Permis de louer : quelle est la réglementation ?

Le permis de louer entre dans le cadre de la lutte contre les logements insalubres et le mal-logement. C’est une disposition voulue par la loi Alur pour lutter contre les logements insalubres et les marchands de sommeil. Il permet aux communes de contrôler les biens mis en location sur certains secteurs, pour s’assurer qu’ils répondent bien aux normes de décence définies par la loi du 6 juillet 1989. Elle est entrée en vigueur en décembre 2016, et découle des décrets d’applications de la loi Alur. 

Ces secteurs sont en général définis en fonction de la proportion de logements ou d’habitations dégradés. Ainsi, plus ce nombre est important, plus la possibilité de devoir disposer d’un permis de louer est importante. Ces dispositions peuvent cibler un type de logement spécifique, comme les chambres de bonne par exemple. 

À savoir : ces mesures ne sont pas applicables dans toutes les communes. Seules certaines d’entre-elles ont mis en place ce dispositif. Vous devez vous renseigner sur les dispositions prises par la commune dans laquelle se trouve votre logement pour savoir si vous devez effectuer des démarches. 

Dans les communes n’ayant pas adopté ce système, vous n’avez aucune démarche à effectuer pour la mise en location de votre logement. L’entrée en vigueur de cette mesure prend 6 mois.

La petite info : Aujourd’hui, c’est plus d’une centaine de communes qui ont mis en place cette mesure.

Il faut remplir certaines conditions pour que sa mise en location nécessite un permis de louer. En effet, tous les logements ne sont pas concernés.

Seuls les logements loués dans le cadre d’une résidence principale sont visés par ces démarches. Le bail signé doit également être régi par la loi du 6 juillet 1989. De ce fait, les contrats de location saisonnière ne sont pas concernés. Ces dispositions ne s’appliquent pas non plus aux locations de logements sociaux et aux baux commerciaux. 

Ces démarches sont également à réaliser dès lors que vous mettez en location pour la première fois votre bien, ou si vous le remettez en location. Cependant, vous n’en avez pas besoin si vous renouvelez ou reconduisez un bail de location.

Vous pouvez être amené à réaliser ce type de démarches si votre logement ou votre immeuble répond à certaines caractéristiques auxquelles sont attentives les communes ou les EPCI, comme le type de logement. Enfin, si votre logement se trouve sur un secteur géographique surveillé, vous devrez également obtenir un permis de louer.

À savoir : les secteurs géographiques concernent généralement des quartiers spécifiques, et pas la commune dans son ensemble.

Une réglementation spécifique est mise en place pour obtenir un permis de louer. Cet accord administratif peut prendre deux formes : 

• Une déclaration de mise en location
• Une autorisation de mise en location

Dès que vous signez un bail de location avec des locataires différents, vous devez faire une nouvelle demande. Cela ne concerne pas les avenants modifiant le bail de location en cours. 

À savoir : Pour compléter votre dossier, vous devez fournir le dossier des diagnostics techniques, préalablement réalisé par un diagnostiqueur agrée. 

Pour en savoir plus sur les diagnostics techniques à fournir dans le cadre d’une location, consultez cet article  : Quels diagnostics techniques sont à fournir pour une location ? 

Votre dossier doit être adressé à la commune ou à l’EPCI (cela dépend de l’organisme qui gère ces demandes), de préférence en recommandé avec accusé de réception. Quand c’est possible, vous pouvez également le transmettre par voie électronique. En cas de non-respect de la réglementation sur les permis de louer, vous vous exposez à une amende. 

À savoir : Si le propriétaire du logement change pendant la durée de la mise en location (mutation à titre gratuit ou onéreux), le nouveau propriétaire du logement devra remplir une déclaration de transfert (formulaire CERFA 156663), qu’il devra transmettre aux autorités compétentes.

La déclaration de mise en location 

La déclaration de mise en location consiste à déclarer la location de votre logement par le biais du formulaire CERFA 15651*01. Elle doit être transmise au maire de la commune ou au président de l’EPCI (cela dépend de l’organisme qui régie cette obligation). Cette action doit être réalisée dans les 15 jours qui suivent la signature du bail de location.

Suite au dépôt de votre déclaration de mise en location, si votre dossier est complet, vous recevrez un récépissé comprenant la date du dépôt du dossier comprenant toutes les informations que vous avez fournies. 

S’il n’est pas complet, vous recevrez un accusé de réception mentionnant la date de dépôt de votre dossier ainsi que les pièces manquantes. On vous communiquera également un délai, nécessairement inférieur à un mois, pour communiquer les éléments manquants. Si vous dépassez ce délai, vous devrez recommencer la procédure du début. 

Cette déclaration de mise en location est à réaliser si votre logement se trouve dans une zone où la vigilance de la mairie ou de l’EPCI est forte.

L’autorisation préalable de mise en location

Si votre bien immobilier se situe dans une zone où le nombre de logements dégradés est important, c’est une autorisation préalable de mise en location que vous devez obtenir. C’est une démarche plus contraignante que la déclaration de mise en location : en effet, vous devez obtenir l’autorisation de la mairie ou de l’EPCI pour pouvoir louer votre bien. Pour cela, vous devez remplir le formulaire CERFA 15652*01 et le transmettre, avant la mise en location de votre logement. Cela entraîne également une visite des agents de l’EPCI ou de la commune, afin de vérifier que le logement répond aux normes de décence de la loi du 6 juillet 1989. 

Lors de la constitution de votre dossier, vous devez communiquer certaines informations essentielles, tels que l’identité et les coordonnées du propriétaire, la localisation du logement ou encore la date de signature du bail de location. Toutes les informations à fournir sont inscrites au R 635-2 du Code de la construction et de l’habitation.

Dans le cas où vous faites appel à un mandataire ou une agence immobilière, des informations les concernant sont également à fournir, telles que la raison sociale ou le numéro de la carte professionnelle.

L’autorisation préalable de mise en location est accordée sous un délai d’un mois, pour une durée de 2 ans. Si vous ne mettez pas en location votre bien durant cette période, l’autorisation préalable devient caduque. Cette demande doit être renouvelée à chaque nouvelle mise en location.

Si, au bout d’un mois, vous n’avez reçu aucune réponse, cela est considéré comme une acceptation de la demande d’autorisation préalable. Si, au contraire, elle est refusée, cela doit vous être communiqué. Il devra également être précisé quels sont les travaux que vous devez réaliser pour qu’une autorisation préalable de mise en location vous soit accordée. 

Si vous ne respectez pas ces dispositions, vous vous exposez à des sanctions. En effet, si vous réalisez tout de même une mise en location de votre bien, sans l’avoir déclaré, vous pouvez recevoir une amende de 5 000€. 

Dans le cas où vous n’avez pas réalisé de demande d’autorisation préalable, vous pouvez être sanctionné d’une amende de 5 000€ également. Elle peut atteindre les 15 000€ en cas de récidive dans les 3 ans qui suivent l’amende.

Le bailleur dispose d’un mois pour régulariser sa situation et réaliser une demande d’autorisation préalable. Si elle n’est pas effectuée dans les délais prévus, le montant de l’amende peut être prélevée directement. 

En revanche, si la mise en location a lieu alors que votre demande d’autorisation a été refusée, vous êtes sanctionné d’une amende de 15 000€. 

Sources :

Loi Alur : https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFSCTA000028772258

Loi du 6 juillet 1989 : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000509310

Article L. 635-7 du Code de la construction et de l’habitation : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000028781426

Décret n° 2016-1790 du 19 décembre 2016 relatif aux régimes de déclaration et d’autorisation préalable de mise en location : https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000033659587

Formulaire CERFA 15663 : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/R47396

Formulaire Cerfa n°15651*01 : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/R47392

Formulaire Cerfa n°15652*01 : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/R47394