Comment fixer le loyer de son bail d’habitation ? 

Si, en théorie, le loyer d’un bail d’habitation est choisi librement par le propriétaire du bien, en réalité, la fixation du loyer doit répondre à certaines règles, notamment si le logement se trouve en zone tendue.  Dans ce cas, les loyers sont encadrés : ils ne doivent pas dépasser un certain montant maximum, que ce soit lors de la remise en location ou lors du renouvellement du bail. 

Que signifie « zone tendue »?

Une « zone tendue » est une zone géographique de plus de 50 000 habitants où l’on constate un déséquilibre significatif entre l’offre de logements et la demande. Cela entraine des difficultés conséquentes d’accès au logement dans ces zones, dues par exemple aux niveau des loyers, qui sont assez élevés. 

Au total, ce sont 1 149 communes appartenant à 28 agglomérations qui sont considérées comme des zones tendues. On compte dans ces agglomérations Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch-Arcachon, Lille, Lyon, Marseille-Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse.

Lorsqu’une ville est classée comme appartenant à une zone tendue, c’est l’ensemble de son territoire qui bénéficie de ce statut. Il n’y a pas de découpage par quartiers. 

Paris a adopté cette mesure pour les baux qui ont été signés depuis le 1er juillet 2019. Ainsi, les propriétaires doivent, lorsqu’ils fixent leurs loyers, respecter l’encadrement mis en place mais également ne pas dépasser le loyer de référence majoré, décidé par la commune. Lille a mis en place de dispositif depuis le 1er mars 2020 et, pour les neuf villes de Plaine Commune, c’est depuis le 1er juin 2021 que le système se développe. Dans ces villes, si le loyer n’est pas conforme à la réglementation, le propriétaire est condamné à payer une amende de 5 000 € ainsi que de ramener le montant de son loyer à un montant rentrant dans les lois en vigueur. Dès le 1er novembre 2021, des villes comme Bordeaux et Montpellier vont adopter ce système. 

Que dit la loi sur le montant des loyers ? 

Le propriétaire et le locataire d’un logement doivent s’accorder sur le montant du loyer à régler. Il existe deux cas de figures pour le fixer. 

En cas de première mise en location, le loyer doit se fonder sur le montant des loyers qui sont déjà pratiqués dans le secteur. Les caractéristiques essentielles pour fixer loyer du bien se basent sur la surface de celui-ci ainsi que son emplacement. D’autres caractéristiques sont également à fournir au futur locataire, comme son niveau de performance énergétique (le DPE) qu’il est obligatoire de fournir depuis le 1er juillet 2021. Le fait de disposer d’un ascenseur ou d’un gardien par exemple peuvent également jouer dans la détermination du loyer. 

Si le locataire du logement change, il n’est pas possible de l’augmenter : il doit être identique à celui que l’ancien locataire payait. 

Il existe cependant une exception pour augmenter le loyer entre 2 locataires. En effet, si des travaux d’amélioration du logement ont été réalisés, où si le loyer est sous-évalué par rapport au marché, le montant du loyer peut être révisé. Il faut cependant que cet condition soit prévue au contrat de bail. 

L’encadrement expérimental du niveau des loyers 

Il existe dans plusieurs villes en zone tendue, un dispositif spécifique, appelé encadrement expérimental du niveau loyer. Adopté par Paris en 2019, Lille en 2020 ainsi que dans toutes communes qui ont désiré en bénéficier avant le 24 novembre 2020, ce système permet de fixer le montant du loyer d’un logement qui est mis en location pour la première fois, ou qui n’a pas été loué depuis plus de 18 mois. Ainsi, le montant du loyer ne pourra pas dépasser le loyer de référence majoré qui aura été fixé, majoré de 20%. 

Le loyer de référence est est exprimé en euros par mètre carré. Il est déterminé en fonction des montants des loyers qui sont pratiqués dans la zone géographique où se trouve le logement, sur une catégorie de logements similaire au bien mis en location. Les charges ne sont pas prises en compte dans ce calcul.

Pour les logements qui présentent des qualités de confort ou de location supérieurs aux autres biens sur le marché (dans la même zone géographique et sur le même type de logement), il est prévu la possibilité d’appliquer un complément de loyer au loyer de référence majoré. Il est nécessaire de justifier l’application de ce complément au contrat de bail. 

Il existe également un loyer de référence minoré (celui-ci est diminué de 30% par rapport au montant calculé). Il a pour objectif de permettre au bailleur, lors de la signature du nouveau contrat de bail ou de son renouvellement, d’augmenter le loyer, dès lors qu’il est très inférieur aux autres loyers pratiqués sur le marché. L’augmentation doit pour autant rester dans la limite des montants déterminés pour le loyer de référence minoré. 

S’il n’est normalement pas possible d’augmenter le loyer du logement entre deux locataires, il existe différents moyens permettant de le faire, sans que cela ne pose problème. Quoi qu’il arrive, le montant du loyer de l’ancien locataire du logement doit nécessairement apparaitre sur le bail de location du nouveau locataire. 

Le loyer non révisé 

Le loyer d’un logement peut être augmenté au maximum 1 fois dans l’année. Si aucune révision du montant du loyer n’a été réalisée dans les 12 derniers mois, il est possible de l’augmenter en fonction de la variation annuelle de l’IRL. Néanmoins, pour pouvoir se permettre d’augmenter le loyer, il est nécessaire qu’une clause soit prévue au contrat de bail. 

Cette augmentation ne doit cependant pas dépasser le montant maximum du loyer de référence majoré en vigueur, faute de quoi le locataire a la possibilité d’en contester l’augmentation. 

Réaliser des travaux 

Entreprendre des travaux dans un logement afin d’améliorer la décence de celui-ci ou tout simplement pour le rénover peut également permettre de hausser le montant du loyer. Il existe deux cas de figure. 

Soit les travaux réalisés représentent au moins 50% de la dernière année de loyer, dans ce cas, pour augmenter le loyer, 2 conditions doivent être remplies. En effet, le propriétaire doit avoir financer des travaux d’améliorations ou de mise aux normes de décence. Les travaux d’économie d’énergie, qui peuvent donner lieu à une majoration du loyer pour cause de réduction des charges, n’entrent pas dans cette catégorie. De plus, pour augmenter le loyer, il faut prouver que la consommation du logement est inférieur à 331 kWh par an et par mètre carré. Cette information doit être attestée par un DPE de moins de 4 ans. 

Pour que ces travaux puissent justifier une augmentation du loyer par rapport à l’ancien locataire, ceux-ci doivent avoir été réalisés à la suite du départ de l’ancien locataire, dans les parties communes ou dans les parties privatives. Si toutes ces conditions sont remplies, le loyer annuel payé par l’ancien locataire, et qui est inscrit au contrat de bail, peut être augmenté de 15% du montant des travaux, TTC. 

Si le montant des travaux est au moins égal à la dernière année de loyer, il est possible de fixer librement le nouveau montant du loyer dès lors que :

• des travaux d’amélioration du logement ont été réalisés depuis moins de 6 mois
• Le montant des travaux doit au moins être égal à la dernière année de loyer 
• Enfin, la consommation en énergie primaire du logement doit être inférieure à 331 kWh par année et par mètre carré. Cela doit être attesté par un diagnostic de performance énergétique de moins de 4 ans. 

Le loyer sous-estimé

Dans le cas où le montant du loyer est sous-évalué, en d’autres termes que le loyer du logement est manifestement en dessous des prix du marché, il est également possible de l’augmenter. Ici, le propriétaire doit proposer au locataire 6 mois avant la fin du bail un nouveau loyer, qui aura pour référence le montant des loyers qui sont habituellement pratiqués sur le secteur. L’augmentation du loyer sera appliquée progressivement et sera échelonnée sur plusieurs années. Pour augmenter le loyer pour cette raison, il faut remplir 2 conditions :

• Il faut prouver que le montant du loyer est bien sous-évalué. Ainsi, pour réaliser cette estimation, il faut réaliser un tour d’horizon du montants des loyers pratiqués pour les autres logements comparables au vôtre dans la même zone géographique. 
• La consommation énergétique du logement doit également être inférieure à 331 kWh par mètre carré et par année, attesté par un DPE de moins de 4 ans. 

La vérification de ces deux conditions amène à l’augmentation du loyer pratiqué. Cependant, il n’est pas possible d’augmenter considérablement le loyer d’un seul coup. En effet, il n’est pas possible que la hausse du loyer dépasse 50% de la différence entre le montant déterminé en fonction des prix pratiqués par les autres propriétaires de logements dans la zone géographique concernée et le dernier loyer payé par le locataire. 

Si, suite à l’augmentation du loyer pour s’aligner sur les prix du marché, le nouveau loyer dépasse le loyer de référence majoré, le locataire peut contester l’augmentation en adressant un courrier avec accusé de réception au propriétaire du logement. 

Cas exceptionnel 

Si l’augmentation du loyer d’un logement se réalise normalement sur la base des trois points énoncés ci-dessus, il existe également un cas exceptionnel, qui permet de passer entre les mailles du filet. 

Ainsi, si logement est inoccupé depuis 18 mois ou plus, le propriétaire à de nouveau la possibilité de fixer librement son loyer. Il dispose également de la possibilité de réviser le montant de son loyer 1 fois par an, dès lors qu’une clause le précise dans le contrat de bail. 

Comment contester de l’augmentation du loyer du contrat de bail ?

Si jamais les nouveaux contrats de location et ceux qui sont renouvelés ne respectent pas les procédures d’encadrement des loyers, il est possible pour le locataire de déposer un recours pour contester le montant du loyer proposé. Pour cela, il faut suivre une procédure spécifique. 

Ainsi, il faut tout d’abord essayer de trouver un accord à l’amiable avec votre propriétaire. 

Dans le cas où montant du loyer est supérieur au loyer de référence majoré, il est conseillé au locataire d’en notifier son propriétaire et de contester le nouveau montant de ce loyer en envoyant au propriétaire un courrier avec accusé de réception. 

Si aucun terrain d’entente n’est trouvé, il est possible d’introduire une procédure de conciliation. Elle devra être réalisée devrait la commission départementale de conciliation. Si la procédure est entre une fois un échec, il est possible, en dernier recours, de saisir le juge. 

Pendant toute la procédure, le locataire est tenu de régler son loyer. Si la décision rendue par le juge intervient en faveur du locataire, le trop-perçu de loyer sera alors dû au locataire par le propriétaire. En d’autres termes, il devra le rembourser dès qu’un nouveau bail a été signé, où s’il a été renouvelé.

Comment décider du montant du loyer ? 

Lors de la mise en location bien, le propriétaire est libre de choisir le montant du loyer qu’il souhaite fixer à son logement. Il est fixé librement entre le propriétaire et le locataire, que le logement soit meublé ou non, le montant du loyer reste la décision du propriétaire.

Comment augmenter le loyer ? 

Comme en zone tendue, le propriétaire d’un logement peut réviser le montant de son loyer une fois par an. Il doit l’augmenter en fonction de la variation annuelle de l’IRL. 

De plus, si le loyer de ce logement est sous-évalué, il a également la possibilité de proposer au locataire un nouveau montant à régler. 

Comment contester de l’augmentation du loyer du contrat de bail ? 

Le locataire a la possibilité de contester l’augmentation du montant de son loyer. Pour cela, vous pouvez essayer de trouver un accord avec votre bailleur ou saisir la commission départementale de conciliation. Chaque préfecture de département en possède une. 

Elle peut être saisie autant par le locataire que par le bailleur. Pour lancer la procédure, il est nécessaire d’envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception qui mentionne les noms et les adresses du locataire et du bailleur ainsi que l’objet du litige. La commission prend par la suite connaissance du litige et émet un avis, dans un délai de 2 mois après avoir été saisie. 

Loi Alur : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000028772256/

Loi Élan : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000037639478/