Quelles sanctions en cas de non-respect de l’encadrement des loyers ?

L’encadrement des loyers est une mesure mise en place dans des villes reconnues comme étant des zones tendues. Ce dispositif est susceptible de s’appliquer dans les villes de 50 000 habitants et dont l’offre et la demande de locations est en déséquilibre, amenant à une hausse significative du montant des loyers demandés. Il permet de définir la valeur maximale au mètre carré que les nouveaux baux de locations signés doivent respecter.

Bon à savoir : certains types de location et logements ne sont pas concernés par l’encadrement des loyers. En effet, les logements soumis à la loi de 1948 ou encore les logements conventionnés par l’ANAH ou les logements sociaux ne sont pas soumis à cette réglementation. C’est également le cas pour les meublés de tourisme ou les sous-locations.

Les agents immobiliers doivent, à partir du 1er avril 2022, intégrer certains éléments essentiels concernant leurs annonces de locations. Pour en savoir plus sur cette nouvelle réglementation, vous pouvez lire notre article : Encadrement des loyers, honoraires : ce qui change au 1er avril 2022

Comment l’encadrement des loyers est-il déterminé ?

Le montant du loyer d’une location se trouvant dans une zone pratiquant l’encadrement des loyers doit se trouver dans une fourchette de prix spécifique. Il doit être compris entre le loyer de référence minoré et le loyer de référence majoré. 

L’indicateur de base pour déterminer la fourchette de prix est le loyer médian. Il est déterminé en fonction de plusieurs indicateurs, tels que le type de location, c’est-à-dire si elle est meublée ou vide, le nombre de pièces qu’elle comporte, sa zone géographique ou encore l’année de construction du bâtiment dans lequel se trouve le bien loué. 

À savoir : il existe plusieurs loyers médians en fonction des spécificités du bien que vous louez. Comme il est déterminé en fonction de caractéristiques spécifiques, il faut prendre en considération celui dont les éléments sont les plus proches de votre location. 

Le loyer hors charges que vous choisirez devra être compris entre le loyer de référence, minoré de 30% et le loyer majoré de 20%. Le loyer choisi ne peut être supérieur au montant du loyer de référence majoré. 

À noter : la valeur du loyer de référence minoré n’est pas une borne minimum. Vous avez le droit de fixer un loyer inférieur à ce montant.

L’application de l’encadrement des loyers se réalise sur les nouveaux baux de location, signés dès le 1er juillet 2019, à Paris. A Lille, il s’applique à partir du 1er mars 2020. En d’autres termes, l’encadrement des loyers s’applique dès lors qu’une ville met en place de système. Cependant Il n’est pas rétroactif. Un bail signé avant la mise en place de cette pratique n’a pas l’obligation d’être modifié pour convenir à la nouvelle réglementation. Il pourra néanmoins être revu à la demande des locataires ou du bailleur. Plusieurs cas de figures sont possibles.

Loyer supérieur au loyer de référence majoré

Si le loyer est supérieur au loyer de référence majoré, mais que la bail a été signé avant la mise en place de l’encadrement des loyers, vous n’avez pas à changer le montant de celui-ci. En revanche, lors que vous relouerez votre bien, le montant du loyer devra être revu à la baisse, afin de se conformer à la fourchette de prix établie. 

Le locataire peut cependant demander à ce que le montant du loyer soit revu à la baisse. En effet, le locataire peut demander à son bailleur, 5 mois au moins avant que le bail ne soit renouvelé, de diminuer son loyer. Il faut suivre une procédure spécifique pour le demander.

Il existe une seconde option pour faire diminuer le montant du loyer : demander une baisse sous la menace d’un congé. Le bailleur peut accepter cette demande, puisque, dans le cas d’une relocation, le nouveau bail devra se conformer aux exigences de l’encadrement des loyers. Dans tous les cas, il devra baisser le montant de celui-ci. 

Réévaluation du loyer inférieur au loyer de référence majoré

La situation inverse peut également se produire. Le bailleur peut avoir sous-évalué le montant de sa location et peut chercher à augmenter le loyer. Sous certaines conditions, il est possible d’augmenter le loyer, dans les limites du loyer de référence majoré évidemment. 

Il existe 2 solutions :

• Vous pouvez augmenter votre loyer dans les limites de l’évolution de l’indice de référence des loyers
• Vous avez réalisé dans votre logement d’importants travaux de d’amélioration ou de conformité. Dans ce cas, vous pouvez augmenter le loyer de celui-ci de maximum 15% du montant des travaux que vous avez réalisé. 

Le bailleur dispose également d’autres recours pour faire augmenter le prix de son loyer, qu’il estime comme sous-évalué. Il peut proposer à son locataire un nouveau montant de loyer, au moins 6 mois avant le renouvellement du bail. Si les deux parties sont en désaccord, elles peuvent saisir le Commission Départementale de Conciliation. Si aucune réponse n’est obtenue 4 mois avant le renouvellement du bail de location, la décision rendue est considérée comme étant un refus. 

Le bailleur a également la possibilité d’augmenter le loyer lors du renouvellement du bail. Pour cela, le logement doit avoir une dépense énergétique ne dépassant pas les 331 kWh par mètre carré et par an. Cette affirmation doit être prouvée par un DPE de moins de 4 ans. Pour cela, le propriétaire doit suivre une procédure spécifique. En effet, il doit d’abord estimer la sous-évaluation de son bien, puis proposer, dans les délais, l’augmentation de loyer à son locataire. Celui-ci peut refuser l’augmentation, qui ne pourra être appliquée au nouveau bail. Le bailleur peut contester ce refus.

Nouvelle mise en location

Lorsqu’un logement est remis en location et loué à un nouveau locataire, le montant du loyer que vous pouvez mettre en place dépend du délai où le logement est resté sans locataire. Si celui-ci a été occupé lors des 18 derniers mois, le loyer du nouveau locataire ne peut être augmenté par rapport à celui de l’ancien locataire. 

Bon à savoir : désormais, les annonces de locations doivent communiquer le montant du loyer de l’ancien locataire de la location. 

Il existe cependant 3 cas pour lesquels le montant du loyer peut différer de celui de l’ancien locataire :

• Le montant du loyer n’a pas été révisé durant les 12 derniers mois 
• Des travaux d’améliorations du logement ont été réalisés entre le départ de l’ancien locataire et l’arrivé du nouvel arrivant, permettant au logement de respecter certains critères de performance énergétique. 
• Le loyer de la location a été sous-évalué, et celui-ci respecte des critères de performance énergétique

Dans le cas où le logement est resté inoccupé durant 18 mois ou plus, le bailleur peut librement fixer le montant du loyer, dans les limites des fourchettes de prix mises en place. 

Tous les baux de locations liés à des résidences principales, meublées ou vides sont concernées par l’encadrement des loyers, des lors que la location se situe en zone tendue. Il est, en théorie, impossible de contourner cette réglementation. Il est existe cependant quelques exceptions.

Dans un premier temps, vous pouvez louer votre bien en tant que résidence secondaire ou saisonnière. Il est également possible de louer votre bien comme étant un logement de fonction.  L’autre solution est d’appliquer à votre location un complément de loyer. Vous pouvez l’attribuer si votre logement dispose d’une plus-value, que ce soit en termes de prestations de services ou d’équipements mis à disposition du locataire, par rapport aux autres locations dans le secteur. 

A savoir : il n’existe pas de liste spécifique pour savoir quels équipements ou prestations peuvent faire l’objet d’un complément de loyer. Elles doivent cependant apporter une réelle plus-value au locataire, par rapport aux autres locations du secteur. 

Un duplex, une vue imprenable ou encore une parce de parking dans une zone qui n’en a pas peuvent justifier la mise en place d’un complément de loyer. 

Si les deux parties tombent d’accord sur le montant et les caractéristiques du complément de loyer, celui-ci doit être inscrit au bail location. Le bailleur a la responsabilité de justifier la mise en place du complément de loyer par rapport aux autres biens ayant les mêmes caractéristiques en location sur le secteur. 

A noter : le locataire peut contester le complément de loyer. Il dispose de 3 mois pour saisir le le Commission Départementale de Conciliation. Si aucun accord n’est trouvé avec le bailleur, il a la possibilité de saisir un juge. 

Si les bailleurs ne respectent pas les dispositions mises en place par la loi Elan, des sanctions plus ou moins importantes peuvent être prises. Dans un premier temps, un représentant de l’État peut mettre en demeure le bailleur afin que celui-ci se conforme aux obligations de la loi Elan. Si cette mise en demeure ne fait pas évoluer les événements, des actions plus dures peuvent être prises. 

3 types de sanctions peuvent être prises. Tout d’abord, il peut être décidé d’une baisse de loyer, ordonnée par la préfet. De plus, le bailleur devra rembourser au locataire le trop-perçu de loyer touché. Il peut également s’exposer à une amende s’il refuse de baisser le loyer. Le préfet peut lui infliger une amende allant jusque’à 5 000€ pour les personnes physiques, et jusque’à 15 000€ pour les personnes morales. En dernier recours, le bailleur peut se voir infliger une saisine du tribunal afin de diminuer le loyer de la location. 

Afin de lancer une procédure contre votre bailleur pour non-respect de l’encadrement des loyers, le locataire doit suivre une procédure spécifique. Il doit d’abord demander une diminution du loyer à son bailleur par l’intermédiaire d’un courrier recommandé. Puis, si aucune actions n’est menée, il peut saisir la commission de conciliation. En dernier recours, il peut assigner son bailleur au tribunal d’instance. 

Sources :

Loi Élan : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000037639478/

Article 140 de la Loi Élan : https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/article_jo/JORFARTI000037639643