Peut-on vendre un bien immobilier sans l’accord du conjoint ?

Il existe différents statuts de biens, qui déterminent s’il est nécessaire ou non d’obtenir l’accord de l’époux non-propriétaire pour en réaliser la vente. On différencie les biens propres et les biens communs.

On définit un bien propre comme étant un bien acheté par l’un des deux époux avant le mariage. On parle également de bien propre si le bien a été reçu pendant le mariage par le biais d’une donation ou d’un héritage, par exemple. Cela signifie que ce bien n’entrera pas dans le cadre de la communauté des époux, car seul l’époux acheteur est considéré comme étant le propriétaire. En principe, cela signifie qu’il n’a pas besoin de l’accord de l’autre époux pour réaliser la vente.

Cependant, il existe des exceptions. En effet, le logement familial dispose d’un statut particulier, et nécessite l’accord des deux époux pour procéder à la vente. Nous reviendrons sur ce cas de figure dans la suite de cet article.

Les biens communs concernent quant à eux les biens qui ont été acquis pendant le mariage, qu’ils aient été acquis par les deux époux ou par l’un des époux. Les donations ou les héritages ne sont pas pris en compte.

À savoir : Un bien immobilier financé par les ressources personnelles d’un seul des époux, ou par des ressources communes, est également considéré comme un bien commun.

Dans ce cas, le bien appartenant aux deux époux, il est nécessaire d’obtenir l’accord de l’autre époux pour pouvoir vendre ce bien. Néanmoins, l’article 217 du Code Civil permet à un époux de vendre le bien seul, sans l’accord de l’autre époux, dès lors que celui-ci a refusé la vente et que ce refus est considéré comme étant « exclusif de l’intérêt de la famille ».

Le régime du contrat de mariage a une incidence sur la manière dont les époux peuvent disposer des biens en leur possession.

En effet, si le contrat de mariage signé est celui de la communauté universelle, les biens appartiennent aux deux époux. Cela signifie que pour réaliser la vente de l’un des biens immobiliers, il est nécessaire d’obtenir l’accord des deux parties.

S’il s’agit du régime de la séparation des biens, tous les biens seront alors des biens propres. Ils appartiennent à l’un des deux époux, leur patrimoine étant séparés. De ce fait, les époux n’ont pas besoin de l’accord de l’autre pour décider de la mise en vente du bien immobilier, dès lors qu’ils sont propriétaires exclusifs du bien, sauf exceptions.

Néanmoins, dans le cas où ils décident d’acheter ensemble un bien, ils détiendront une quote-part indivise du bien. Dans ce cas, selon le régime de l’indivision, il sera nécessaire d’obtenir l’accord de l’autre époux pour pouvoir procéder à la vente du bien immobilier.

Enfin, le régime de la communauté réduite aux acquêts distingue l’origine du bien immobilier. Un bien reçu par l’un des époux avant le mariage, ou par donation ou héritage, sera considéré comme un bien propre, qui ne nécessitera pas l’accord de l’autre époux pour la vente. En revanche, un bien acquis pendant le mariage sera considéré comme appartenant à la communauté, donc un bien commun. De ce fait, il faudra obtenir l’accord de l’époux non-propriétaire pour pouvoir le vendre.

Le logement de la famille est un bien à part, protégé par l’article 215 du Code Civil. De ce fait, il est toujours nécessaire d’obtenir l’accord de l’autre époux, même s’il n’est pas propriétaire, pour établir la vente du bien.

Définition : le logement de famille est une notion assez large et librement appréciée par les juges de fond. Dans la plupart des cas, on considère que le logement de famille est le logement où les époux résident, avec leurs enfants s’ils en ont. De plus, une famille s’entend au sens juridique du terme, ce qui signifie que deux personnes mariées, même sans enfants, constituent une famille, d’un point de vue juridique.

L’époux non-propriétaire manifeste son accord sur la promesse de vente et l’acte authentique, ou le signale sur un document en pièce jointe, qui sera annexé aux différents actes.

Cette disposition est utilisable uniquement pour la résidence principale de la famille, et uniquement pour les couples mariés. Les résidences secondaires ne sont pas concernées. Les personnes vivant en concubinage ou pacsés ne sont pas non plus concernées par cette mesure.

Si l’un des époux décide de vendre le bien sans l’accord de l’autre, celui-ci peut demander l’annulation pure et simple de la vente. Pour cela, il dispose d’un an pour demander l’annulation de l’acte. Le délai court à compter du moment où l’époux non-propriétaire a connaissance de celui-ci.

À savoir : il est possible pour un époux de vendre le logement seul, sans l’accord du conjoint, en invoquant l’article 217 du Code Civil. Pour cela, il faudra apporter la preuve que l’époux refusant la vente du bien n’est pas en état de manifester sa volonté, ou que sa décision va à l’encontre de l’intérêt de la famille.

Sources :

Article 215 du Code Civil : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006422766#:~:text=Les%20%C3%A9poux%20s’obligent%20mutuellement,meublants%20dont%20il%20est%20garni.

Article 217 du Code Civil : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006422786#:~:text=Un%20%C3%A9poux%20peut%20%C3%AAtre%20autoris%C3%A9,l’int%C3%A9r%C3%AAt%20de%20la%20famille.