Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) : quels avantages ?

 

La location meublée non professionnelle est une pratique qui tend à se développer. Outre la praticité que cela peut représenter pour les locataires, on peut également noter des avantages non négligeables pour les propriétaires. En effet, grâce à ce statut particulier, ceux-ci peuvent bénéficier d’avantages fiscaux conséquents, et de jouir d’un statut fiscal spécifique. Quels sont les principes de ce statut ? Comment l’obtenir ? De quels avantages peut-on bénéficier ? Réponses dans cet article !

LMNP

13 janvier 2022 | Immobilier

Qu’est-ce que la LMNP ? 

Le statut du loueur en meublé non professionnel 

Le LMNP signifie Loueur en Meublé Non Professionnel. Ce statut particulier vous permet, dès lors que vous êtes propriétaire d’un bien meublé mis en location, et que vous percevez des revenus locatifs, de bénéficier d’avantages fiscaux. Il est également possible d’en récupérer la TVA, dès lors que le logement que vous avez loué est neuf. 

Une location meublée est, selon la loi, le fait de mettre à disposition d’une personne un local d’habitation comportant les éléments de mobiliers nécessaires et indispensables à la vie courante et à l’occupation normale de celle-ci. En d’autres termes, le locataire doit pouvoir amener seulement ses affaires personnelles et pouvoir s’installer. 

La LMNP est une niche fiscale existante depuis 1949. Elle permet, entre autres, d’atteindre des objectifs patrimoniaux, comme l’optimisation fiscale, obtenir des sources de revenus passifs… 

C’est un investissement sur le long terme : les biens acquis n’ont pas vocation à être revendus rapidement. En effet, vos biens se valorisent avec le temps. 

Quelles sont les conditions pour accéder à ce statut ?

Toute personne peut bénéficier de ce statut, dès lors que celle-ci est propriétaire d’un logement loué. Pour cela, certaines conditions doivent être remplies. En effet, pour pouvoir bénéficie du statut LMNP, il faut : 

  • Être propriétaire du logement qui est loué 
  • Que vos revenus locatifs ne soient pas supérieurs à 23 000€ par an / qu’ils ne dépassent pas 50% de vos revenus annuels.
  • Que vous ne soyez pas inscrit en tant que Loueur Meublé Professionnel (LMP) au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés)

A savoir : Il existe deux statuts concernant l’investissement immobilier locatif : le LMNP et le LMP. Le statut LMP entre en vigueur dès lors que la totalité du montant de vos revenus locatifs annuels est supérieur à 23 000€, ou qu’elles sont supérieures aux autres revenus de votre foyer fiscal que vous percevez. 

  • Le logement doit être meublé, c’est-à-dire disposer des meubles évoqués dans la liste des meubles obligatoires.

Comment obtenir ce statut ?

Pour bénéficier de ce statut, vous devez vous inscrire au CFE (Centre de Formalités des Entreprises), au greffe du Tribunal de Commerce dont votre logement en location dépend. Vous devez remplir et renvoyer le formulaire Cerfa n°11921*05 (vous pouvez le trouver sur le site impôts.gouv.fr). 

Cette action vous permettra d’obtenir un numéro de SIRET, qui sert à vous immatriculer, pour ainsi commencer votre activité de LMNP. Vous aurez également la possibilité de faire connaitre le régime d’imposition que vous souhaitez appliquer. 

Vous disposez de 15 jours pour déclarer votre statut, dès lors que votre logement a été mis en location. 

Si vous disposez de plusieurs biens qui sont des locations meublées, le Tribunal de Commerce compétent est celui dont dépend la location qui vous génère le plus de revenus.

Location meublée

Quels sont les avantages fiscaux ? 

Dès lors que vous respectez les conditions pour accéder au statut LMNP, vous pouvez bénéficier de certains avantages fiscaux intéressants. On peut notamment évoquer l’amortissement de votre bien, qui vous permet de calculer sa dévalorisation annuelle en fonction de son usure et de son usage. Il est conseillé de se faire aider par un comptable pour accomplir cette action. Il existe également une déduction de charges provenant de la gestion du bien en question ou encore la possibilité de récupérer la TVA de votre investissement, si vous avez acquis une résidence neuve de services (sont concernées les résidences étudiantes, médicales…).

En d’autres termes, vous pouvez bénéficier de revenus défiscalisés. De plus, si vous louez régulièrement un logement meublé, et que vos revenus locatifs sont inférieurs à 72 600€, votre activité est considérée comme étant une activité commerciale. De ce fait, vos revenus sont considérés comme étant des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et sont imposés en tant que tels. Vous pouvez alors bénéficier de régimes fiscaux intéressants. Deux options s’offrent à vous : le régime réel et le régime micro-BIC. 

Le régime micro-BIC

Le régime micro-BIC, ou régime forfaitaire, s’applique si vos revenus locatifs annuels ne dépassent pas 70 000€ par an. Cette somme s’élève à 170 000€ pour les meublés de tourisme classés. Ces revenus sont par conséquent imposés selon un régime particulier, que l’on appelle le micro-BIC. 

Le principe est simple : on calcule le revenu imposable sous le statut LMNP en leur appliquant un abattement de 50% sur le montant des loyers encaissés. Dans le cas d’un meublé de tourisme classé, cet abattement monte à 71%. Si vos recettes ne dépassent pas 23 000€, un abattement de 17,2% peut également y être appliqué. Il concerne les prélèvements sociaux. Cependant, sous ce régime, vous ne pouvez pas déduire les déficits, ni en créer. 

C’est un régime un régime intéressant dans le cas où vos charges sont inférieures à 50%

Le régime réel

Vous bénéficiez du régime réel si le fisc en fait la demande. Sinon, vous en bénéficiez automatiquement dès lors que vos revenus locatifs annuels dépassent 70 000€. 

Il vous permet de bénéficier d’une plus-value lors de la revente de votre bien plus intéressante. En effet, celle-ci sera basée sur le prix d’achat du bien, sans tenir compte de son amortissement. Vous pouvez également déduire de vos recettes l’ensemble de vos charges (travaux, frais de syndic et frais de gestion, taxes…) et des amortissements qui vous incombent. Comme vos recettes annuelles diminuent, vos impôts diminueront également. En d’autres termes, vous pouvez amortir le prix d’achat de votre logement.

En ce qui concerne l’amortissement, vous devez prendre en compte l’étalement du prix d’achat en fonction de sa durée d’utilisation. Lorsque vous avez choisit la durée, vous obtenez le taux d’amortissement que vous pourrez déduire tous les an.

Les deux régimes fiscaux qui relèvent de la LMNP sont intéressants pour les propriétaires. En effet, ils permettent tout deux de diminuer le montant des impôts sur les revenus. 

Il faut cependant faire attention à certains points. En effet, si vos revenus locatifs dépassent 23 000€ par an et si ce montant dépasse les autres revenus que vous percevez, vous êtes considérés comme relevant du statut de LMP (Loueur Meublé Professionnel). 

A noter : le statut LMNP n’est pas soumis au plafonnement des niches fiscales à 10 000€. Vous pouvez louer différents logements de cette manière.

Pour récupérer la TVA de votre achat, vous devez avoir investi dans une résidence de service neuve. De plus, en investissant dans ce type de résidences, vous pouvez également bénéficier d’une réduction d’impôts pouvant s’élever jusqu’à 11%, grâce au dispositif Censi-Bouvard. 

Important : Il n’est pas possible de cumuler en même temps les avantages de loi Pinel et ceux du statut LMNP. En effet, avec la loi Pinel, vous devez nécessairement louer votre logement sans meubles, une condition qui ne rentre pas dans les critères du statut LMNP.

Quels critères pour bénéficier du statut LMNP ? 

Il n’est pas nécessaire de réaliser son achat sur des zones spécifiques pour bénéficier de ce statut. Cependant, tous les biens ne permettent pas d’y avoir accès. Il est nécessaire de remplir certains critères. 

En premier lieu, votre logement doit obligatoirement être meublé et habitable, et ce dès l’arrivée du locataire. En d’autres termes, il doit pouvoir, dès qu’il arrive, s’installer avec seulement ses affaires personnelles. L’État prévoit une liste de meubles obligatoires, à fournir. 

Il existe un cas particulier : proposer une chambre de votre propre logement à la location. Ce cas peut également vous permettre d’avoir accès au statut LMNP. Vous ne pouvez cependant pas prétendre à la récupération de la TVA. 

Dans certains cas, vous pouvez également bénéficier d’exonérations, si vous remplissez certaines conditions :

  • Si les recettes LMNP ne dépassent pas les 760€ et que cette location est réalisée à titre habituel concernant des personnes dont il ne s’agit pas de leur résidence principale. On prend en considération le total des sommes perçues par le loueur en échange de cette location et des prestations qui ont pu être fournies. Si vous dépassez ce plafond, vous êtes imposable sur l’intégralité des recettes de cette location 
  • Si les pièces que vous avez loué constituent la résidence principale du locataire (ou sa résidence temporaire dans le cas d’un saisonnier) et que le prix de cette location a été fixé dans les limites du raisonnable. 

Pour les étudiants et les apprentis, il est considéré que leur résidence principal est l’endroit où ils ont l’habitude de séjourner au cours de l’année, et cela même si leur domicile fiscal est celui de leurs parents. 

Le caractère raisonnable du prix s’évalue grâce à deux plafonds établis selon les régions. Ils sont publiés et réévalués chaque année. Ils s’apprécient par mètre carré et par an. 

La mise en location et le bail - classe virtuelle

Les inconvénients 

Le statut LMNP est intéressant, notamment au vue des avantages fiscaux qu’il propose. Il existe cependant certaines contraintes qu’il faut connaitre, notamment concernant la durée du bail. 

En effet, la durée de bail d’une location meublée est plus courte que pour une location nue. De plus, il en existe 3 sorte :

  • Un bail meublé renouvelable d’une durée d’un an
  • Un bail étudiant, qui n’est pas renouvelable automatiquement, d’une durée de 9 mois 
  • Un bail mobilité : il peut être renouvelable jusqu’à 10 mois

En tant que propriétaire, vous devrez également acheter et meubler complètement le logement, pour qu’il réponde aux exigences de la location meublée. Vous devez disposer des meubles obligatoires requis.

Le coût de ces achats est souvent compensé par le loyer perçu par la suite. 

Dans le cas de la location saisonnière, certaines villes peuvent demander une autorisation pour réaliser ce type de location. 

D’un point de vue comptable, la réglementation est également plus complexe. Votre comptabilité doit correspondre au Code du Commerce. Il est recommandé de faire appel à un expert-comptable ou un service de comptabilité. 

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