Améliorer la lisibilité et l’efficacité des politiques publiques du logement (Articles 96 à 125)
• Moderniser les documents de planification et d’urbanisme (Articles 126 à 177)

La loi a été présentée au début de l’année 2014, votée par l’Assemblée Nationale puis, suite à quelques changements, a été adoptée au Sénat le 31 janvier 2014. Les changements apportés ont amené à l’élaboration d’un texte de compromis par une commission mixte paritaire. Ce texte a été ensuite adopté par le Parlement.

Enfin, la loi a été examinée par le Conseil Constitutionnel et soumise à ses votes. Considérée comme conforme à la Constitution française le 20 mars 2014, la loi Alur a été publiée au Journal Officiel le 26 mars 2014 et est donc entrée en vigueur.

La loi complète est consultable sur le site du gouvernement.

Plusieurs décrets et textes d’application sont entrés en vigueur par la suite pour préciser la mise en application des points et mesures abordés dans la loi Alur.

La loi Alur intervient dans un contexte de crise du logement où les prix avaient augmenté fortement en quelques années, où il y avait pénurie de logements et où le pouvoir d’achat des ménages avait baissé.

La loi Alur s’inscrit dans une démarche de régulation, de protection et d’innovation, et elle a 4 objectifs principaux qui sont :

• réguler les excès du marché immobilier français en encadrant les pratiques jugées abusives
• améliorer l’accès à un logement décent, protéger les populations défavorisées et développer l’offre de logements
• améliorer les relations entre professionnels de l’immobilier, propriétaires et locataires
• développer l’urbanisme, la transparence et l’innovation

Le marché immobilier français était marqué par des pratiques abusives. Et pour remédier à cela, plusieurs mesures ont été mises en place.

La loi est venue mettre en place un encadrement des loyers prenant en compte la vétusté de l’immeuble. Pour protéger les propriétaires, elle prévoit que les locataires présentent, en plus des documents administratifs habituels (passeport ou CNI, acte de naissance, etc.), des pièces justificatives de revenus (voir le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015). La loi Alur vient également modifier la période de délai de préavis en cas de résiliation du bail en « zone tendue », passant de 3 mois à 1 mois.

Il s’agit ici d’un échantillon de mesures cherchant à réguler le marché immobilier.

Favoriser l’accès à un meilleur logement est un point essentiel dans la loi Alur.

Elle impose notamment un permis de louer : cette démarche doit conduire à la lutte contre la location d’habitats indignes (qui exposent les occupants à des risques de sécurité et de santé) et les marchands de sommeil. Ce permis de louer est obligatoire pour un logement situé dans une zone d’habitation dégradée, sans celui-ci il est impossible de mettre un bien en location. Il est délivré suite à des démarches administratives. Le décret n° 2016-1790 du 19 décembre 2016 précise la mise en place de ce permis. Dans cette même lancée, la loi Alur impose un diagnostic technique à tout immeuble datant de plus de 10 ans. La trêve hivernale a été prolongée du 1^er novembre au 31 mars, ainsi un propriétaire ne peut expulser un locataire durant cette période.

Il s’agit là de quelques exemples de mesures favorisant l’accès au logement.

Au total, la loi Alur présente une cinquantaine d’articles concernant l’urbanisme. L’objectif est d’encourager la construction de logements, lutter contre l’étalement urbain et l’artificialisation des sols.

La loi Alur vise à favoriser la construction de logements en zones urbaines, pour cela elle supprime le Coefficient d’Occupation des Sols (COS) pour augmenter le nombre de surfaces constructibles. Cette suppression favorise aussi la construction en centre-ville. En addition à cela, elle supprime la surface minimale des terrains pour construire.

D’autres mesures sont les suivantes :

• la transformation des POS (Plans d’Occupation des Sols) en PLU (Plans Locaux d’Urbanisme) (depuis le 1er janvier 2016)
• le transfert automatique de la compétence PLU aux intercommunalités avec la création des PLU intercommunaux
• l’arrêt du maintien des règles de lotissement au-delà de 10 ans
• l’augmentation du pouvoir du Préfet avec l’élargissement du droit de préemption

Ce sont là quelques exemples de points visant à développer l’urbanisme en France.

La loi Alur s’applique aux acteurs majeurs de l’immobilier en France :

• les professionnels de l’immobilier
• les syndics de copropriétés
• les propriétaires et copropriétaires
• les locataires

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La loi Alur impose une formation continue des professionnels de l’immobilier. Le cadre règlementaire applicable pour la formation continue est fixé par le décret n° 2016-173 du 18 février 2016.

Un décret n° 2020-1259 du 14 octobre 2020, publié le 16 octobre 2020, vient compléter le décret cité précedemment : il rend obligatoire une formation spécifique à la lutte contre les discriminations à compter du 1er janvier 2021 « au moins deux heures portant sur la non-discrimination à l’accès au logement et au moins deux heures portant sur les autres règles déontologiques » (décret n°2016-173, art. 3, dernier alinéa).

Il est donc désormais obligatoire d’effectuer 2 heures de formation sur la lutte contre les discriminations en addition aux 2 heures de déontologie obligatoires parmi les 42 heures de formation obligatoire tous les 3 ans.

Pour plus de détails sur ce sujet, consultez notre article Formation loi Alur obligatoire à la non-discrimination.