Expert foncier, expert immobilier : que faut-il savoir ?

Définition 

L’expert foncier :

L’expert foncier et agricole est un professionnel qui réalise des missions d’expertise agricole et foncière sur les biens, meubles et immeubles de leurs clients. Il peut également intervenir dans le cadre d’expertises concernant le droit immobilier et mobilier des biens qu’il expertise. 

Dans le cadre de ses dossiers, il peut être amené à trancher des conflits concernant un bien immobilier et agricole, qui peuvent être délicats. Il agit en son nom personnel et est soumis au secret professionnel. 

Pour exercer son métier, il doit avoir de solides connaissances en droit, en économie et en fiscalité. Il doit de ce fait, connaitre les spécificités du secteur de l’immobilier et se tenir au courant de ses évolutions, notamment concernant la propriété et le droit des propriétés.

On a recourt à un expert foncier pour 3 principaux domaines. Tout d’abord le domaine agricole : on fait appel à un expert foncier pour évaluer des terres, des dégâts de gibier ou encore pour rédiger des baux ruraux. On peut également avoir recours à un expert foncier dans le domaine de l’immobilier : il interviendra dans la rédaction de baux commerciaux ou encore pour évaluer des immeubles. Enfin, son dernier domaine d’action est le foncier. Ici, l’expert évalue des terrains, notamment lorsqu’ils sont en situation d’expropriation ou encore pour la création de servitude par exemple. 

Un expert foncier peut être mandaté autant par une personne morale que physique que par un tribunal. Le rapport produit peut permettre au juge de rendre une décision. 

L’expert immobilier :

Un expert immobilier, quant à lui, est chargé d’évaluer et de transmettre la valeur locative ou vénale d’un bien ou d’un droit immobilier. Evaluer la valeur de celui-ci n’est pas chose aisée : il y a de nombreux éléments à prendre en considération lors de l’estimation. On peut citer entre autres des éléments commerciaux, juridiques ou des études de marché du secteur de l’immobilier. Comme l’expert foncier, l’expert immobilier est soumis au secret professionnel. Un expert immobilier doit également disposer de connaissances dans un certain nombre de domaines : l’immobilier bien sûr, mais également l’urbanisme, la fiscalité ou encore les nouvelles techniques d’évaluation de biens. Il doit également se tenir informé des évolutions de la législation et des méthodes d’expertise entre autres, pour proposer à ses clients un service de première qualité. De plus, l’expert immobilier est contraint à une obligation de moyens : sa responsabilité civile peut être engagée si ses expertises posent problème.

Son rôle et ses missions

L’expert foncier :

Le métier d’expert foncier est principalement centré sur l’évaluation du patrimoine. Cependant, d’autres missions peuvent lui être confiées : il peut être appelé dans le cadre de missions juridiques par exemple. Il est amené à se déplacer autant en milieu urbain qu’en milieu rural, puisqu’il peut expertiser des domaines agricoles. 

Sa mission principale est de résoudre des missions amiables. Pour cela, il se rend sur un lieu, à la demande de son client ou de l’organisme qui l’a sollicité, pour estimer les biens immobiliers, commerciaux ou agronomes présents, quelle que soit leur nature. Ses estimations devront être justifiées par les calculs et les méthodes qu’il a utilisé. 

Des compagnies d’assurances peuvent faire appel à ces services pour connaitre l’étendue des dégâts avant de réaliser l’indemnisation de leurs clients. 

Un expert foncier est en mesure d’intervenir dans le cadre de litiges. C’est ce que l’on appelle des missions d’arbitrage. La décision rendue sera imposée aux parties. 

Il peut aussi réaliser des missions judiciaires. Il lui sera demandé de réaliser des expertises dans le cadre d’un affaire judiciaire, pour éclairer certains points. Les missions amiables réalisées par les experts fonciers peuvent être utilisées par d’autres experts lors d’une confrontation devant un tribunal. Les interventions d’un expert foncier dans le cadre judiciaire doit suivre certaines normes.

La dernière mission d’un expert foncier repose sur les missions amiables contradictoires. Cela consiste à intervenir quand il existe un différend entre deux parties, mais que celles-ci ne souhaitent pas le régler devant un tribunal. L’expert doit dans ce cas proposer une solution aux parties, qu’elles sont libres d’accepter ou de refuser.

L’expert immobilier :

Quant à l’expert immobilier, il doit déterminer de façon précise la valeur vénale d’un bien. En fonction du type de bien qu’il doit estimer, il doit en préciser le prix. Il doit estimer la valeur réelle du bien : il doit se baser sur des critères objectifs pour rendre son estimation. Elle ne doit pas être faite en fonction du client. Il peut intervenir à la demande de ses clients, mais également à la demande d’un notaire ou d’un juge, entre autres.

Pour réaliser son expertise, il doit tout d’abord examiner la composition du bien. On considère ici sa superficie, son architecture et d’autres caractéristiques essentielles. Il doit également prendre en considération l’environnement ainsi que l’emplacement géographique. L’expert immobilier devra traiter le dossier en prenant en considération tous les éléments qui peuvent faire diminuer ou augmenter la valeur de ce bien. Suite à cela, il rendra son estimation de sa valeur. Elle devra être rendue en se basant sur des critères spécifiques économiques, techniques mais aussi juridiques et fiscaux. Il rend enfin son rapport d’expertise, qui doit être justifié par les méthodologies qu’il a appliqué ainsi que ses calculs. 

L’expert foncier et l’expert immobilier peuvent expertiser tout type de biens, que ce soit une habitation ou un bail commercial, en passant par des terres agricoles ou encore un hôtel, qu’ils soient à louer ou à vendre.

Ses obligations

Le statut d’expert n’est pas réglementé en temps que tel. La réglementation se concentre principalement sur son activité de production et de vente d’expertise. En effet, si les agents immobiliers produisent des avis de valeur, qui ne sont que des avis, les experts immobiliers et fonciers vendent des prestations d’expertises, dû au fait que se sont des professionnels de conseil. Ils perçoivent des honoraires pour la vente de leurs expertises et de leurs conseils.

Il existe de ce fait des obligations liée à cette profession. La principale nécessité pour les experts immobilier est celle de disposer d’une assurance en évaluations immobilière et/ou foncière. Cette assurance peut être souscrite de façon isolée, ou auprès d’une compagnie d’assurance. En dernier recours, les experts immobiliers et fonciers peuvent bénéficier d’accords établis entre les compagnies d’assurances et les compagnies d’experts immobiliers qui sont reconnues. 

L’obligation d’immatriculation pour les experts fonciers 

Les experts fonciers ont une obligation d’immatriculation auprès de la CNEFAF (Conseil National de l’Expertise Foncière Agricole et Forestière). Cet organisme a pour mission de vérifier les diplômes des agents souhaitant s’immatriculer. Ils sont garants des compétences de chacun des experts fonciers immatriculé chez eux. Pour exercer le métier d’expert foncier, il est obligatoire d’être inscrit au CNEFAF. 

Utiliser le titre d’expert foncier sans être préalablement inscrit dans les registres du CNEFAF est formellement interdit. L’utilisation de ce titre sans autorisation est sanctionné. 

L’obligation de formation continue

Comme les agents immobiliers depuis la loi Alur, les experts fonciers et immobiliers sont soumis à une obligation de formation continue. Ils doivent réaliser chaque année 20h de formation sur des domaines qui touchent à leur coeur de métier. Des formations permettant de maitriser les méthodes d’évaluation de la valeur d’un bien, sur la réglementation en urbanisme, la législation ou encore les maladies du bâtiment répondent à cette obligation de formation. 

Quel diplôme faut-il avoir ? 

Pour devenir expert foncier, il est nécessaire d’avoir des connaissances affutées dans des domaines variés, tels que le droit, l’urbanisme ou l’économie. 

En conséquence, en plus d’un diplôme, il est faut justifier de plusieurs années d’expérience pour pouvoir intégrer le CNEFAF. C’est pourquoi de nombreux étudiants cumulent des stages ou des expériences en entreprise pour mettre en pratique leurs connaissances.

En termes de diplômes, il est nécessaire de disposer au moins d’une licence (Bac+3) dans le domaine du juridique, de l’économie, de l’agriculture ou agronomique. Suite à une licence, il est possible de continuer sa formation en master (Bac+5) dans ces domaines, pour acquérir plus de connaissances et d’expérience. 

Exercer sans diplôme

Cette profession peut également être exercée même si vous n’avez pas de diplômes dans ces domaines, puisqu’elle n’est pas réglementée. Cependant, si vous ne disposait pas de diplôme, vous devrez tout de même justifier de 7 ans d’expérience professionnelle. De ce fait, pour devenir expert en immobilier, l’idéal est d’avoir déjà un pied dans ce milieu, en justifiant une expérience en tant qu’architecte ou administrateur de biens par exemple. 

Code Rural et de la pêche maritime : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000006071367/LEGISCTA000006138391/