La requalification d’une SCI ou d’un particulier en marchand de biens

 

Acheter et revendre des biens immobiliers est une activité de plus en plus répandue. Cependant, il faut veiller à ne pas être qualifié de marchand de biens s’il on s’adonne à cette activité. En effet, l’activité de marchand de biens est réglementée et dispose d’un régime fiscal spécifique. Celui-c a des devoirs et des obligations à respecter, sous peine d’amende. 

En fonction des opérations que vous réalisez vous pouvez être requalifié comme étant un marchand de biens, bien que vous n’ayez fait aucune démarche légale pour le devenir. Cela entraine pour vous et votre activité des conséquences fiscales non négligeables. Que faut-il savoir sur la requalification en tant que marchand de biens ? Quelles sont les conséquences sur vos revenus ? Réponses dans cet article ! 

marchand de biens

15 février 2022 | Immobilier

Un marchand de biens qu’est-ce que c’est ?

Être marchand de biens consiste à acheter des biens immobiliers, des immeubles, des fonds de commerce dans l’optique de les revendre par la suite afin d’en tirer une plus-value. Cette profession est considérée comme étant une activité commerciale : à ce titre, le marchand de biens est un commerçant. La profession est régie par le code de Commerce et la loi fiscale. Le professionnel doit donc se soumettre aux obligations classiques d’un commerçant, et enregistrer son activité au RCS, déclarer son activité comme celle d’une entreprise, ou encore tenir une comptabilité. 

Un marchand de biens est également soumis à un statut fiscal particulier. En effet, puisqu’il est considéré comme étant un commerçant, il est soumis au régime fiscal des bénéfices industriels et commerciaux, ou régime BIC. Il doit également s’acquitter de la TVA sur les marges qu’il a réalisées

Bon à savoir : le marchand de biens est exonéré de droits de mutation dès lors que la revente de son bien a été effectuée dans les 5 ans qui ont suivi son achat. Pour que ce statut s’applique, deux critères doivent être validés : vos opérations doivent être réalisées de façon habituelle et doivent avoir une intention spéculative.

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A quoi sert une SCI ?

Une Société Civile Immobilière, ou SCI est constituée dans la majeure partie des cas pour réaliser de la gestion de patrimoine immobilier, c’est-à-dire gérer la location des biens immobiliers qui lui appartiennent. Ses revenus immobiliers relèvent de l’impôt sur le revenu, dès lors que les locations gérées par la SCI sont des locations nues ou non équipées. 

De plus, les revenus qu’elle génère sont directement imposés aux associés de la société, en fonction de la proportion de parts de l’entreprise qu’ils détiennent. 

Bon à savoir : les locations meublées entraînent une requalification de l’impôt auquel est soumise la société. Si les locations gérées par la SCI sont des locations meublées, elle est soumise à l’impôt sur les sociétés.

Une société civile comme celle-ci n’est normalement pas imposable selon l’impôt sur les sociétés. Il existe cependant une exception. En effet, si cette même société s’adonne à des activités considérées comme étant commerciale, comme l’activité de marchand de biens, une SCI peut être soumise à l’impôt sur les sociétés et non à plus l’impôt sur les revenus. Cela s’applique si elle réalise une activité de construction et de vente de certaines opérations de lotissement.

Requalification marchand de biens

A partir de quel moment peut-on être considéré comme étant un marchand de biens ? 

Un marchand de biens possède une définition fiscale. Toute personne qui répond aux deux critères énoncés par l’article 35, I-1 du Code général des Impôts est considérée comme un marchand de biens et doit s’acquitter des obligations qui sont dues à ce statut, sous peines d’amendes et de pénalités. De ce fait, la qualité de marchand de biens peut être reconnue à n’importe qui, qu’il soit professionnel ou particulier, que cette activité soit exercée à titre professionnel ou non. 

Ces deux critères reposent sur le critère habituel de l’activité et sur l’intention de revendre le bien en question au moment de son achat.

Le critère habituel 

On considère et on apprécie le critère de l’habitude en fonction de la répétition de l’acte d’achat pour revendre. Elle peut aussi s’apprécier sur la réalisation d’un seul acte, dès lors que l’on peut prouver que l’acheteur a pour but d’en réaliser d’autres à la suite de celui-ci. On peut aussi déclarer le caractère habituel de cette action en constatant le délai court entre l’achat du bien et sa vente. De nombreux éléments peuvent être pris en compte pour déterminer le caractère habituel de l’opération que vous réalisez, par exemple la publicité mise en place après l’achat du bien, la situation géographique des biens en fonction de quartiers recherchés par les acquéreurs… C’est à l’administration fiscale de déterminer le caractère habituel ou non de votre activité. 

Les circonstances du critère habituel s’apprécient aussi en fonction de la situation qui est présentée.

Pour les sociétés, seule l’activité réelle est prise en compte. Ainsi, une opération unique d’achat et de revente ne peut être considérée comme étant habituelle, sauf si les associés de cette société réalisent ce type d’opérations de façon habituelle. De plus, le fait d’acquérir un immeuble et de le revendre en bloc permet de justifier le caractère habituel de l’opération que vous avez réalisé.

L’intention spéculative

L’intention spéculative, où la volonté de revendre le bien au moment où vous l’avez acquis, s’apprécie lors de l’achat ou de la souscription du bien. Ce critère est apprécié lors de l’acquisition et doit être confirmé par un certain nombre d’indices permettant d’attester que l’acheteur recherchait le profit lors de son achat.

Ce critère est établi en fonction du nombre d’opérations que vous avez effectué et du délai entre l’acquisition du bien et sa revente. Plus le délai est court, plus on considère que l’acquéreur avait la volonté de revendre le bien au moment de l’achat. 

A noter : on ne présume pas nécessairement de l’intention spéculative si le caractère habituel est acté. En d’autres termes, ce n’est pas parce que votre activité dispose du critère habituel que l’intention spéculative sera forcément décrétée. 

L’intention spéculative s’apprécie à la date d’acquisition du bien, et non pas à la date de cession. 

Bon à savoir : l’intention spéculative est écartée dans le cas où la revente du bien se réalise pour cause de difficultés financières.

L’intention spéculative est elle aussi appréciée et analysée par l’administration fiscale.

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La requalification en marchand de biens 

Si les deux critères qualifiant un marchand de biens sont acquis à une SCI ou à un particulier non déclaré, l’administration peut alors considérer que les profits réalisés et déclarés sous le régime des plus-values privées sont en réalité des revenus commerciaux. De ce fait, le professionnel va être considéré comme exerçant une activité commerciale non déclarée, et les revenus tirés de la vente seront observés comme étant occultes. Ils seront donc taxés sous le régime BIC.

A noter : vous pourrez également recevoir des rappels d’impôt sur le revenu, calculés selon un barème progressif pouvant atteindre les 41%. Vous devrez également vous acquitter des droits que doivent remplir un marchand de biens. Ceux-ci seront majorés à hauteur de 80%, dû au fait que vos revenus sont considérés comme occultes. 

Enfin, la TVA sera calculée sur votre marge réalisable, ou même sur le prix de vente total du bien en question. 

Bon à savoir : le montant de la plus-value que vous avez réalisé peut vous être totalement confisqué, dû aux rappels fiscaux et aux pénalités auxquels vous devrez faire face.

Quelles conséquences pour une SCI ? 

En plus de ces répercussions fiscales, une requalification en marchand de biens est préjudiciable pour une SCI. En effet, ses bénéfices ne seront plus imposés par le biais de l’impôt sur le revenu : ils seront soumis à l’impôt sur les sociétés, moins avantageux. De plus, les immeubles vendus ne seront plus considérés comme des actifs immobilisés mais comme des éléments de stock. De même, ils seront dans l’incapacité d’utiliser le régime des plus-values professionnelles et des plus-values immobilières pour leur vente d’immeubles. 

Autre point peu appréciable pour une SCI : les ventes qu’elles réalisent seront soumises à la TVA immobilière. Elle devra également se soumettre au règlement de pénalités et d’intérêts de retard.

Ces différents éléments peuvent menacer la prospérité d’une SCI. Il est donc nécessaire de toujours faire attention au but de l’acquisition, afin d’éviter les mauvaises surprises.

Quelles conséquences pour un particulier ? 

Un particulier peut également se retrouver requalifié comme marchand de biens. En effet, en cas de contentieux, un juge n’est pas dans l’obligation de considérer la qualification donnée par les parties. En d’autres termes, ce n’est pas parce que vous vous présentez comme étant un particulier que le juge ne peut pas vous déclarer comme marchand de biens. 

S’il apprécie la qualité d’un particulier comme étant en réalité un marchand de biens, le particulier en question perdrait cette qualité et deviendrait un professionnel aux yeux de la loi. Ainsi, de nouvelles obligations et devoirs seraient à sa charge, telle que la solidarité des vendeurs ou encore la présomption de connaissance des vices cachés des biens vendus. De ce fait, si le vendeur vend un bien avec un vice caché qui ne voit pas à l’œil nu, le particulier devenu professionnel devra réparer le vice. Il sera acté qu’il en avait eu connaissance, même si ce n’est pas le cas. 

Un particulier requalifié en professionnel devra également faire face à un risque fiscal important. En effet, une rectification d’imposition sera réalisée sur toutes les opérations concernées par la requalification. S’ajouteront à cette requalification des amendes et des pénalités à régler, qui peuvent atteindre 80% du montant de l’impôt éludé, si la procédure de l’abus de droit fiscal est décrétée. 

Particuliers et résidence principale

Lorsqu’on est particulier, il existe cependant un moyen d’éviter la requalification en tant que marchand de biens. La jurisprudence admet que lorsque le logement a constitué la résidence principale du particulier, on ne peut pas prouver l’intention spéculative lors de l’achat. Celle-ci n’est jamais admise lorsque le particulier a résidé dans le logement avec sa famille.

Si l’on peut attester que le logement a constitué notre résidence principale, les revenus obtenus par la revente de ce bien ne peuvent être considérés comme étant occultes, sauf s’il a été démontré par l’administration fiscale un abus de droit.

Devenir marchand de biens sans le savoir peut avoir de grandes répercussions fiscales sur vous ou sur votre entreprise. Pour éviter de tomber dans ces pièges et être requalifié, vous devez prouver que vous n’aviez aucune intention spéculative lors de l’achat du bien. Les situations s’apprécient au cas par cas : il faut être très vigilant, puisque les deux conditions pour être marchand de biens sont rapidement remplies. En effet, l’administration fiscale prend en compte autant les opérations réalisées à titre personnel que les opérations que vous pouvez réaliser en tant qu’associé dans une société de personnes.

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