Travaux en copropriété : quelle réglementation appliquer ?

Deux grands types de travaux peuvent être engagés dans une copropriété. Dans un premier temps, on peut évoquer les travaux privatifs. Ils sont engagés dans l’appartement du propriétaire. De ce fait, ils sont à sa charge. Dès lors qu’ils ne touchent pas les parties communes de la copropriété, la solidité ou la destination du bâtiment, il n’est pas nécessaire de demander une autorisation à l’Assemblée Générale des copropriétaires. 

Il est cependant difficile de définir clairement ce qui relève de la partie privée et ce qui relève des parties communes. En effet, penser que les parties intérieures du lot sont forcément des parties privées n’est pas toujours vrai. Les règlements de copropriété considèrent les balcons, les terrasses ou encore les murs porteurs comme des parties communes. Dans ce cas, il n’est pas possible de réaliser des travaux sans accord préalable.

Enfin, il est possible de réaliser des travaux d’intérêt collectif. Ces travaux concernent les parties et les équipements communs. Ils sont, de ce fait, à la charge de l’ensemble des copropriétaires. Pour être réalisés, ils doivent avoir fait l’objet d’un vote en Assemblée Générale. 

Bon à savoir : en ce qui concerne les travaux considérés comme urgents, ils peuvent être réalisés avant d’avoir été voté par l’Assemblée Générale. Dans ce cas, l’accord des copropriétaires est voté après que les travaux ont été réalisés. 

Si vous souhaitez réaliser des travaux dans les parties communes de la copropriété, et que l’Assemblée Générale n’est pas à l’ordre du jour, vous pouvez convoquer une Assemblée Générale exceptionnelle. Les frais inhérents seront à votre charge. 

Pour aller plus loin concernant les travaux en copropriété, consultez notre article : Répartition des charges : qui paie les travaux dans le cadre d’une vente immobilière en copropriété ?

Délai de réalisation des travaux

Si les travaux ont obtenu la majorité des voix en leur faveur, ils peuvent commencer à être lancés dès que le délai de recours contre la décision de l’Assemblée Générale est expiré. En effet, les copropriétaires opposés à ces travaux et les copropriétaires défaillants (absents de l’Assemblée Générale lors du vote), disposent de 2 mois pour réaliser un recours en annulation du projet. Il est de mise d’attendre la fin du délai de recours, afin d’éviter d’interrompre les travaux, s’ils sont déjà lancés. 

Pour réaliser des travaux dans les parties communes de la copropriété, il est obligatoire de disposer de l’autorisation de l’Assemblée Générale. Pour obtenir cette autorisation, vous devez faire inscrire votre projet à l’ordre du jour de celle-ci, par lettre recommandée. Elle doit être adressée au syndic de copropriété. Vous pouvez joindre à votre demande tous les documents en lien avec les travaux que vous voulez réaliser. 

A noter : concernant les travaux liés à l’accessibilité des locaux aux personnes handicapées et à mobilité réduite, des dispositions spécifiques s’appliquent. 

Puis les travaux que vous voulez engager sont soumis au vote des copropriétaires, afin de décider s’ils les acceptent. 3 critères sont pris en considération. Pour être acceptés, les travaux ne doivent pas compromettre la stabilité et la sécurité de ses occupants, modifier la destination de l’immeuble et ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires sur leurs lots. Selon la nature des travaux engagés, les règles de majorités peuvent différer. Ils peuvent donc être votés à la majorité, et dans certains cas, à l’unanimité. 

A la suite de ce vote, 3 décisions peuvent être rendues. L’Assemblée Générale peut décider de refuser d’autoriser les travaux. Il peut également décider de les autoriser, sous réserve de remplir certaines conditions. Dans ce cas, les travaux sont suspendus tant que toutes les conditions requises ne sont pas remplies. Enfin, l’Assemblée Générale peut décider d’accepter les travaux.

Pour que ces travaux puissent être exécutés, un contrat doit être signé. C’est la mission du syndic de le conclure, et de suivre la bonne avancée des travaux. 

Les recours diffèrent en fonction du type de travaux que vous souhaitez engager. 

En effet, si le projet refusé concerne les parties communes, il n’y a aucun recours possible, dès lors que vous ne disposez pas du nombre de voix suffisantes pour le mener à bien. La seule option dont vous disposez est de mettre votre projet à l’ordre de la prochaine Assemblée Générale, avec de nouveaux devis à l’appui. 

Vous disposez de plus de recours en cas de refus de travaux de parties privatives. En effet, si ces travaux vous sont refusés, vous pouvez intenter une action en justice. Vous pouvez réaliser une contestation auprès d’un tribunal judiciaire, qui vérifiera si le refus des travaux est justifié. 

Bon à savoir : durant toute la durée de l’action judiciaire, il est essentiel de ne surtout pas entamer les travaux, tant qu’aucune décision n’est rendue. 

Votre recours sera accepté si certaines conditions sont remplies. En effet, les travaux que vous souhaitez engager ne doivent pas être interdits par le règlement de la copropriété ni nuire aux copropriétaires. Le recours sera également accepté si ces travaux permettent d’améliorer l’immeuble. 

Le syndic a la possibilité de lancer des travaux sans que ceux-ci aient été votés par l’Assemblée Générale, dès lors que ceux-ci sont considérés comme étant urgents. On considère notamment le cas d’un mur qui s’affaisse ou encore d’une fuite. Ils devront cependant obtenir une autorisation à posteriori des travaux engagés. Lors de cette séance de vote, ce n’est pas la réalisation des travaux qui est approuvée, mais ses modalités de réalisation et d’exécution. 

De plus, certains travaux sont complètement exemptés d’autorisation pour être réalisés. Sont ici concernés les petits travaux d’entretien, comme de la maintenance ou des interventions courantes (changement d’ampoules ou de miroirs par exemple). Pour les réaliser, il n’est pas nécessaire de réunir une Assemblée Générale et d’obtenir son accord. 

Des travaux réalisés sans accord de l’Assemblée Générale de copropriété, alors qu’il était nécessaire d’en disposer, sont d’office considérés comme illégaux. Dans ce cas, le syndic a la possibilité d’intenter une action en justice. Il doit saisir le tribunal de grande instance pour demander la démolition ou la remise en état des lieux, ainsi que des dommages et intérêts. Le syndic dispose de 10 ans pour exercer ce recours dans le cadre de travaux illégaux et de 30 ans dans le cadre de travaux engendrant une expropriation des parties communes. 

A noter : le syndic souhaitant intenter une action en justice à l’encontre de l’un des locataires ou des copropriétaires doit nécessairement faire voter cette demande devant une Assemblée Générale. 

Cependant, vous avez la possibilité de faire ratifier les travaux que vous avez engagés après la réalisation de vos travaux, lors d’une Assemblée Générale. 

Les parties communes générales font l’objet d’une propriété indivise. Cela signifie que la propriété en question est une propriété démembrée. Dans ce cas, le bien qui fait l’objet d’une indivision appartient à un ensemble de formation, que l’on appelle des indivisaires. En ce qui concerne les parties communes spéciales, c’est-à-dire les parties communes affectées à l’usage ou plusieurs copropriétaires, seuls certains d’entre eux sont concernés. 

Si les travaux concernent plusieurs bâtiments et que le règlement de copropriété prévoit des parties communes spéciales, les devis doivent nécessairement prévoir une ventilation des prestations par bâtiment ainsi que les prestations relevant des parties communes générales. 

Dans ce cas, selon l’article 6.2 de la loi du 10 juillet 1965, seuls les copropriétaires liés aux parties communes spéciales peuvent prendre des décisions sur les travaux qui y seront appliqués. Les travaux peuvent être votés par bâtiment, ou au cours d’une assemblée générale de tous les copropriétaires, où seules les personnes concernées pourront voter. 

Cependant, si de telles dispositions ne sont pas inscrites au règlement de la copropriété et qu’il n’existe pas de mesures permettant de ventiler les dépenses par bâtiment,. tous les copropriétaires sont en mesure de voter et les dépenses sont réparties en charges générales.

Sources :

Loi Élan : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000037639478/

Loi du 10 juillet 1965 sur le statut de la copropriété : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000880200/