Diagnostics immobiliers : les points essentiels à retenir

Le terme vous paraît peut-être encore dénué de sens, mais les diagnostics immobiliers sont en vérité un passage obligatoire si vous décidez de vendre ou de mettre en location un bien. Apprenons donc à les comprendre ensemble.

Nous devons le commencement de cette longue (très longue) liste de diagnostics au diagnostic Loi Carrez instauré en 1996, dont l’objectif était d’informer l’acquéreur d’un bien en copropriété de sa surface habitable exacte, et donc sur la quote-part des dépenses de la copropriété dont il devrait s’acquitter.

En 1998, le diagnostic plomb devient obligatoire pour protéger la santé des personnes. Il est devancé de peu par les prémices du diagnostic amiante en 1997 avec l’interdiction d’usage de ce matériau dans les constructions françaises.

Le caractère obligatoire ou non du diagnostic dépend des caractéristiques de votre bien. Par exemple, un bien construit en 2004 ne peut contenir d’amiante puisque son utilisation dans les constructions a été interdite en 1997.

Petit tour rapide des diagnostics pour y voir plus clair :

• Le diagnostic repérage amiante : il est obligatoire pour tous les biens construits avant le 1er juillet 1997. Sa durée de validité est de 3 ans en cas de présence d’amiante et est illimité s’il n’y a pas d’amiante.
• Le diagnostic CREP (plomb) : il est obligatoire pour vendre les biens construits avant 1949. Sa durée de validité est, en cas de présence de plomb, de 6 ans pour la location et 1 an pour la vente. En absence de plomb, sa durée de validité est illimitée.
• Le diagnostic termites : il est obligatoire pour la vente d’un bien qui se trouve en zone contaminée (ces zones sont déterminées par arrêté préfectoral.) Sa durée de validité est de 6 mois seulement.
• Le diagnostic électricité : il est obligatoire pour la vente ou location de logement dont les installations datent de plus de 15 ans. On parle bien ici de l’installation d’une arrivée d’électricité, et non pas d’une simple rénovation. Par exemple, si vous venez de rénover le tableau électrique d’une bâtisse de 1800, il faut tout de même considérer que l’installation d’électricité a plus de 15 ans. Sa durée de validité est de 3 ans pour la vente et 6 ans pour la location.
• Le diagnostic gaz : tout comme le diagnostic électricité, il est obligatoire pour la vente ou location de logement dont les installations datent de plus de 15 ans, valable 3 ans pour la vente et 6 ans pour la location.
• Le diagnostic de mesure de surface loi Carrez, obligatoire pour la vente, et loi Boutin, obligatoire pour la location.
• Le diagnostic ERP : il permet de connaître les risques naturels et technologiques du lieu où vous souhaitez vous installer pour vivre, comme par exemple, être positionné en plein sur une faille sismique. Cela pourrait vous aider à faire baisser le prix de votre loyer. Il est valable pendant 6 mois.
• Le diagnostic de performance énergétique (DPE) : sa durée de validité est de 10 ans, sauf si vous effectuez des travaux d’envergure pour améliorer les performances énergétiques de votre logement !

Tous ces diagnostics forment le dossier de diagnostics techniques (plus communément appelé DDT). C’est une annexe obligatoire au moment de la signature du contrat de vente ou du bail.

Même si certains diagnostics ne seront pas obligatoires en fonction des caractéristiques de votre bien, nous vous conseillons de demander à votre notaire de quels diagnostics il aura besoin avant de faire déplacer un technicien. Il arrive fréquemment que les notaires demandent un DDT complet. Il serait malheureux de devoir payer le déplacement d’un diagnostiqueur une seconde fois.

On comprend désormais mieux d’où ils viennent et qui ils sont, mais à quoi ils servent ?

Objectif d’information pour l’acquéreur ou le locataire

Grâce aux diagnostics, on possède une véritable fiche d’identité du bien dans lequel nous nous apprêtons à vivre. Lorsqu’on achète une voiture d’occasion par exemple, on a besoin de connaître son kilométrage, ses caractéristiques techniques et son carnet d’entretien avant d’investir, pour notre sécurité physique, mais aussi celle de notre porte-monnaie.

Si elle a des problèmes, on pourra négocier le prix de vente à la baisse et surtout la faire réparer avant de l’utiliser. C’est exactement pareil avec un bien immobilier, et c’est bien normal, car c’est un achat encore plus important qu’une voiture !

Grâce aux diagnostics, on sait où on met les pieds. On sait par exemple si l’électricité est à rénover, car la maison de nos rêves possède des prises à côté de notre baignoire qui risquent de nous coûter la vie, ou si nous allons devoir combattre de vilains termites, ou encore si nous allons devoir faire isoler les murs pour ne pas dépenser des sommes astronomiques en énergie.

Cela permet aussi d’estimer le budget travaux et d’entrer dans les négociations que ce soit côté acquéreur ou vendeur.

En effet les diagnostics, fiche d’identité du bien, sont des éléments factuels pour apprécier la valeur d’un bien. Ils sont donc d’une grande utilité pour son estimation. La Loi Carrez, par exemple, permet de connaître la superficie du bien, une information qui, dans certaines villes comme Paris où le mètre carré dépasse en avril 2022 les 11 000 € dans certains quartiers, peut s’avérer déterminante.

Objectif de protection pour l’acquéreur/locataire et le vendeur

Faire les diagnostics permet aussi de se protéger. Exactement comme pour un état des lieux, on inscrit sur papier l’état du bien à un instant T, cela permet d’éviter les soucis de vices cachés de la part du vendeur ou d’abus sur de prétendues « anomalies » par l’acquéreur.

Plan climat

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) s’inscrit depuis sa création dans une volonté de l’État d’encourager la rénovation du parc immobilier français pour en faire un parc moins énergivore.

Les préoccupations liées au climat et à la consommation en énergie ne font que croître. Dans ce cadre, le DPE a subi depuis sa création en 2006 (DPE vente) plusieurs réformes. La première, en 2013, avec le nouveau DPE, et la dernière, en discussion depuis des années et finalement mise en œuvre depuis juillet 2021. Elle pousse encore plus qu’avant les propriétaires à effectuer des travaux d’amélioration de leur bien. Cette nouvelle mouture semble toutefois être déjà remise en question. Il est donc tout à fait possible qu’une nouvelle version arrive prochainement.

Sources :

Loi Carrez : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000029946555/

LOI 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience : https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/article_jo/JORFARTI000043957098?init=true&page=1&query=&searchField=ALL&tab_selection=all