Quelle est la loi concernant le basculement des honoraires ? 

Définition 

Le basculement des honoraires est une pratique qui a été très utilisée en immobilier. Le principe : certains agents immobiliers transféraient les honoraires à la charge des acquéreurs, alors qu’ils étaient en premier lieu à la charge du vendeur. De ce fait, les honoraires s’ajoutaient au prix de vente initialement proposé. C’est une pratique qui pose débat : elle peut être considérée comme étant une pratique commerciale trompeuse ou encore une publicité induisant en erreur l’acquéreur. C’est pourquoi cette pratique est de plus en plus contrôlée par la DGCCRF.

Prix de vente et prix affichés

En fonction de la personne qui règle les honoraires (l’acquéreur ou le vendeur), les informations à afficher diffèrent. Ainsi, pour comprendre l’importance du basculement des honoraires, il est essentiel de distinguer 2 notions : le prix de vente et le prix affiché. Si ces deux notions sont liées, elles comportent cependant des spécificités. 

En effet, le prix de vente représente le prix de l’immeuble, tandis que le prix affiché désigne le montant total que l’acquéreur doit régler pour disposer du bien en question.

Selon la personne qui sera en charge de régler les honoraires de l’agent immobilier, les prix affichés seront différents. En effet, si les honoraires sont à la charge du vendeur, le prix affiché sur l’annonce est égal au prix de vente. Les honoraires étant dû par le vendeur, ils ne sont pas spécifiés sur l’annonce de vente. Au contraire, si les honoraires sont à la charge de l’acquéreur le prix affiché comprend le prix de vente du bien, auquel on a ajouté les frais d’agence du l’agent immobilier. 

Par exemple, un bien immobilier est vendu pour 200 000€. C’est son prix de vente. Les honoraires de l’agence sont de 9 000€. Les honoraires sont à la charge du vendeur. De ce fait, le prix affiché correspond au prix de vente, c’est à dire 200 000€, qu’importe le montant des honoraires de l’agence. Ceux-ci étant réglés par le vendeur, ils ne sont pas pris en compte dans l’annonce immobilière. Prenons la même transaction, avec cette fois-ci les honoraires à la charge de l’acquéreur. Le prix de vente ne change pas, il est reste à 200 000€. Le montant des honoraires est de 9 000€. Cette fois-ci le prix affiché est de 209 000€. En effet, puisque les honoraires sont à la charge de l’acquéreur, il est ajouté au prix de vente, pour former le prix affiché. 

Dans le cas d’honoraires à charge de l’acquéreur, il est nécessaire de calculer le pourcentage d’honoraires sur le prix de vente et non sur le prix affiché. Sinon, cela signifierait calculer un pourcentage d’honoraires sur un prix qui les comportent déjà. Cela pourrait être considéré comme trompeur. 

La loi Hoguet 

Depuis un arrêt rendu par la Cour de cassation en 1996, le basculement des honoraires était une pratique courante. Ainsi, de nombreuses agences ont procédé de cette façon : elles proposaient à la vente un bien, dont le mandat précisait que les honoraires étaient à la charge du vendeur. Puis, lorsqu’un acquéreur était trouvé, l’agent immobilier lui faisait signer un mandat de recherche, qui avait pour conséquence de faire passer les honoraires à la charge de l’acquéreur. Cela avait pour conséquence de ne pas lui faire payer les frais de notaire. La loi Hoguet n’était pas spécifique sur ce point et cette pratique était, controversée. Certains la voyait comme interdite par la loi, d’autres à la limite de la légalité, puisque un mandat doit être préalable à la négociation. Il existe des contrats qui ont été réputés nuls dû au fait qu’ils ne laissaient pas assez de temps à l’agence de négocier les prix. 

Les apports de la loi Alur et de l’arrêté du 10 janvier 2017

La réglementation de cette pratique est modifiée par la loi Alur mais également par les mesures apportées par l’arrêté du 10 janvier 2017. En effet, il a pour objectif renforcer les modalités d’affichage des barèmes, en prenant en considération l’apparition des sites Internet des agences. De plus, il modifie et structure le contenu ainsi que le présentation des annonces immobilières dans les domaines de la vente et de la location. Enfin, est interdit par cet arrêté le basculement des honoraires à la charge de l’acquéreur lors de la signature d’un mandat. 

Ces dispositions concernent les relations et les communications de l’agence avec son consommateur. 

Ainsi, il est désormais obligatoire de préciser à qui incombe le règlement des honoraires du professionnel à la fin de la transaction. Dès le début de la transaction, le vendeur comme l’acquéreur doit savoir qui à la charge de régler les frais d’agence. Pratiquer le basculement des honoraires est désormais considéré comme relevant d’une publicité mensongère. Cette infraction est sanctionnée par une amende de 37 00€ et 2 ans d’emprisonnement. Elle peut également être inscrite au casier judiciaire de l’agent immobilier. Si l’agent immobilier souhaite que les honoraires soient à la charge de l’acquéreur, il doit le préciser dès le début du mandat et mentionner les honoraires de l’agence, exprimés en pourcentage, et ce sur chacune des annonces concernées.

De plus, le barème doit respecter certaines mesures. En effet, il doit être conforme, c’est-à-dire qu’il doit être lisible, que les prix effectivement pratiqués soient bien indiqués et exprimés en TTC mais également qu’il y est fait mention du fait que les tranches de prix soient cumulatives ou non… De même, il doit être accessible en toute circonstances, que ce soit sur Internet, en agence, mais également par le biais des annonces immobilières. Dans le cas d’une annonce immobilière en ligne, un lien vers les tarifs doit se trouver à l’intérieur même de celle-ci. Dans le cas où il est impossible d’y ajouter le barème, il est nécessaire de précise dans l’annonce où il est possible de les consulter (un renvoi vers le site Internet de l’agence suffit). 

Les professionnels ont également l’obligation d’afficher les prix effectivement pratiqués. Cette mesure a pour but de lutter contre la pratique des faux rabais. Elle consiste à éviter que des remises soient calculés sur des prix qui ne sont pas pratiqués par l’agence immobilière. Doit être indiqué les prix pratiqués dans la majorité des transactions de l’agence. Il est cependant possible de négocier les prix (toujours à la baisse) en de rares exceptions, c’est-à-dire des affaires particulières. Ces rabais sont limités en nombre et en volume. 

Si les prix sont fixés en fonction de la valeur du bien ou du montant du loyer, c’est-à-dire si les honoraires sont proportionnels, le professionnel a l’obligation d’indiquer le montant qui sera prélevé mais également les tranches de prix associées. En d’autres termes, il doit indiquer tous les éléments qui permettent de calculer le prix de ces honoraires. 

Si des tranches se cumulent entres elles, il doit en être fait mention, de façon très apparente, sur l’annonce immobilière, pour éviter une incompréhension du consommateur, qui pourrait l’induire en erreur. 

L’obligation d’affichage

Outre les dispositions énoncées dans le point ci-dessus, les obligations d’affichage des annonces immobilières ont également évoluées. Ainsi, les professionnels de l’immobilier ont tous l’obligation d’afficher leurs tarifs. Ils doivent être accessibles en toutes circonstances. Ainsi, elles doivent être affichées, visibles et lisibles depuis :

• L’entrée de l’agence qui reçoit la clientèle, 
• L’extérieur de la vitrine de l’agence. Il doit être au même format et au même emplacement que les annonces immobilières. 
• Sur les vitrines publicitaires hors-établissement du professionnel 
• La possibilité de consulter le barème en agence en cas de vitrine partagée par plusieurs professionnels
• Sur tous les services de communication en ligne du professionnel de l’immobilier à destination de sa clientèle. On peut prendre comme exemple le site Internet. Il doit être accessible en maximum 2 clics par le consommateur, par l’intermédiaire d’un onglet se trouvant sur la page d’accueil (« nos tarifs », « nos honoraires »…). Si les annonces sont passées par l’intermédiaire d’une page Facebook, ou d’un autre réseau social, le barème doit également être accessible au consommateur en 3 clics maximum. 
• Les salons professionnels auxquels le professionnel participe. 

En termes d’affichage physique, le barème doit être au même format que les annonces qui sont dans votre vitrine. 

Les publicités réalisées sur des biens immobiliers précis doivent comporter des éléments précis, notamment en fonction de la partie qui a à sa charge le paiement des honoraires. 

Ainsi, si les honoraires sont à la charge de l’acquéreur, la publicité doit indiquer le prix de vente du bien. Il doit comprendre les honoraires à régler. A noter que le prix doit être indiqué avec et sans les frais d’agence. De plus, la taille de caractère du prix avec honoraires doit être plus visible que celle du prix hors honoraires. Il est également essentiel de préciser que les frais d’agence sont bien à la charge de l’acquéreur, pour qu’aucune confusion ne soit possible. Enfin, le montant des honoraires doit toujours être indiqué TTC, exprimé en pourcentage de la valeur du bien (hors honoraires). Ce montant doit nécessairement être précédé de la mention « honoraires ». 

Si les honoraires sont à la charge du vendeur, il y a moins de contraintes. En effet, il est obligatoire de communiquer le prix de vente, qui ne doit pas être augmenté des honoraires. En d’autres termes, le montant des honoraires payés par le vendeur ne doit pas être indiqué sur l’annonce. De plus, une mention « honoraires charge vendeur » doit être spécifiée. 

La pratique de basculement des honoraires et interdite d’un point de vue juridique. Il est cependant possible de basculer les charges d’une partie à une autre, en respectant certains principes. En effet, dans le cas où les clients acquéreurs souhaiteraient prendre à leur charge le paiement des honoraires, il vous faut respecter 3 étapes pour procéder à ce changement. 

Tout d’abord, vous devez prévenir le notaire (par mail) de la demande des acquéreurs. Il vous faudra lui demander son avis sur la question ainsi que son accord pour continuer la procédure. Il est nécessaire de rédiger un document « Reconnaissance de bascule des honoraires ». Il est par la suite nécessaire de faire signer ce document aux parties concernées. Enfin, vous devrez rédiger un avenant au mandat de vente, sur le basculement des honoraires. 

Autre méthode, vous pouvez également faire signer un avenant au mandat de vente, qui sera signé par toutes les parties. Il doit disposer de la mention « A la demande expresse de l’acquéreur, les honoraires de l’agence, initialement prévus à la charge du vendeur, seront désormais à la charge de l’acquéreur ». 

Seule contrainte : cette opération ne peut pas se produire souvent ! Elle doit être prise à mesure exceptionnelle. 

Sources :

Loi Hoguet : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000512228/

Loi Alur : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000028772256/

Arrêté du 10 janvier 2017: https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000033888549/