La résiliation d’un bail de location

 

Que vous soyez locataire ou propriétaire, si vous souhaitez résilier votre bail de location, vous devez suivre une procédure particulière. Elle diffère en fonction du type de location et de la personne donnant congé. Nous détaillons dans cette article la procédure à suivre en fonction des différents cas possible.

résiliation du bail de location

7 juin 2023 | Immobilier

La résiliation d’un bail de location par le locataire

Un locataire peut résilier son contrat à tout moment. Pour cela, il doit transmettre au propriétaire sa décision de quitter le logement par un congé. Pour faire parvenir sa demande, 3 solutions s’ouvrent à lui :

  • Envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception
  • Réaliser un acte commissaire de justice
  • Remettre sa demande en main propre, contre récépissé ou émargement.

À savoir : seuls ces actes permettent de transmettre la demande de congé au propriétaire. L’informer par e-mail, par lettre simple ou par SMS ne permet pas de donner congé, hormis si vous avez obtenu au préalable l’accord du propriétaire.

Après avoir demandé un congé, le locataire doit respecter un préavis, dont la durée dépend du type de contrat de location signé (vide ou meublé).

Il n’existe que 2 situations dans lesquelles le locataire est dans l’impossibilité de demander congé avant le terme du contrat d’habitation : le bail de courte durée, comme le contrat de location touristique, et le bail à usage de résidence secondaire. Pour le contrat de courte durée, le locataire devra tout de même, s’il quitte les lieux avant la fin du contrat de location, payer l’intégralité des charges et du loyer convenu pour la totalité du contrat.

À savoir : La rétractation n’existe pas pour les baux de location. En effet, si vous renoncez finalement à occuper le logement ou si vous changez d’avis, vous devrez nécessairement demander congé au propriétaire.

La réalisation d’un bail de location par le propriétaire

Si le locataire peut demander un congé quand il le souhaite, ce n’est pas le cas du bailleur. Il doit effectivement le prévenir au moins 3 mois avant, lorsqu’il s’agit d’une location meublée, et au moins 6 mois avant lorsqu’il s’agit d’une location vide.

À savoir : Un propriétaire est dans l’incapacité de demander congé à son locataire lorsque le contrat signé est un bail mobilité ou un bail étudiant.

De plus, la lettre de résiliation doit être transmise à tous les signataires du bail. Une lettre de résiliation signée par seulement un des signataires du contrat. Il en va de même si une seule des personnes a signé, mais que plusieurs noms figurent au contrat de bail.

Le bailleur ne peut demander congé au locataire que pour 3 raisons précises : le congé pour reprise, le congé pour vendre, et le congé pour motif légitime et sérieux.

contrat de location congé

Le congé pour reprise

Le propriétaire peut demander un congé pour reprise lorsque celui- souhaite reloger un proche dans le logement, ou y habiter en tant que résidence principale.

S’il veut loger un de ses proches, il devra spécifier le lien de parenté avec celui-ci. Le conjoint, le partenaire de Pacs ou le concubin d’au moins un an sont concernés par cette mesure, de même que les ascendants et les descendants du propriétaire. Il est aussi nécessaire de préciser les raisons justifiant la nécessité de reprendre le logement.

Le congé pour vendre

Le propriétaire peut également demander congé à son locataire s’il souhaite vendre son logement.

Dans ce cas, s’il s’agit d’une location vide, le locataire est prioritaire sur l’achat du logement. En effet, il dispose d’un droit de préemption pour acquérir le bien, s’il le souhaite.

L’offre de vente faite au locataire est valable 2 mois pour rendre sa réponse. S’il accepte cette offre, il dispose de 2 mois, ou de 4 mois s’il passe par un prêt, pour acquérir le bien. S’il refuse de l’acheter, il devra le quitter à la fin du contrat, au plus tard.

À savoir : dans le cas où vous vendez votre bien à votre locataire, vous n’avez pas besoin d’annexer les diagnostics obligatoires ou la surface du bien.

Pour en savoir plus sur le droit de préemption, consultez cet article : Droit de préemption : peut-on acheter le bien que l’on loue ?

En revanche, le droit de préemption n’existe pas pour les locations meublées. Le propriétaire peut décider de proposer au locataire d’acheter le bien, mais cela ne relève pas d’une obligation, comme pour une location vide.

Le congé pour motif légitime et sérieux

Si le locataire ne répond pas à ses obligations, ou en cas de problème récurrent, le propriétaire peut également demander à ne pas poursuivre la location, en cas de loyers impayés, de troubles du voisinage ou encore de défaut d’entretien.

Pour cela, le propriétaire doit justifier de l’existence du motif légitime et sérieux, en apportant tous les documents prouvant les manquements du locataire.

En cas de litige, c’est l’interprétation souveraine des juges qui détermine le bien-fondé de la demande, le motif légitime et sérieux n’étant pas clairement défini par les textes de loi.

Le locataire protégé

Si le locataire du bien a plus de 65 ans, ou si ses ressources sont inférieures au plafond réglementaire, le propriétaire ne peut lui donner congé. Pour cela, il doit lui proposer un nouveau logement, en accord avec ses besoins et ses moyens. Cette mesure ne concerne pas les propriétaires âgés de plus de 65 ans ou si les ressources de celui-ci sont faibles.

La lettre de congé

La lettre de congé notifiant la résiliation du bail de location doit comporter certaines mentions pour être réglementaire.

En effet, si le locataire donne congé, il devra préciser la date à laquelle il prévoit de quitter les lieux, tout en respectant le délai de préavis. Le motif de la demande de congé et ses justificatifs devront également y être joints, afin de bénéficier d’un préavis réduit.

En ce qui concerne le bailleur, les mentions obligatoires dépendent de la raison du congé. En effet, pour un congé pour vendre, celui-ci devra préciser le prix et les conditions de vente du bien. Il devra par ailleurs ajouter une description précise du bien, comprenant aussi bien le logement que les annexes. En ce qui concerne le congé pour reprise, le propriétaire doit préciser le motif justifiant la reprise du logement, les coordonnées (nom et prénom) du bénéficiaire ainsi que les liens qu’entretient le propriétaire avec celui-ci, s’il souhaite en faire profiter quelqu’un.

Dans les deux cas, il devra fournir la notice d’information relative aux obligations du bailleur et les voies de recours et d’indemnisation du locataire.

Pour le congé pour motif légitime et sérieux, seul le motif du congé est nécessaire.

Si c’est le locataire qui donne congé, il doit continuer à payer loyer jusqu’à la fin du préavis, sauf si le propriétaire accepte qu’il soit remplacé par un autre locataire. Il devra également laisser le propriétaire réaliser les visites pour permettre de relouer le bien, dans la limite de 2 heures par jour, hors dimanche et jours fériés.

Dans le cas où c’est le bailleur qui a donné congé, le locataire peut partir à tout moment du logement, et ne payer que pour la période où il a occupé les lieux.

Le délai de préavis à respecter

Lorsque vous donnez congé, que vous soyez locataire ou bailleur, vous devez respecter un préavis. La durée de celui-ci varie en fonction du type de contrat de location que vous avez signé, c’est-à-dire si vous disposez d’une location meublée ou d’une location vide. De plus, les délais diffèrent pour les locataires et les bailleurs.

De ce fait, un locataire devra respecter un préavis d’un mois pour prendre congé d’une location meublée. Il n’a pas besoin de justifier son congé. Pour une location vide, le préavis, sans apporter de justification, est de 3 mois. En revanche, si vous justifiez votre départ pour une situation exceptionnelle (obtention d’un premier emploi, mutation professionnelle ou encore un état de santé justifiant de quitter le domicile), le délai de préavis est cette fois-ci d’un mois.

 Si c’est le bailleur qui donne congé, il devra, peu importe le motif, respecter un préavis de 3 mois minimum avant la fin du bail pour une location meublée. Si c’est une location vide, le préavis est de 6 mois minimum.

Le préavis commence dès que la lettre de congé a été réceptionnée par le destinataire.

Contester le congé donné par le propriétaire

Si l’une des conditions du congé n’est pas respectée par le propriétaire, le locataire peut contester le congé. Plusieurs situations peuvent permettre de le contester, comme le fait que le congé soit envoyé par lettre simple, le non-respect du délai de préavis ou encore le fait que le congé délivré soit frauduleux. Il en va de même, pour une location vide, si le propriétaire n’a pas respecté le droit de préemption du locataire.

Une conciliation pourra avoir lieu pour régler le litige. La Commission Départementale de Conciliation (CDC) peut être saisie par le propriétaire ou par le locataire, gratuitement.

Si la conciliation n’aboutit pas, c’est le tribunal judiciaire qui est compétent pour trancher ce litige, en vérifiant si les modalités du congé sont respectées et s’il repose sur des faits avérés. À défaut, le congé pourra être déclaré non valide.

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