La location Airbnb en copropriété : quelles sont les règles de location ? 

Une copropriété représente un immeuble ou un groupe d’immeubles appartenant à plusieurs propriétaires différents et dont la propriété est divisée en lots. Ils sont en charge de nommer parmi eux un conseil syndical, permettant de contrôler les opérations de syndic de l’immeuble.

Le meublé de tourisme est défini à l’article L324-1-1 du Code du Tourisme. La loi Elan l’a modifié, permettant de définir ce qu’est un meublé de tourisme, loué en location saisonnière.

Ainsi, il se définit comme étant un bien immobilier (villas, studios ou appartements meublés), dont l’usage est exclusivement réservé au locataire. Ces biens sont offerts à la location à destination d’une clientèle de passage, qui n’a pas pour objectif d’y élire domicile. Elle y effectue un séjour de location qui peut être une location à la journée, à la semaine ou même au mois.

Etant à usage exclusif du locataire, le meublé de tourisme ne peut pas concerner seulement une chambre du logement. De plus, ces dispositions ne sont pas exclusives à la location Airbnb. Les locations au mois y sont peu fréquentes, mais sont tout de même considérées comme des locations saisonnières de meublé de tourisme. Il est obligatoire de déclarer un meublé de tourisme.

Il existe deux type de déclaration :

• Une déclaration simple: le propriétaire du logement déclarer son logement à la mairie de sa commune. Pour cela, il doit transmettre le formulaire CERFA n°14004, préalablement rempli. Le formulaire pourra être automatiquement transmis à la mairie. Sinon, vous avez la possibilité de l’envoyer par lettre ou de le déposer directement en mairie. Chaque changement d’informations devra faire l’objet d’une nouvelle déclaration. Le propriétaire s’expose à une contravention pouvant aller jusqu’à 450€ s’il ne remplis pas cette obligation.

Un meublé de tourisme qui est la résidence principale du loueur est dispensé de déclaration simple. Cela signifie que si le logement est occupé par son propriétaire 8 mois minimum dans l’année, sauf en cas de force majeure, de raison de santé ou d’obligations professionnelles, il n’est pas nécessaire de faire une déclaration simple auprès de la mairie.

• Une déclaration avec numéro d’enregistrement: certaines communes ont décidées d’ajouter à la déclaration simple un numéro d’enregistrement. Il est obligatoire autant pour les résidences principales que secondaires. Ce numéro devra être ajouté à chaque publication d’annonce de location sur la plateforme. S’il n’est pas présent, Airbnb a l’obligation de retirer l’annonce. Un loueur ne respectant pas cette mesure peut recevoir une amende dont le montant peut s’élever jusqu’à 5 000 €.

Cette mesure ne s’applique que pour les communes ayant adopté un règlement relatif au changement d’usage.

Selon la loi Alur, il n’est pas illégal de louer son logement de manière occasionnelle, si l’on est copropriétaire occupant et que le logement constitue votre résidence principale. Ces locations ne doivent pas dépasser 4 mois dans l’année, c’est-à-dire 120 jours. Dans ce cas, vous n’avez pas de démarches spécifiques à réaliser. Si vous dépassez ce quota, et que vous habitez dans une commune de moins de 200 000 habitants, vous devrez dans ce cas déclarer votre bien ainsi que les locations que vous réalisez. De plus, les meublés de tourisme déclaré comme étant une résidence principale ne peuvent être mis en location plus de 120 jours par an. Dans les villes de plus de 200 000 habitants, des mesures supplémentaires ont été prises.

Pour le locataire d’un logement, il est formellement interdit de sous-louer son logement, sauf si cela a été autorisé par le propriétaire ou que cela figure au bail de location. Sous-louer un logement sans autorisations préalable peut être un motif de résiliation de contrat de bail.

 

Cas particuliers des villes de plus de 200 000 habitants

Dans les grandes villes, comme Lyon, Marseille ou encore Paris, et les communes de plus de 200 000 habitants, un régime spécial est mis en place concernant la location saisonnière. Dès lors que vous souhaitez louer votre logement pour une location saisonnière, vous avez l’obligation de le déclarer, qu’il s’agisse de votre résidence principale ou de votre résidence secondaire. Il est également obligatoire de déclarer les locations que vous réalisez, même si elles ne dépassent pas les 120 jours. Si vos locations dépassent les 120 jours prévus, il est nécessaire de faire un changement d’usage.

Ces communes ont également mis en place l’obligation de déclarer votre meublé de tourisme avec numéro d’enregistrement. Dans ce cas, il est obligatoire faire une déclaration en mairie.

Une résidence principale est défini par l’article 2 de la loi de 89 comme étant un logement occupé au minimum huit mois dans l’année, sauf en cas de force majeure, de raisons de santé ou d’obligations professionnelle par la personne qui y réside, son conjoint ou une personne à charge.

C’est un peu différent pour une résidence secondaire. Il est impossible de louer une résidence secondaire sans que celle-ci ait été préalablement déclarée en mairie. De plus, dans les communes de plus de 200 00O habitants, il est nécessaire de réaliser une demande de changement d’usage pour la louer. Pour les communes de moins de 200 000 habitants, il faut déclarer le bien en mairie.

Synthèse des mesures

Dès lors que vous souhaitez louer votre résidence secondaire ou que le nombre de jours de location de votre résidence principale dépasse les 120 jours, vous devez demander un changement d’usage de votre logement. Il est également nécessaire de demander un changement d’usage dès lors que le logement que cous souhaitez louer se trouve dans une commune de plus de 200 000 habitants, qu’il s’agisse de votre résidence secondaire ou principale.

Le changement d’usage signifie que votre logement passe du statut de local d’habitation classique à un meublé de tourisme, selon l’article L631-7 du Code de la construction et de l’habitation. C’est pourquoi il est soumis à autorisation, notamment dans des communes comme celle de Paris. Il peut impliquer des compensations financières conséquentes. Si ce sont des locaux commerciaux et/ou professionnels qui sont transformés en logement, cette autorisation n’est pas nécessaire.

L’autorisation de changement d’usage est délivrée par la mairie de la ville où se trouve le logement. Si ce changement d’usage à lieu, le logement deviendra un local destiné à la location saisonnière, qui sera considéré comme une activité commerciale.

Il faut cependant respecter la règle des tiers. Cela signifie qu’il sera peut-être nécessaire de réaliser d’autres démarches administratives pour réaliser le changement d’usage. De plus, dans le cadre d’une propriété, il faut vérifier que le règlement de la copropriété ne vous interdit pas de réaliser de la location saisonnière, qui peut s’apparenter à une activité commerciale.

Le changement de destination ne peut se faire que la résidence secondaire du loueur. Celui-ci est définitif. A la différence du changement d’usage, qui est attaché à la personne, le changement de destination concerne la nature du bien en lui-même.

Dès lors que vous voulez louer votre résidence secondaire, il est nécessaire et obligatoire de demander un changement de destination du bien, qui doit donner lieu à une compensation. Cette compensation s’opère car il y a transformation définitive d’un local d’habitation en un local qui n’est pas destiné à l’habitation. Elle a pour objectif de compenser la perte d’un logement par la création d’un autre logement, pour éviter une insuffisance de ceux-ci.

Cela signifie que le demandeur du changement de destination doit proposer en contrepartie des locaux commerciaux et/ou professionnels pouvant être transformés en locaux d’habitation ou acheter des locaux professionnels et les transformer en logements.

Pour que la demande soit acceptée, il est nécessaire que les locaux proposés ne soit pas à usage d’habitation et qu’ils correspondent à des unités de logement.

La loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixe le statut des copropriétés en immeubles bâtis. Elle indique que les copropriétaires ne peuvent se voir imposer des restrictions sur la façon dont ils souhaitent utiliser leur logement, dès lors que cela correspond à la destination de l’immeuble. Il peut ainsi utiliser ses parties privatives et les parties communes dès lors que qu’il ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Une copropriété peut avoir trois types de destination, de statut, tous différents, qui autorise ou interdisent des choses différentes :

• La clause d’habitation bourgeoise exclusive: l’immeuble est exclusivement réservé à l’habitation. Aucune activité commerciale ou professionnelle et libérale ne peut être exercée dans ces logements. Avec cette clause, la location saisonnière est interdite. Cependant, elle doit préciser sur quels éléments portent l’exclusion. Sinon, elle sera requalifiée de clause d’habitation bourgeoise simple.
• La clause à destination bourgeoise « simple »: elle autorise l’exercice d’activités professionnelles et/ou libérales au sein de la copropriété, tant que celles-ci ne génèrent pas de nuisances sonores. De ce fait, cette clause autorise la location saisonnière.
• La clause de destination mixte : elle permet d’exercer des activités commerciales, dès lors qu’elles respectent les affectations de lots.

Si la copropriété ne dispose d’aucune de ces clauses, c’est le principe de liberté qui triomphe : autant les professions libérales que les commerçants ou la location saisonnière pourront s’exercer.

Il est donc possible d’exercer une activité libérale dans une copropriété à clause bourgeoise simple. Ce sont seulement les activités commerciales qui y sont proscrites. La location saisonnière n’étant pas considérée comme une activité commerciale, il est donc possible, en théorie, de la pratiquer sans enfreindre le règlement de la copropriété.

Certaines décisions de justices ont pour autant déjà reconnu la location saisonnière comme une forme d’activité commerciale. Il est considéré que la location saisonnière serait incompatible avec une clause d’habitation bourgeoise, qu’elle soit exclusive ou simple car elle impliquerait des va et vient dans l’immeuble à des horaires où il ne devrait pas en avoir. Certaines jurisprudences ont déjà tranché en faveur de la copropriété sur ce type de questions.

Ce problème ne se pose pas dans le cadre d’une copropriété qui dispose d’une clause de destination mixte.

Il est possible qu’une copropriété puisse interdire la location saisonnière.

Dans le règlement de certaines copropriété, il peut être stipulé que les locations à courte durée sont interdites. Dans le cas d’anciens règlements, on peut également parler d’interdiction de commerce de garnis. Il est également possible que de vouloir faire évoluer le règlement sur ce point. Cette décision devra être votée en Assemblée Générale pour savoir si elle sera acceptée ou non. Étant donné que ce vote viendra affecter l’ensemble des lots de la copropriété mais également la destination de l’immeuble, il sera nécessaire d’obtenir l’unanimité des voix pour réaliser ce changement. Il existe d’autres moyens pour interdire la location saisonnière.

Le trouble anormal de voisinage

Il permet d’engager la responsabilité du propriétaire sans avoir besoin de rapporter des fautes. En effet, il s’agit d’une responsabilité objective, où il faut apporter la preuve qu’il existe un lien de causalité entre un fait et une nuisance, qui serait le trouble anormal. Il est cependant difficile de prouver le trouble anormal, puisqu’il faut pour le prouver faire constater par un huissier la présence d’une annonce de location pour un appartement dans les périodes de locations où se sont passés les troubles et faire constater ces troubles par un huissier également. Sil faut par la suite faire une mise en demeure et intenter une action en justice.

Cette action peut être menée par le syndicat. Dans ce cas, il devra prouver que tout les copropriétaires ont été dérangés et que les troubles étaient collectifs. Ces preuves sont en général difficiles à établir.

Vérifier si la réglementation d’urbanisme est respectée

Si le règlement de la copropriété n’interdit pas la location saisonnière et qu’il n’est pas possible de prouver des troubles anormaux de voisinage, il faut vérifier que le copropriétaire n’est pas en infraction au niveau de la réglementation d’urbanisme.

Ainsi, celui-ci est en infraction dès lors qu’il loue plus de 120 jours son logement sans disposer d’autorisation lui permettant de le louer au-delà de la durée légale. Dans ce cas, il est préférable de demander les services d’un avocat et faire constater l’infraction sur la plateforme par un huissier. L’avocat fera par la suite un signalement de la location au bureau de la protection du logement et de l’habitation, qui déterminera si la location est dans les règles ou non, selon l’article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation. En cas de non-respect de la législation, des mesures seront prises à l’encontre du copropriétaire en infraction.

L’affectation du lot

Pour les résidences secondaires, l’article L 631-7 du Code de la Construction et de l’Habitation impose une procédure de changement d’usage, qui ne peut être obtenu que par autorisation de la mairie et après compensation. La copropriétaire qui décide de se lancer dans cette procédure doit obligatoirement prévenir le syndicat de l’accomplissement de cette mesure.

Ainsi, le copropriétaire doit en faire la demande au lors d’une Assemblée Générale et doit recevoir l’unanimité lors d’un vote de l’ensemble des copropriétaires. En cas de refus injustifié, il pourra être reproché aux autres copropriétaires un abus de majorité, d’autant plus si le règlement e la copropriété n’interdit pas les locations saisonnières ou si une activité similaire est déjà exercée par un autre copropriétaire. Le refus de modification de la destination d’un lot peut cependant être justifié si l’immeuble est à destination bourgeoise.

Si un le changement d’affectation d’un lot est réalisé en infraction par rapport à la copropriété, les copropriétaires ou le syndicat pourront s’opposer à cette décision. Ils pourront également obliger le copropriétaire responsable à rétablir l’affection de son lot, conformément au règlement de la copropriété.

Sources :

Code du  Tourisme :Article L324-1-1 – Code du tourisme – Légifrance (legifrance.gouv.fr)

Loi du 6 juillet 1989 : Article 2 – Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 – Légifrance (legifrance.gouv.fr)

Code de Construction et de l’Habitation : Article L631-7 – Code de la construction et de l’habitation – Légifrance (legifrance.gouv.fr)

Loi du 10 juillet 1965 : Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis – Légifrance (legifrance.gouv.fr)

Loi du 23 décembre 1986 : Loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière – Légifrance (legifrance.gouv.fr)

Jurisprudence concernant la qualification de la location saisonnière en activité commerciale en Cour de Cassation : Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 8 mars 2018, 14-15.864, Inédit – Légifrance (legifrance.gouv.fr)