Loi Alur et copropriété

La copropriété est définie par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 qui fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Article 1 :

« I.-La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis à usage total ou partiel d’habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes.

Le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables. […] »

La loi Alur, loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, est venue apporter des changements et des nouveautés en ce qui concerne la copropriété. Le but étant de faire évoluer la législation sur la copropriété en fonction de l’époque et des besoins, mais également de mieux connaître les copropriétés en France, représentant plus de 8 millions de logements.

Voici plusieurs exemples de nouveautés ou changements apportés par la loi Alur :

La loi Alur impose au conseil syndical la mise en concurrence de plusieurs projets de contrats de syndic avant la tenue de l’assemblée générale à l’occasion de laquelle le syndic sera désigné si la révocation ou le non-renouvellement de son contrat sont envisagés (loi n° 65-557 du 10-7-1965 art. 21 modifié).

Le conseil syndical est consulté sur l’ensemble des contrats de syndic avant leur examen par l’assemblée générale. Lorsque le syndicat des copropriétaires ne dispose pas d’un conseil syndical, la mise en concurrence n’est pas obligatoire. Jusqu’à présent, aucune obligation de mise en concurrence n’incombait au conseil syndical avant la désignation du syndic et l’approbation de son contrat par l’assemblée générale.

Avec cette réforme, le contrat de syndic doit respecter un contrat type défini par décret qui contiendra les modalités de cette rémunération (loi n° 65-557 du 10-7-1965 art. 18-1 A modifié). Elle sera déterminée de manière forfaitaire, une rémunération spécifique complémentaire pouvant toutefois être perçue à l’occasion de prestations particulières dans des conditions définies par voie règlementaire. La liste des prestations particulières peut être révisée tous les 2 ans après concertation entre le ministre du logement et le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilière.

Dans le but de faciliter la connaissance des pouvoirs publics sur l’état des copropriétés et mettre en œuvre des actions plus rapidement, la loi Alur a instauré un registre dans lequel doivent être immatriculés les syndicats de copropriétaires (Articles 52 et 53 de la loi Alur). Plusieurs informations concernant le syndicat doivent y figurer.

Avec la réforme de la loi Alur, est prévue également la suppression, à compter du 24 mars 2015, de toute dérogation à l’obligation d’ouvrir un compte séparé pour les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat des copropriétaires de plus de 15 lots (loi n° 65-557 du 10-7-1965 art. 18 modifié). Le syndic pourra ainsi choisir l’établissement bancaire dans lequel est ouvert ce compte, l’assemblée générale des copropriétaires pouvant toutefois décider, par un vote à la majorité des voix de tous les copropriétaires (majorité de l’article 25), d’ouvrir ce compte dans l’établissement bancaire de son choix. Les éventuels intérêts produits par le compte seront acquis au syndicat.

Parmi elles, l’établissement d’une fiche synthétique de la copropriété : selon l’Article 54 de la loi Alur, le syndic doit établir une fiche synthétique de la copropriété qui regroupe les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti. Elle doit être mise à jour chaque année et mise à disposition des copropriétaires. Elle comporte notamment : l’adresse de chaque immeuble de la copropriété, le numéro d’immatriculation au registre mentionné précédemment, la date de l’établissement du règlement de la copropriété.

Il y a également des impacts sur les annonces immobilières : elles doivent préciser si le bien mis en vente appartient à une copropriété, son nombre de lots, le montant annuel des charges, si le syndicat des copropriétaires fait l’objet de procédures liées « aux copropriétés en difficulté ».

Les Articles 55 à 57 de la loi Alur ont pour but d’améliorer la gouvernance et la gestion de la copropriété pour prévenir son endettement.

Les Articles 58 à 62 de la loi Alur ont pour objectif de prévenir la dégradation des copropriétés et faciliter la réalisation des travaux de conservation des immeubles.

Ainsi chaque copropriétaire, occupant ou non, et chaque syndicat de copropriétaires est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile. La loi prévoit également les rôles du syndic de copropriété.

Elle institut la mise en place d’un Diagnostic Technique Global (DTG) qui a pour rôle d’apporter aux copropriétaires les informations concernant la situation générale de l’immeuble pour potentiellement envisager des travaux dans le futur.

Article L731-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 :

« Afin d’assurer l’information des copropriétaires sur la situation générale de l’immeuble et, le cas échéant, aux fins d’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux, l’assemblée générale des copropriétaires se prononce sur la question de faire réaliser par un tiers, disposant de compétences précisées par décret, un diagnostic technique global pour tout immeuble à destination partielle ou totale d’habitation relevant du statut de la copropriété. […] »

Le DTG comporte :

• Une analyse de l’état apparent des parties communes et des équipements communs de l’immeuble
• Un état de la situation du syndicat des copropriétaires
• Une analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l’immeuble
• Un diagnostic de performance énergétique de l’immeuble
• Une évaluation sommaire du coût et une liste des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble

Selon l’Article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi Alur), afin de faire face aux dépenses résultant des travaux prescrits par lois et règlements ou décidés par l’assemblée générale des copropriétaires, le syndicat de copropriétaires doit constituer un fonds de travaux. Ce fonds doit être alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires. Le montant de la cotisation annuelle à verser est décidé par l’assemblée générale et doit être supérieur à 5% du budget prévisionnel.

Deux exceptions cependant, ne sont pas concernés par cette obligation de constitution d’un fonds de travaux :

• les immeubles comportant moins de 10 lots (après décision unanime de l’assemblée générale)
• si le Diagnostic Technique Global a été réalisé et qu’il ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les 10 prochaines années (dispense de l’obligation pendant la durée de validité du Diagnostic).

Sources :

Loi Alur (2014) – https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000028772256/2020-10-09/

Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 – https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000880200/2020-10-14/