Quels diagnostics techniques sont à fournir pour une location ?

 

Si vous souhaitez mettre en location votre logement, vous devez respecter certaines règles. Une de ces règles concerne les diagnostics à apporter au futur locataire. Des diagnostics techniques doivent être réalisés afin de permettre au futur occupant du logement de faire un choix éclairé sur le logement qu’il souhaite louer. Quels diagnostics doivent être fournis au locataire ? Quand doit-on les remettre ? Réponses dans cet article !

diagnostics techniques

15 mars 2022 | Immobilier

Les diagnostics techniques à fournir 

Lorsque vous souhaitez mettre en location votre logement, qu’il soit vide ou meublé, vous êtes dans l’obligation de fournir des diagnostics de votre logement. Ceux-ci doivent être annexés au contrat de bail. 7 diagnostics sont désormais à réaliser et à fournir aux locataires. Ils lui permettent de choisir au mieux la location qui lui conviendra, grâce aux informations qui lui seront transmises et de choisir le logement en toute connaissance de cause. Ils peuvent également être source de contentieux pour les propriétaires : en effet, une erreur dans les diagnostics peut avoir des conséquences sur le contrat de bail. 

Tous les diagnostics à fournir sont regroupés dans un DDT, ou Dossier de Diagnostic Technique, qui doit être en annexe du bail de location.

Pour en savoir plus sur le DPE, consultez notre article : Comment le nouveau DPE impacte la location de biens ?

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) 

Le DPE a pour objectif de déterminer la quantité d’énergie consommée par un logement en termes de chauffage et d’eau chaude en autres. Il permet également d’évaluer la performance énergétique ainsi que le taux de gaz à effet de serre produit par le bien en location. 

Il est à réaliser pour tous les immeubles bâtis, sauf our ceux inscrits à l’article R134-1 du Code de la Construction et de l’Habitation. Il est valable pendant 10 ans. Cependant, en cas de travaux, il est préférable de le refaire pour éviter que les chiffres ne soient faussés. 

Il est obligatoire de fournir un DPE depuis le 1er juillet 2021. Il est également opposable au propriétaire, ce qui signifie que si le propriétaire ne fourni par ce document, ou s’il erroné, le locataire est en droit de demander une diminution de loyer ou même une annulation de contrat. 

A savoir : Un propriétaire souhaitant mettre en location son bien doit mentionner la classe de son logement sur son annonce de location. Il est préférable de réaliser son DPE en amont, afin de répondre à cette obligation. 

Le diagnostic de risques d’exposition au plomb (CREP)

Ce diagnostic permet de mesurer la concentration de plomb de la peinture et des tapisseries du logement, ainsi que son état de conservation. Il doit être accompagné d’une notice d’informations à destination des locataires pour les prévenir des effets du plomb sur la santé et les précautions à prendre si du plomb est présent dans le revêtement du logement. 

Les immeubles d’habitation construits avant le 1er janvier 1949 sont dans l’obligation de réaliser ce diagnostic. Si des traces de plomb sont découvertes et qu’elles dépassent certains seuils, le diagnostic est valable 6 ans. A l’inverse, si aucune trace de plomb n’a été découverte, le constat est considéré comme définitif. Dans ce cas, vous n’aurez pas à renouveler votre diagnostic. Il est définitivement acté que votre logement ne comporte pas de plomb.

L’état de l’installation intérieure d’électricité

Il permet permet d’évaluer l’état des installations intérieures d’électricité, afin d’évaluer les risques de celles-ci. En d’autres termes , on cherche à savoir si ces installations peuvent être dangereuse pour les futurs habitants du logement. Il est obligatoire de réaliser ce diagnostic dès lors que les installations ont plus de 15 ans d’ancienneté. Il est valable 6 ans. Si vous avez fait des des travaux de mise en conformité de votre logement, le diagnostic peut être remplacé par une attestation qui confirme que votre installation a été revue. 

Le diagnostic gaz

Le diagnostic gaz fonctionne de la même manière que le diagnostic électricité. Il permet de vérifier que les installations de gaz ne seront pas dangereuses pour les futurs occupants du logement et est à réaliser dès que les installations ont plus de 15 ans. Les durées de validités sont également similaires à celles du diagnostic électricité. 

L’information sur les nuisances sonores aériennes

Vous devez établir ce diagnostic dès lors que votre bien immobilier se trouve dans une zone de bruit définie par le plan d’exposition au bruit des aérodromes, publié à l’article L112-6 du Code de l’Urbanisme. Depuis le 1er juin 2020, il est obligatoire d’en informer le locataire, par l’intermédiaire d’un document, qui sera par la suite annexée au bail de location.

Il doit comporter 3 informations essentielles. Dans un premier temps, vous devez indiquer clairement et précisément la zone d’où proviendra le bruit, puis communiquer l’adresse du service d’informations en ligne qui permettra aux futurs locataires de consulter le plan d’exposition au bruit. Enfin, vous devez indiquer aux futurs locataires qu’ils ont également la possibilité de consulter à la mairie de la commune où se situe le bien, le plan d’exposition au bruit. 

Il n’existe aucune précision sur la durée de validité de ce document. Dans le doute, il est préférable de le renouveler à chaque nouvelle mise en location, afin d’éviter certaines surprises.

encadrement loyer

Le diagnostic ERP 

Le diagnostic ERP concerne l’état des risques et des pollutions. Il est lié aux aléas naturels, miniers ou technologiques. Il vous indique si votre logement se trouve dans une zone qui peut être exposée à des risques naturels, miniers ou technologiques par exemple. 

Les risques naturels comprennent les inondations, les séismes, les avalanches ou encore les feux de forêts, les crus ou les cyclones. Les risques technologiques sont liés à la présence d’usines dangereuses. Les risques sismiques ainsi que les les risques liés à la pollution des terrains sont également concernés par ce diagnostic. 

Il est obligatoire de les réaliser dès lors que le logement se trouve dans une zone couverte par un ou plusieurs plans de préventions de risques ou dans une zone de sismicité modérée ou forte, par exemple. 

La mairie où se situe votre logement peut vous renseigner sur ces éléments. Il est également possible de trouver ces informations sur le site Internet du département, par l’intermédiaire d’un arrêté préfectoral. Ce diagnostic est valable 6 mois. 

Bon à savoir : si le propriétaire ne transmet pas au locataire ce document, il peut saisir le tribunal judiciaire. Il est en droit de demander des dommages-intérêts.  De plus, si le logement a déjà subi des sinistres qui ont fait l’objet d’indemnisation, cela doit être précisé et mentionné dans le bail de location. 

La surface habitable

Avec la loi Alur, puis la loi Macron, il est désormais obligatoire de préciser au contrat de bail de location la surface habitable du logement. Elle comprend la surface plancher, à laquelle on retire les murs, les gaines mais également les cages d’escaliers et les marches, les cloisons, et les embrasures des portes et des fenêtres.

Le calcul de la surface habitable ne tient pas compte de certaines surfaces, si elles mesurent moins de 1,80m. 

Bon à savoir : le propriétaire peut, dans les faits, réaliser lui-même ce calcul, mais il reste conseillé de laisser un diagnostiqueur s’en charger. Effectivement, si l’erreur du calcul est supérieure à 5%, le locataire peut demander une baisse de loyer en compensation. Il n’y a pas de justificatif spécifique à fournir au locataire. Il doit simplement en être fait mention au contrat de bail, en indiquant la surface en mètre carré du logement. 

La surface habitable doit être modifiée si des travaux modifiant sa superficie ont été réalisés. Si ce n’est pas le cas, il n’est pas nécessaire de refaire le calcul à chaque nouvelle location. 

Les autres diagnostics

Si les diagnostics ci-dessus doivent nécessairement être fourni avec le bail de location, ce n’est pas le cas du diagnostic amiante. Il n’est pas obligatoire de l’annexer au dossier de diagnostic technique, cependant vous devez pouvoir être en mesure de le montrer au locataire qui en fait la demande. Dans les faits, il est préférable de le faire, bien que cela ne relève pas d’une obligation. Il est valable 3 ans dans le cas où de l’amiante a été retrouvé dans le logement. Sinon, comme le diagnostic plomb, dès lors qu’aucune trace d’amiante n’a été trouvé, il est valable de façon illimité.

En ce qui concerne le diagnostic assainissement, il est à réaliser en fonction de la zone géographique dans laquelle se trouve le logement. C’est la commune qui pourra vous indiquer s’il est nécessaire de le réaliser ou non. 

Enfin, le diagnostic termites n’est en aucun cas obligatoire dans le cadre d’une location immobilière.

Quand et comment peut-on transmette les diagnostics techniques ? 

Le dossier de diagnostics techniques doit être remis au locataire lors de la signature du bail. Il doivent tous avoir été réalisés en amont de la signature. Dans le meilleur des cas, ils ont été réalisés avant que l’annonce ait été passé. Ils peuvent être remis sous forme de dossier papier, en annexe du bail. Depuis 2018 et la loi Élan, il est également possible de les remettre par voie dématérialisée, sauf si le locataire s’oppose explicitement à cette démarche. Dans ce cas, vous devez nécessairement transmettre les diagnostics en format papier. 

Si vous ne disposez pas des diagnostics lors de la signature du contrat de bail, vous devez les adresser rapidement au locataire dans les jours qui suivent. Cependant, lors du reconduction tacite du contrat, il n’est pas nécessaire de les fournir à nouveau. 

Remettre les diagnostics au locataire permet au propriétaire de se protéger contre les vices cachés, mais également de sécuriser sa transaction. En effet, les locataires ne peuvent se retourner contre le bailleur s’ils ont loué le logement en toute connaissance de cause.

Qui peut réaliser les diagnostics techniques ? 

Tout ces diagnostics doivent être réalisés par un diagnostiqueur certifié. Il est recommandé choisir un professionnel certifié par le COFRAC (Comité Français d’Accréditation). Mais certains peuvent être réalisés directement par le bailleur, comme par exemple l’état des risques et des pollutions. Pour cela, il doit remplir un formulaire contenant les informations transmises par l’arrêté préfectoral de la commune dont dépend le logement. Il peut se faire aider dans sa démarche par un professionnel de l’immobilier. 

Le frais des diagnostics techniques sont à la charge du propriétaire. Il ne peut pas facturer le prix des diagnostics à son locataire. 

Bon à savoir : le coût des diagnostics peut être déductible des revenus locatifs. Pour cela, le propriétaire doit opter pour le régime réel d’imposition. 

Si vous ne transmettez pas ces documents, ou si les informations sont erronées, le locataire a la possibilité de se retourner contre vous au tribunal judiciaire, et d’annuler le contrat de bail ou de demander une baisse de loyer. Il peut également demander des dommages et intérêts, s’il a subi un préjudice dû au informations erronées. 

Quels diagnostics techniques pour les autres baux  ?

En ce qui concerne les baux de locations qui ne sont pas des locations d’habitation, comme par exemple des baux professionnels ou des commerciaux, des diagnostics doivent également être fournis, mais ils sont moins nombreux. 

Ainsi, il doit être fourni le diagnostic de l’état des risques naturels et technologique ainsi que le DPE. 

A savoir : seuls le contrat de bail rural, les locations saisonnières ou les locations ne disposant pas de chauffage n’ont pas l’obligation de fournir un DPE. C’est également le cas des terrains bâtis. 

Enfin, il est nécessaire de fournir le diagnostic amiante, afin de le fournir au futur locataire s’il le demande. 

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