Loi 3DS : ce qui change au 1er juillet pour les annonces de location

La loi 3DS, publiée le 21 février 2022, concerne la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et la simplification de l’action publique locale. Un arrêté ministériel, publié au Journal Officiel le 22 avril 2022, vient apporter des précisions à cette loi concernant les annonces de location publiées par des non-professionnels. Elle permet de définir quelles sont les mentions à y inscrire.

L’objectif de cet arrêté est de permettre aux consommateurs de disposer d’un niveau d’informations équivalent à celui dont peut disposer un locataire passant par une agence immobilière. Ces mentions devront obligatoirement être inscrites sur l’annonce de location dès le 1er juillet 2022.

Ces mentions obligatoires sont listées dans l’arrêté du 22 avril 2022. Elles concernent les annonces de location de logements publiés par des non-professionnels. Elles sont obligatoires pour tous les baux d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989. Les locations vides ou meublées à usage de résidence principale ainsi que les bails étudiants ou à mobilité réduite sont également concernés. En d’autres termes, la grande majorité des locations sont concernées. 

Plusieurs mentions sont désormais à indiquer sur l’annonce de location :

• Tout d’abord, le montant du loyer mensuel devra être indiqué. Il doit être augmenté du complément de loyer (s’il y en a) et des charges récupérables que devra payer le locataire. Ces montants devront être suivis de la mention « par mois, /mois » et de la mention charges comprises (CC), si elle a lieu d’apparaître.
• Le montant des charges récupérables devra également être inscrit au contrat de location. Les modalités de règlement des charges devront être indiquées.
• Le montant du dépôt de garantie doit également être précisé
• Il doit être stipulé si la location est meublée ou non 
• Le montant des honoraires TTC à la charge locataire, au titre de la réalisation de l’état des lieux, doit également être indiqué. 
• Doit également être annoncé la commune et l’arrondissement où se trouve le logement
• Enfin, la surface de logement doit être exprimée en mètres carrés de surface habitable

Ces informations ont pour objectif de permettre d’uniformiser et de standardiser les informations données, afin de permettre aux candidats locataires de prendre un choix éclairé. 

A noter : pour l’instant, le non-respect de ces obligations n’est pas accompagné de sanctions. 

En ce qui concerne les agents immobiliers, ceux-ci devront vérifier que leurs annonces comportent bien les mentions indiquées par l’article 4 de l’arrêté ministériel du 10 janvier 2017, ainsi que les nouvelles mentions obligatoires depuis le 1er avril 2022.

Pour en savoir plus sur les nouvelles mentions obligatoires à ajouter aux annonces de locations depuis le 1er avril 2022, vous pouvez consulter cet article : Encadrement des loyers, honoraires : ce qui change au 1er avril 2022  

La loi 3DS intervient également au niveau de l’encadrement des loyers. Toutes les villes ne sont pas toutes concernées par ces mesures. En effet, seules certaines d’entres elles ont demandées la mise en place de cette pratique. Paris, Lille, Lomme, Hellemmes, Lyon, Villeurbanne sont, entre autres, les villes concernées. Courant 2022, les villes de Bordeaux et de Montpellier vont également être soumises à l’encadrement des loyers. 

Cependant, cet encadrement des loyers n’est, dans les faits, pas toujours respecté. La loi 3DS et ses mentions obligatoires visent à renforcer son application. Ainsi, les annonces de locations de logements se trouvant dans les villes concernées doivent, en plus des mentions citées plus haut, indiquer 3 autres mentions : 

• Le montant du loyer de référence majoré, précédé de la mention « loyer de base à ne pas dépasser »
• Le montant de base, précédé de la mention « loyer de base » doit être indiqué. 
• Quand c’est nécessaire, il faut également préciser le montant du complément du loyer. Il doit être précédé de la mention « complément de loyer ».

À savoir : la taille des caractères du loyer de base doit être plus importante que la taille des autres mentions de loyer.

Ces mentions ont pour objectif de mieux aiguiller le candidat locataire dans son choix de location, en lui permettant de vérifier sur le loyer indiqué se trouve bien dans les limites imposées. Cela lui permettra également de vérifier si le complément de loyer demandé (si le propriétaire en demande un) est bien justifié. Le candidat locataire pourra ainsi prendre une décision éclairée et en toute connaissance de cause.

À savoir : la notion de complément de loyer n’est pas définie par la loi 3DS. Il existe un flou juridique sur cette notion, et n’encadre pas distinctement les éléments pouvant faire l’objet d’un complément de loyer.

De nouvelles villes pourront demander à bénéficier de l’encadrement des loyers

Normalement, la liste actuelle des villes mettant en place un encadrement de loyers devait être définitive. Bordeaux et Montpellier devaient donc être les dernières villes à en bénéficier. Cependant, la loi 3DS va ouvrir une nouvelle date pour candidater et bénéficier de cette mesure. Les villes qui le souhaitent pourront candidater jusqu’au 23 novembre 2022, car certaines villes ont émis la volonté de mettre en place ce dispositif. Les villes dont le dossier sera accepté verront cette mesure entrer en vigueur en 2023. 

Pour bénéficier de l’encadrement des loyers, il faut remplir 4 conditions :

• Il doit tout d’abord avoir été établi un écart important entre le niveau moyen de loyer constaté entre le parc privé et le parc social 
• Le niveau de loyer médian est élevé
• Le taux de logements commencés en fonction des logements existants sur les 5 dernières années est faible
• La ville dispose de faibles perspectives de production pluriannuelle de logements. De plus, les perspectives d’évolution du programme local de l’habitat sont faibles.

Sanctions concernant l’encadrement des loyers

Aujourd’hui, ce sont les préfectures qui gèrent les sanctions concernant le non-respect de l’encadrement des loyers. Cependant, elles sont ciblées par des critiques de la part des mairies : manque de vigilance et des sanctions jugées comme pas assez répressives. 

De ce fait, la loi 3DS va permettre aux mairies de prendre en charge le pouvoir de contrôle et de sanctions envers les propriétaires ne respectant pas l’encadrement des loyers. L’objectif est de créer une pression plus forte sur les propriétaires et que les sanctions à leur égard soient plus nombreuses. 

À noter : cette prise de pouvoir sera effective dès lors que la préfecture aura acceptée de déléguer à la mairie son pouvoir de contrôle et de sanctions.

3 sanctions peuvent être appliquées si le propriétaire ne respecte pas l’encadrement des loyers mis en place par la ville :

• Il peut être exigé du propriétaire par le préfet (ou la mairie désormais) la diminution du loyer ainsi que le reversement au locataire de trop-perçu qui lui a été demandé 
• En cas de refus du propriétaire de se conformer à cette demande, celui-ci peut être condamné à une amende administrative de 5 000€ pour un particulier, ou de 15 000€ pour une personne morale, comme une SCI.
• Le locataire peut également saisir la justice pour demander une diminution de son loyer

Sources :

Arrêté du 10 janvier 2017 : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000033888549/

Loi du 21 février 2022 : https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000045197395

Arrêté du 21 avril 2022 : https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000045632395