LMNP : est-il possible de louer à un membre de sa famille ? 

Le statut LMNP est lié à la location meublée non professionnelle de biens ou de services, qu’ils soient neufs ou anciens. Obtenir ce statut permet de bénéficier d’un régime fiscal spécifique et avantageux, dès lors que l’on remplit les conditions pour l’obtenir. 

Pour cela, le logement proposé en location doit être proposé meublée d’un certain nombre de meubles indispensables à la vie du futur locataire. Il doit pouvoir y vivre, manger et dormir dès qu’il emménage, sans qu’il n’ait à apporter ses propres meubles. Une liste des meubles à fournir a été établie et se précise au fur et à mesure.

Pour en savoir plus sur les meubles à fournir dans le cadre d’une location meublée, retrouvez ici notre article : Location meublée : quels meubles devez-vous intégrer à votre logement ?

Il faut remplir 2 conditions pour bénéficier du statut LMNP. Tout d’abord, les revenus que vous tirez de cette activité ne doivent pas dépasser 23 000€. Ils ne doivent également pas dépasser 50% des revenus de votre foyer fiscal. 

A savoir : les avantages fiscaux obtenus par le statut LMNP ne peuvent être obtenus que si cette activité est inscrite et enregistrée au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS), au greffe du tribunal de commerce. 

Louer un appartement à un membre de sa famille, même en disposant du statut LMNP est possible dans les faits, sans surcoût fiscal. Aucun article de loi ne s’oppose à cette démarche. Cependant, il est tout de même nécessaire de respecter une certaine réglementation.

Pour en savoir plus sur le statut LMNP, n’hésitez pas à consulter notre article : Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) : quels avantages ?

Le contrat de location

En ce qui concerne le contrat de location, il doit nécessairement être conforme au modèle de bail type prévu par la loi datant du 1er août 2015. Il doit indiquer quel est le bien loué et à quel sera son usage, le montant du loyer et ses charges locatives ainsi que les modalités de règlement. 

Déterminer le montant du loyer

Pour le montant du loyer, il doit être déterminé en fonction de la réalité du marché locatif de la ville. Ne pas respecter cette règle, c’est s’exposer à des sanctions de la part de l’administration fiscale. Il est illégal de proposer des loyers peu élevés à un membre de sa famille et que l’on bénéficie d’un régime fiscal avantageux. Cela s’explique par le fait que, même si le loyer de la location est bas, le propriétaire du bien bénéficie tout de même des charges déductibles des revenus fonciers, lui permettant d’échapper à toute fiscalité.

Si le fisc considère que le loyer du bien est trop bas par rapport aux prix des autres locations, il peut intervenir et lancer un redressement fiscal contre le propriétaire. 10% à 15% de réduction de prix sont tolérés. Au dessus de ce seuil, le redressement fiscal est déclenché, avec les conséquences liées : les revenus fonciers seront réévalués, de même que l’imposition. 

De plus, en permettant à un membre de sa famille de profiter d’un bien immobilier à un coût plus faible que celui du marché, le fisc considère que le propriétaire se réserve la jouissance du bien. Cependant, selon l’article 15 du Code Général des Impôts, les revenus acquis par l’intermédiaire d’un logement dont le propriétaire se réserve la jouissance ne peuvent pas être soumis à l’impôt. Aucune charge relative à cette location ne peut également être déduite des revenus fonciers, car il ne sera pas considéré qu’il s’agisse d’une location.

Le risque ici est de recevoir un rappel d’impôt, représentant le paiement des charges fiscales qui n’auront pas été réglées, ainsi qu’une pénalité de 80% en cas d’abus de droit, si le bail est considéré comme étant fictif. 

Pour fixer un loyer acceptable pour le fisc, il est essentiel de se renseigner sur les prix des locations effectivement pratiqués, et de proposer un loyer en conséquence. 

Bon à savoir : il est possible de loger un membre de sa famille par le biais d’un hébergement gratuit. Dans ce cas, il n’est pas possible de percevoir de revenus fonciers, ni de générer des charges déductibles pour le bien immobilier concerné. 

Dans le cadre d’une LMNP, certaines aides ne sont pas accessibles au locataire. En effet, si le propriétaire a un lien direct (ascendance ou descendance) avec la personne bénéficiaire de la location, celui-ci ne pourra pas bénéficier des APL. Le locataire ne pourra pas bénéficier d’aide au logement, puisque la location aux ascendants ou aux descendants proscrit l’obtention des APL, peu importe les circonstances. Il en va de même pour les locataires ayant un lien direct avec la personne avec laquelle on est en couple. Cette règle s’applique sans regard du statut du locataire. 

A noter : si le locataire est un descendant du propriétaire, il peut continuer à faire partie du loyer fiscal des parents, même s’ils sont ses bailleurs, dès lors que la location ne relève pas des loi Pinel ou Scellier.

En revanche, s’il n’y a pas de lien direct, le locataire peut prétendre à l’obtention des APL, comme les frères et soeurs du propriétaire, les cousins ou les neveux. Si le locataire est éligible à ces aides, il peut en bénéficier, même s’il a un lien familial avec le propriétaire du bien. 

Sources :

Article 15 du Code Général des Impôts : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006307479/