Caution 2022 : quelles sont les évolutions au 1er janvier ? 

 

Le recours à une caution dans le cadre d’une location est un phénomène courant. En effet, cette pratique permet au propriétaire de se protéger contre les éventuels loyers impayés de son locataire. La législation concernant la caution locative et l’acte de cautionnement a évolué au 1er janvier 2022. Que faut-il savoir sur cette nouvelle réglementation ? 

Caution 2022

13 avril 2022 | Immobilier

L’acte de caution

Lorsqu’une personne se porte caution d’un locataire, cela signifie qu’il s’engage, le plus souvent par un écrit, à payer les charges et le loyer de locataire si celui-ci ne peut répondre à cette obligation. C’est souvent un membre de la famille ou un ami proche qui prend cette responsabilité. La caution, ou le garant, s’engage en signant ce que l’on appelle un acte de cautionnement. Il permet d’acter que la caution se substitue au locataire s’il ne peut pas payer ses charges locatives. 

Le terme de caution est souvent confondu avec le dépôt de garantie. Ce sont pourtant deux notions biens différentes. En effet, le dépôt de garantie est une somme d’argent que le locataire verse au propriétaire lors de la signature du contrat de location. Au contraire, la caution désigne la personne ou l’organisme qui prendra en charge les charges locatives du locataire s’il ne peut pas les régler. En d’autres termes, un dépôt de garantie est une remise d’argent, alors que la caution est une personne. 

Les dettes locatives à la charge de la caution regroupent les charges et le loyer, mais également les frais de remise en état du logement, s’ils sont spécifiés au contrat de bail. Si la caution est également en incapacité de rembourser les dettes locatives du locataire, ses biens personnels peuvent être saisis, si le propriétaire en fait la demande.

Pour en savoir plus la caution et le dépôt de garantie, consultez notre article : Colocation : caution, dépôt de garantie, que faut-il savoir ?

L’engagement du garant est régie par la loi Élan, datant de 2018. Ces règles ont évoluées avec l’ordonnance du 15 septembre 2021, entrée en vigueur le 1er janvier 2022. Elle modifie le système de cautionnement mis en place jusqu’alors, afin de permettre une plus grande protection de la personne se portant caution. 

Évolution de la définition de la caution

Avec l’ordonnance du 15 septembre 2021, la définition de la caution se précise. En effet, selon l’article 2228 du Code Civil, le cautionnement est défini comme étant « celui qui se rend caution d’une obligation et se soumet envers le créancier à satisfaire cette obligation si le débiteur n’y satisfait pas lui-même ». La version entrée en vigueur le 1er janvier précise cette notion. Ainsi, le cautionnement est désormais défini comme étant un « contrat par lequel une caution s’oblige envers un créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci ». 

La dette du débiteur comprend le loyer, les charges locatives mais également les frais concernant la remise en état du logement. Pour ce dernier point, cette charge doit avoir été inscrite à l’acte de cautionnement pour qu’elle puisse être comptabilisée. 

Il doit également être fait mention du montant maximum pour lequel le garant s’est engagé.

caution locative 2022

Durée de l’engagement de la caution

De plus, il est désormais possible de déterminer la durée de l’engagement de la caution. Ainsi, elle peut désormais être à durée déterminée ou à durée indéterminée. 

Si la caution est engagée à durée indéterminée, elle peut mettre fin à tout moment à son engagement, dès lors qu’elle respecte certaines règles. Elle devra donc respecter le délai de préavis prévu dans le contrat de location. Si celui-ci n’est pas prévu, elle devra respecte un délai raisonnable. La caution devra alors envoyer une lettre recommandée avec avis de réception au bailleur pour lancer la procédure. 

Cependant, il est à noter que la résiliation ne prendra fin qu’à l’expiration du contrat de bail. Tant que le contrat de bail est en cours, la personne qui s’est porté caution pour le locataire est toujours tenu de rembourser les dettes locatives de celui-ci, en cas défaillance. 

Avant l’entrée en vigueur de cette ordonnance, il était impossible pour le garant d’interrompre son engagement. 

Si la caution est engagée sur une durée déterminée, il n’est pas possible de se retirer de son engagement, sauf si le contrat de bail a prévu des circonstances exceptionnelles lui permettant d’y mettre fin (décès du locataire par exemple).

Le retour de la mention et la signature électronique de la caution

Les autres évolutions apportées par cette ordonnance concernent l’acte de cautionnement en lui-même et sa rédaction.

L’acte de cautionnement est le document écrit par lequel le garant s’engage auprès du propriétaire à payer les dettes du locataire, si celui-ci faillit à son obligation.

En effet, il peut désormais être signé par l’intermédiaire d’une signature électronique. Cela signifie recourir à un tiers, qui est habilité à contrôler et authentifier l’identité des personnes ayant signé le document. 

En plus de cela, il sera désormais obligatoire, pour les baux d’habitation concernant la résidence principale du locataire, d’apposer une mention qui exprime le consentement de la caution à cette obligation sur l’acte, afin que celui-ci soit valide. L’objectif est de faire en sorte que le garant comprenne l’importance et les responsabilités qui lui incombe. Cette pratique avait été supprimée par la loi Élan en 2018, afin de simplifier ces démarches. A cela, s’ajoute le fait la caution n’est plus dans l’obligation de recopier mot pout mot la mention à inscrire à l’acte de cautionnement. En effet, avant la suppression de cette pratique, le garant devait recopier mot pour mot celle-ci. Cela amenait à des abus, puisque certaines cautions oubliaient sciemment un mot ou raturaient la mention pour pouvoir se désister de leur obligation. 

C’est pourquoi, il est maintenant seulement exigé que la mention apposée par la caution laisse transparaître clairement que celle-ci comprend la nature et la portée de son engagement. Le montant maximum à régler devra également être indiqué, en lettres et en chiffres. La mention devra également préciser si la caution bénéficie du bénéfice de discussion et de bénéfice de division. 

Contester le montant de la caution 

La personne se portant caution peut être déchargée complètement de son obligation s’il est acté que son engagement est disproportionné à ses biens et ses revenus. Depuis l’ordonnance du 1er janvier 2022, un nouveau régime s’applique. En effet, si la caution s’est engagée sur un montant disproportionné à ses biens et revenus, le montant de la caution sera réduit à un montant qu’elle sera en mesure de régler. En d’autres termes, la caution est toujours tenue à son engagement, celui-ci sera simplement réduit à hauteur du montant auquel la caution pouvait s’engager lors de la conclusion du contrat, en fonction de son patrimoine et revenus. 

A noter : Cette disproportion s’apprécie en fonction de la situation de la caution lors de la conclusion de son engagement. 

De plus, la banque a le devoir de mettre en garde la personne se portant caution, considérée comme une personne non avertie, lorsqu’elle s’engage que l’engagement n’est pas adapté à ses capacités financières, ou que l’opération ne peut aboutir qu’à un échec.

La disproportion de la caution s’apprécie sur le patrimoine net de celle-ci. En cas de non-respect de cette obligation, la caution dispose de 5 ans pour engager la responsabilité de la banque. Ce décompte commence dès que le garant reçoit une mise en demeure, lui expliquant que son engagement est sur le point d’être exécuté. 

Bon à savoir : si, lorsque la caution est rappelée, sa situation financière lui permet désormais de répondre à son obligation initiale, le cautionnement originel reprend ses effets. 

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