Droit de préemption : peut-on acheter le bien que l’on loue ?

Il est possible d’acheter le bien que l’on loue actuellement. En fonction de la situation dans laquelle vous vous trouvez et la manière dont le propriétaire souhaite vendre son bien, vous pouvez faire valoir vos droits. 3 situations peuvent se présenter vous : 

Vous ne savez pas si le propriétaire souhaite vendre son bien

Si vous ne connaissez pas les intentions du propriétaire concernant le logement que vous louez, et ne savez pas s’il est prêt à vendre, vous pouvez lui faire part de votre volonté de l’acquérir.

Pour cela, vous pouvez lui adresser par courrier votre souhait d’acquérir le bien. Vous pouvez également lui proposer une offre d’achat, après avoir fait estimer le bien par un expert, un agent immobilier ou un notaire par exemple. Vous pourrez ainsi savoir où se situe le propriétaire et s’il est prêt à vendre.

Le propriétaire vend le logement occupé 

Vendre le logement occupé signifie que, pour le locataire, rien ne change. Le propriétaire vend son bien, et le bail de location se trouve transféré au nouveau propriétaire. Le bail se poursuit dans les conditions prévues. Le loyer et la durée du bail sont par ailleurs inchangés.

Bon à savoir : si le bail du locataire en place n’est pas arrivé à échéance, le nouveau propriétaire ne peux lui demander de partir. Il ne peut pas changer de locataire dès l’achat du bien.

Si le propriétaire décide de vendre le bien de cette manière, il n’est pas obligé de tenir le locataire informé de sa démarche. Il ne vous fait pas non plus parvenir de demande de congé : le bail se transfère au nouveau propriétaire. 

Dans ce cas, vous n’êtes pas prioritaire pour le rachat du bien. 

À noter : en général, les propriétaires préfèrent vendre leur bien « libre », car cela leur permet de le vendre à un prix plus important. 

Le propriétaire vend le logement « libre »

Si, au contraire, le propriétaire vend son bien « libre » (sans occupant), il est tenu d’informer le locataire. Pour remplir cette obligation, il doit lui transmettre une notification de congé avec une offre de vente. Pour un bail vide, cette notification doit être transmise au moins 6 mois avant l’échéance du bail. C’est le droit de préemption.

Le locataire est prioritaire sur l’achat du bien. De plus, si le propriétaire souhaite vendre le bien à un prix inférieur que celui proposé au locataire en place, il doit également le notifier. Le locataire peut, dans ce cas, acheter le logement au nouveau prix proposé par le propriétaire. 

À savoir : si le propriétaire ne respecte pas ces obligations d’information et le droit de préemption, la vente peut être annulée. 

Le droit de préemption est un avantage donné au locataire du bien loué pour l’acquérir en priorité, en cas de vente de celui-ci.

Il faut cependant remplir certaines conditions pour pouvoir en profiter. En effet, le locataire doit disposer d’un bail de location vide, et être partie au contrat de location. 

Si le propriétaire souhaite vendre son bien, il doit vous le notifier par le biais d’une lettre recommandée. Doit également être joint une offre de vente, ainsi que les conditions d’achat et la surface du logement. Les frais de notaire doivent être inclus dans ce prix. Dès que vous recevez cette lettre, vous disposez de deux mois pour lui rendre votre réponse. 

Le fait de ne pas répondre à la lettre du propriétaire sera considéré comme un refus. Si vous acceptez la proposition de votre propriétaire, la réalisation de la vente est ajournée en attendant que vous ayez obtenu l’accord pour votre prêt (si vous en avait demandé un). Puis, vous disposez de 4 mois pour réaliser votre dossier et le faire accepter. 

Dans le cas où vous décideriez de payer comptant, la vente doit avoir lieu dans les deux mois qui suivent l’acceptation de la proposition. Cette période peut être allongée si les deux parties décident de prolonger les délais de négociation. 

Si le propriétaire décide de vendre son bien à un autre acheteur à un prix inférieur à celui proposé au locataire, le notaire devra l’en tenir informé, sous peine de nullité de la vente en cours. Ce nouveau est considéré comme une nouvelle offre de vente en faveur du locataire. Il dispose d’un mois pour décider s’il souhaite acheter à ce prix. S’il le souhaite, la procédure initiale se relance. 

A savoir : on appelle cette disposition la seconde préemption. Elle a pour objectif de protéger le locataire de certaines manoeuvres du propriétaire, qui peut volontairement gonfler les prix pour que le locataire ne puisse pas acheter le bien. 

Le locataire est prioritaire pour l’achat du bien qu’il loue, par le biais du droit de préemption. Cependant, il existe certaines situations dans lesquelles il n’est pas prioritaire sur le rachat du logement. 

Vente à un membre de la famille du propriétaire

Dans le cas où le propriétaire souhaiterait vendre son bien à un personne de sa famille, le droit de préemption n’est pas applicable. Ce sont les membres de la famille du propriétaire allant jusqu’au troisième degré d’affiliation qui sont prioritaires sur l’achat du bien. Cette disposition est prévue par la loi Alur, qui a modifié la loi du 6 juillet 1989.

Dans ce cas, c’est la famille du propriétaire qui a la priorité sur l’achat du bien.

L’immeuble est considéré comme inhabitable

Si le logement ou l’immeuble dans lequel il se trouve est considéré comme insalubre, le locataire n’a pas non plus la possibilité d’acheter le bien en question. 

Le propriétaire ne peut le vendre qu’à des investisseurs, des marchands de biens ou encore des promoteurs. 

A savoir : la raison pour laquelle le logement ou l’immeuble est considéré comme insalubre n’est pas toujours irréversible. Cette disposition est déclarée lorsque les conditions de vie dans l’habitation peut porter atteinte à la vie ou la santé de ses habitants. Un immeuble est considéré comme étant en péril lorsque sa solidité est atteinte. 

La location est une location meublée

Le droit de préemption ne peut s’appliquer que si la location est une location vide. Dans le cas d’une location meublée, aucun droit de préemption ne peut être demandé. Si le locataire souhaite tout de même acheter le bien, il peut, mais n’aura pas de priorité sur l’achat, ni de préférences. 

A savoir : le droit de préemption ne peut s’appliquer que pour les locations vides; Il concerne les résidences principales ainsi que les résidences à usage mixte d’habitation et professionnelle.

En plus des locations meublées, les locations saisonnières sont également exclues du droit de préemption. 

Sources :

Article 15 de la loi du 6 juillet 1989 : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000041587268/

Article 15-2 de la loi du 6 juillet 1989 : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000041587268/

Loi Alur : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000028772256/