Syndic de copropriété : quelles nouvelles mesures au 1er janvier 2022 ?

Définition

Le syndic de copropriété est une personne dont la mission est d’administrer et de gérer la copropriété et ses finances. Il est aussi considéré comme étant le représentant légal du syndicat des copropriétaires. Le syndic est désigné lors d’une assemblée générale des copropriétaires pour une durée de 1 à 3 ans maximum. Le contrat est renouvelable : sa durée doit être votée lors d’une autre assemblée générale des propriétaires. Le syndic doit être choisi à la majorité absolue. Lorsqu’il est élu, le syndic peut agir en lieu et place de la copropriété. Il intervient en tant que mandataire, que ce soit pour des actes de la vie civile de la copropriété ou des actes de justice. De plus, il doit participer au bon fonctionnement de l’immeuble.

Le syndic de copropriété est régit par la loi Hoguet datant du 2 juillet 1970, ainsi que par la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété. 

Ses obligations

Le syndic de copropriété doit remplir de nombreuses missions pour permettre le bon fonctionnement du bien qui lui a été confié. Il doit également respecter certaines obligations, définies par la loi. 

Ainsi, un syndic doit tout d’abord respecter une obligation d’affichage des décisions prises lors de l’Assemblée Générale. En effet, selon le décret du 15 décembre 2015, le syndic a 3 mois pour informer les membres de la copropriété des décisions rendues, peu importe les moyens. S’il décide de communiquer ces informations par le biais d’un affichage, il doit respecter d’autres directives : ces notes doivent rester accessibles au moins 1 mois aux copropriétaires et doivent être affichées dans un endroit de passage où elles pourront être vues et lues.

Depuis le 1er juillet 2020, le syndic doit également mettre en place un extranet, un espace dématérialisé où chaque copropriétaire pourra avoir accès aux documents importants ayant un lien avec la copropriété. Le décret du 23 mai 2019 a établi une liste des différents documents devant être accessibles via cet extranet.

A noter : l’assemblée générale peut décider de voter contre l’application de ce décret et ne pas utiliser l’extranet. 

Il existe également une mesure visant à mieux encadrer les coûts facturées par le syndic à la copropriété. En effet, l’affichage des prix et des services proposés ne sont pas forcément clairs pour les consommateurs. Certaines entreprises de syndics en profitaient pour facturer des frais additionnels aux copropriétés, sans l’accord de celles-ci. C’est dans ces conditions qu’est né l’arrêté Novelli en 2010. Il a pour but de fixer une liste minimale de prestations qui doivent être incluses dans la gestion courante annuelle de la copropriété. Les autres prestations, considérées comme étant optionnelles sont facturées comme un supplément au contrat qui a été conclu. 

Le syndic doit rendre compte au moins une fois par an de sa gestion de la copropriété. 

Au fur et à mesure de nouvelles obligations sont nées : la loi Alur, promulguée en 2014 ainsi que la loi Élan en 2018 ont fait évoluer les obligations des syndics. 2 nouvelles dispositions entrent en vigueur au 1er janvier 2022. Voici les éléments saillants à retenir.

Prévue par l’arrêté du 30 juillet 2021, publié le 9 septembre, cette obligation vise à permettre aux copropriétaires de faire jouer la concurrence plus facilement. En effet, de nombreuses plaintes avaient été exprimées sur le fait que la lecture des honoraires et des tarifs des syndics étaient difficiles. L’arrêté prévoit que, au 1er janvier, les syndics devront fournir une fiche tarifaire qui synthétisera les différentes prestations proposées ainsi que leur prix. Ces fiches d’informations seront identiques à toutes les agences de syndic et devront respecter une mise en page précise qui ne pourra en aucun cas différer de celle prévue par la loi. Ce document doit accompagner le contrat de syndic. 

Lors de la rédaction de la fiche d’informations, le formalisme de celle-ci doit être respectée. Aucune information ne doit avoir été occultée et aucune information ne doit avoir été ajoutée à la liste prévue par l’arrêté du 30 juillet 2021. 

Les syndics qui ne fournissent pas ce documents à leurs clients s’exposent à une amende dont le montant peut aller jusqu’à 3 000€ pour une personne physique, et 15 000€ pour une personne morale. 

Quelles informations doivent y figurer ?

Les informations devant apparaitre dans cette fiche d’informations sont indiqués dans l’arrêté du 30 juillet 2021. De ce fait, la fiche tarifaire doit contenir des informations concernant :

• L’identification du syndic en question, c’est-à-dire son matricule, le nom du titulaire de la carte professionnelle…)
• L’identification de la copropriété, donc son immatriculation ou encore son nombre de lots,
• La durée du contrat 
• La quotité des heures ouvrables ainsi que les horaires de disponibilités du syndic en question
• Le tarif des prestations obligatoires comprises dans le forfait souscrit : cela doit comprendre les assemblées générales ainsi que les réunions avec le conseil syndical, entre autres, ainsi que la date à laquelle l’assemblée générale sera rassemblée chaque année,
• Le tarif des prestations optionnelles, tels que les assemblées extraordinaires ou les réunions complémentaires par exemple. Cela représente les prestations qui ne sont pas comprises dans le forfait initial,
• Le tarif des prestations annexes, tels que les prestations réalisées à la demande d’un copropriétaire par exemple. 

A noter : Le prix de l’état daté, qui est un élément indispensable à la vente d’un bien en copropriété doit également figurer sur cette fiche d’informations. Le plafond de cette prestation est de 380€, et ce depuis le 1er juin 2020. Certaines entreprises de syndics cherchent à contourner ce plafond en établissant un pré état daté, qui n’est en réalité pas nécessaire.

Dans l’objectif d’améliorer la gestion et le tri des déchets dans les copropriétés et dans les immeubles, une nouvelle directive a vu le jour. En effet, dans les immeubles on constate une propension plus grande à ne pas faire le tri sélectif. Ainsi, la loi du 10 février 2020 concernant la lutte contre le gaspillage et l’économie circulaire a prévu de charger les syndics d’informer les copropriétaires sur les différentes installations mises à leur disposition pour trier les déchets. Les syndics de copropriétés ont désormais l’obligation de communiquer sur :

• Les règles locales concernant le tri des déchets : le tri sélectif en copropriété est réglementé par la Grenelle de 2009. Doit donc être prévu une signalisation claire concernant les déchets à trier, les règles de tri ainsi que les modalités de collecte. Chaque copropriété devra être dotée de conteneurs avec des couvercles de couleurs différentes, afin d’en faciliter le tri.
• Les moyens d’accès à la déchetterie dont dépend la copropriété. En clair, il doit explicitement être précisé l’adresse, les horaires et les modalités d’accès de ce lieu. 

Ces informations doivent être affichées dans les espaces dédiés à la dépose des ordures ménagères, de façon claire et lisible. Les copropriétaires devront également recevoir un rappel annuel de ces différentes règles par courrier. 

C’est au syndic de se renseigner pour mettre en place des différentes mesures. Il devra donc contacter la mairie dont dépend la copropriété pour connaitre la réglementation en vigueur et les informations nécessaires concernant le tri et la déchetterie. Suite à cela, il doit communiquer ces informations aux copropriétaires.

Le tri des déchets avait déjà eu droit en 2020 à la mise en place de nouvelles réformes. C’est le syndic qui a la responsabilité de l’entretien et du nettoyage de ce lieu.

Sources :

Loi Hoguet : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000512228/

Loi du 10 juillet 1965 : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000880200/

Loi du 10 février 2020 : https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000041553759/

Grenelle 2009 de l’environnement  : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000020949548/

Arrêté du 30 juillet 2021 : https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000044030465

Décret du 23 mai 2019 : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000038523310/

Décret du 15 décembre 2015 : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000031633083

Loi Élan : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000037639478/

Arrêté Novelli : https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000021995490