Quels sont les différents types de viager et leurs caractéristiques ?

Lorsqu’un vendeur, aussi appelé crédirentier, vend son bien immobilier à un tiers, que l’on appelle le débirentier, qui va en échange verser une rente viagère de façon périodique, on parle de vente en viager. L’acquéreur s’engage lors de la signature de l’acte de vente à verser une rente jusqu’au décès du vendeur. Elle peut être mensuelle, trimestrielle ou annuelle. Un bouquet peut également être versé : il s’agit d’une somme d’argent versée comptant lors de la signature de l’acte de vente. La vente en viager concerne principalement les biens à usage d’habitation.

À savoir : une vente en viager dépend du principe d’aléa. En effet, lors de la signature de l’acte authentique, ni le vendeur ou l’acquéreur ne doivent savoir pour quel montant le bien sera acquis, puisqu’il est dépendant du décès du vendeur. Si le principe d’aléa n’est pas respecté, la vente peut être annulée. On considère que, si le vendeur décède dans les 20 jours qui suivent la vente en viager, le principe d’aléa n’est pas respecté, et la vente peut être annulée.

Les différentes formes du viager

Une vente en viager peut prendre différentes formes. On distingue 2 formes de viager :

• Le viager libre : l’acquéreur dispose du bien immédiatement, et l’occuper dès la signature de l’acte : il n’a pas à attendre le décès du vendeur pour en disposer.
• Le viager occupé : le vendeur conserve son droit de disposer du logement et d’y habiter, jusqu’à son décès.

Ces deux types de viager sont régis par des règles spécifiques. Elles relèvent du Code Civil, du Code Général des Impôts mais également des conventions entre les parties.

Lorsque le débirentier achète un bien en viager libre, il en devient directement propriétaire de celui-ci dès la signature de l’acte de vente. Il peut disposer du bien comme il le souhaite, pour le louer ou l’occuper par exemple. Il en percevra également les loyers. Effectivement, dans le cas d’un viager libre, le vendeur cède l’usufruit de son bien, en échange d’un bouquet et d’une rente plus importante. Le débirentier pourra de ce fait disposer du bien directement. 

À savoir : Puisque l’acquéreur devient propriétaire du bien, c’est à lui de supporter les charges locatives, impôts et taxes et autres dépenses relatives au bien, comme les réparations du bien par exemple. Le vendeur n’est plus responsable d’aucune charge.

Les ventes en viager libre sont assez rares, puisque les crédirentiers préfèrent rester dans leur logement jusqu’à leur décès, ou leur impossibilité d’habiter le bien.

En cas de vente en viager occupé, le crédirentier peut conserver l’usufruit de son bien, c’est-à-dire qu’il peut utiliser son bien pour le louer par exemple, et d’en capter les revenus locatifs qui en découlent, sans pour autant pouvoir disposer du bien librement. Il lui est impossible de le vendre. Le crédirentier peut aussi conserver son droit d’usage personnel, ce qui signifie qu’il pourra continuer d’y vivre, sans avoir la possibilité de le louer. Le débirentier pourra occuper le logement au décès du vendeur, ou du conjoint survivant, si les vendeurs sont plusieurs.

Il est possible de passer d’un viager occupé à un viager libre. Effectivement, si le vendeur n’a plus la capacité de vivre dans le bien, il peut le libérer. Il doit en avertir l’acquéreur, et lui cède son droit d’usage et d’habitation. Pour cela, il est nécessaire d’inclure dans l’acte de vente une clause d’abandon de jouissance du bien, permettant au vendeur de renoncer de son propre chef à ses droits. Elle sert à déterminer quel sera le montant de la rente à régler au vendeur et d’acter que l’acheteur peut désormais disposer du bien librement.

Concernant les charges, elles sont réparties entre l’acheteur et l’acquéreur :

• Le crédirentier a à sa charge les dépenses locatives. Il doit également rembourser au débirentier les charges locatives que celui-ci aura avancé, sur présentation d’un justificatif, notamment pour certaines charges, ou si le bien fait partie d’une copropriété.
• Le débirentier a à sa charge les réparations, et est redevable des impôts et taxes auxquels est assujetti le bien. La taxe d’enlèvement des ordures ménagères l’est également, mais elle peut lui être remboursée par le crédirentier.

Il est possible qu’une autre répartition des charges soit décidée. Dans ce cas, elle doit être précisée entre les deux parties.

L’assurance du bien en cas de viager occupé

Lors d’une vente en viager occupé, le bien doit être assuré. En effet, dans le cas où le crédirentier a conservé sa réserve d’usufruit, le débirentier doit détenir une assurance pour le bien en tant que propriétaire non-occupant. Cette assurance doit courir durant toute la durée de l’occupation des lieux par le crédirentier. Le crédirentier devra également assurer le bien, et justifier de son existence au débirentier chaque année. Au décès du crédirentier, l’assurance devra être maintenue jusqu’à ce que le débirentier prenne possession du bien.

Sources :

Code Civil : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/texte_lc/LEGITEXT000006070721/

Articles 605 et suivants du Code Civil : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000006070721/LEGISCTA000006150118/#LEGISCTA000006150118